在澳洲买栋“永久牌”房子

发布: 2009-4-28 22:30 |  作者: 阿荣 |  来源: 《X-IN》新奢华 

在澳洲买栋“永久牌”房子
TO HAVE A PERMANENT HOUSE IN AUSTRALIA

文/Candy  图片提供/澳大利亚贸易发展局

宽松的住房金融政策，使澳大利亚住房市场非常活跃

       House investment has become a hot theme after some immigration agencies launched the idea “Buy a House for Education”. In Australia, residential house investment has steadily acted as a fund generation vehicle to balance the study expenses while commercial property investment is still active. In fact, the real estate market in Australia is running healthily on back of a relative matured financial system which is closely overseen by Australian government, so either of the two investment options is safeguarded.

       自从有办理澳洲移民的专业机构推出“以房养学”的概念，去澳洲投资房产便开始成为热点，在原有商业房产投资持续活跃的同时，投资住宅房产的回报逐渐成为留学费用保障的起点。其实，无论以哪种概念来吸引房产投资客，澳洲的房产始终是在坚持政府政策的前提下，以其相对成熟的房产金融系统为背景，以良性循环的步骤在前行。如果一定要概括其特点，三个词比较贴切：“保障”、“永久”、“增值”，这对房产投资客来说，绝对是极大的诱惑。

      永久保障的王牌

       澳洲的土地私有制度使得在澳洲投资房产明显占据优势，尤其对中国的投资者来说。在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为，且买下的地是属于购买者的私有财产，这一财产可以由后代继承，无论是投资还是自住，在财产都有保障。

       澳洲地产按房屋类型分，可分为住宅、办公、商业。其中住宅又可细分别墅、TOWNHOUSE、公寓等。在澳大利亚，个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。不过，由于澳大利亚只允许海外人士投资全新的物业，在购买上，若要买地，需要以其他当地居民的名义才能购买。

       一般来说，在购买土地后，选择一套所需要的样板房，请某一顾问公司视察地盘，以确定所选择的样板房适合建在哪块土地上。澳大利亚政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修等等这些日常必需的维护，而负责开发的企业需要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送到当地区政府批准，且在批准后，还要立牌两周，征求邻居意见。之后再由个人凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款来建造房子。在建造过程中，所有规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员都必须具有政府颁发的资质证书才能执业。

      虽说，建房之前一系列手续非常复杂，但所享受的权益却是非常优厚的。因为，其土地不存在年限，即使只是拥有土地上的一套房子，若是此土地再次出售，屋主也享有股份；且在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额；而且，所有的环节都受法律保护，若是买房，在未收到房前，所付出的款项都由政府的基金组织保管——这一系列宽松的住房金融政策，使澳大利亚住房市场非常活跃。

       适合投资的因素

       不光是政府的措施能让投资者有安全感，且澳洲的地产市场低风险、高回报、高稳定性的特点明显，这些都是地产投资者非常看中的。

       首先，其投资门槛低。因为澳洲房地产相对来说，市场稳定，金融市场相对规范、透明，其中大多地产项目是中小型地产开发，且几乎所有地产项目都可以采取融资的形式，所以投资者所需投入的资金较小，25万至30万澳元（约合人民币100多万）就可以起步。

       另外，金融体系完善、贷款灵活简易。澳洲个人或企业无论是买房还是建房，大多向银行贷款。建房贷款，与购房贷款政策相同，只是要求在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。投资者在建筑期间，只需向银行偿还利息，待房建完出售后，再向银行偿还贷款本金。

       当然，最重要的是投资回报率高。以经济学的角度来看，由于贷款的杠杆原理，投资者用较小的投入就可以开发较大的项目，并获得非常高的利润。一个的标准的地产项目总资金投入的回报为20%，但由于投资者只投入总资金的20%-30%，其余资金来自银行贷款，从而使得投资者的回报率达到70%-100%。

     绝对增值的利器

       在澳洲投资房产的优势虽然很多，但是，在看到房价自长期以来一直保持强劲的增长势头的同时，还要注意：不同类型、不同档次、不同城市甚至不同地区的发展速度、发展阶段以及发展特点各不相同。投资者应采取不同的投资战略，具体投资策略要具体分析。因为投资的成功不仅得益于很好的市场调控，更主要是每个投资商有正确的市场定位分析。

      目前，在当下金融风暴的影响下，澳洲东岸市场已进入了下一个升幅走势，但西岸市场气氛持续稳定，具体表现为：房屋短缺情况严重、租金持续大幅度增加、房屋售价持续攀升，其中住宅地产的投资仍然稳定而高回报。

      在住宅地产投资方面，有这样一组数据：自1984年起，住宅楼宇相对于其他的资产类别可提供较优越的回报率：比股票超出3倍、比商业楼宇及政府債券超出2倍。住宅租金持续暴涨，直至07年9月，全国租金回报平均增长14% 。其中，悉尼房屋中位价升幅为7.22% (Residex)；墨尔本出租物业空置率极低，过去10年平均增长10.92%，房屋中位售价为 $469,000；布里斯班2007/08年度中位价增长21.15%，2007年12月中位价为$443,000； 2007/08年柏斯的中位价一直增长，过去10年平均增长14.06%，2007年12月中位价是$506,000。数据是最能说明事实的，有机构曾表明，若在澳洲投资买一住宅，完全可以保证在澳留学费用，对投资者来说，这是只有增长，不会贬值的“永久牌”。

    可以投资的房产类型

      一：地产：用于开发住房的用地及开发种植用地。适于希望以在澳大利亚进行房产开发以及投资农场建设为由的移民申请人购买。
      二：公寓：大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池等。适于学生及年轻的技术移民。
      三：单元房：私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归此大楼所有单元拥有者所共同具有。适于移民自主，或投资用以出租。
      四：连体房：一般 5- 6 家共同拥有一栋房子，房子的结构是两层，每家人都用有一个自己小小的空间。但大楼结构及公共场所归此大楼所有单元拥有者所共同具有。
      五：独立房：自己拥有一块独立的土地（一般最小标准面积为 502 平方米），独立房子完全属于自己。
      六：半独立房: 两家各一半土地（200多平方米），公有一座房子，每套住房内部完全独立。
      七：楼花：所谓买“楼花”，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。一般是指公寓 ，单元房或连体房。