吸血鬼骑士月之恋:管理成就生活：一个管理者眼中的买房决策

我相信，真正幸福的生活一定是属于那些能够理性地管理自己决策行为的人。

 前不久在出差途中遇到了一个置业公司的老总，也许是出于职业习惯吧，在闲聊中，他自然提起了房子的事情，并且极力建议我赶紧买房子，因为，比较2001年和2009年的房价，九年间，房价涨了大概有五六倍之多。因此，他得出的结论是：赶紧买房，买房更赚钱。我想这种心态和想法可能也是大多数职场人士的心态和想法。但是，我和这位老总说，从管理学和经济学的角度看，我不赞成他的观点。在我看来，作为一个有头脑、有追求的人来说，其实有比买房子更好的财富增长的生存之道，即：除非你是职业的炒房客，否则，投资买房不如投资未来。
一开始，他并不赞成我的说法，但是，在听完我的分析之后。他迟疑了，说，也许你是对的。而且还在抵达旅途终点的时候，一定要坚持送我一程。那么，我是怎么看待这个问题的呢？下面把我的观点和大家共享：
 
其实，投资房子能赚钱是基于这样的一个基本考虑：房子会坐地升值，从而给你带来财富。但是，别忘了这种坐地升值并能带来财富需要具备两个前提条件：
1.      房地产市场会永远繁荣火爆，房价会一直处于升值状态；
2.      你可以在房地产升值的阶段中，在想出手的时候就能出手获益。
然而，这两个前提条件都值得我们认真反思：
1.         我们都知道，从经济学的角度看，价格是由供需关系决定的。因此，当房价上涨到消费者不能承受之重时，它就会变得“有价无市”。因此，房价会一直升值的假设是不可靠的。事实上，随着泡沫积累的增加，它反倒有可能在某个时点调头直下。而如果它的下跌再拖累了经济的发展，大家的工作和收入都受到影响的话，那些无力还贷的“房奴”可能会再次回到无房时代。记得前不久中科院的一份报告说，中国房地产现在的平均泡沫是26%。而今天的《北京青年报》则报道说“美国知名杂志《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二。”（19日北京青年报又发表社论说：“前不久，世界银行行长佐利克，就曾撰文警告说，随着全球经济复苏，资产泡沫可能成为下一个脆弱的链条。他特别指出，中国内地、香港、新加坡等地的房地产和证券价格持续攀升，这种资产泡沫有可能演变成新一波全球经济危机。如果说《福布斯》的“排行榜”还可以等闲视之的话，世界银行行长的话恐怕还真得好好掂量一番才是。”、“以《狂热、恐慌、崩溃》一书闻名的金德伯格曾经说过，资产价格泡沫就像美女一样，事前你不知道怎么界定它，然而一旦你遇见过，就肯定会认出它来。中国房地产市场的泡沫风险就是这样一位神秘的美女。虽然很多重量级人物已经断言泡沫的存在，但少数地产大亨矢口否认这一潜在可能，地产企业仍然全力争夺“地王”，一线城市的房产价格高得令人晕眩，连地产商都为房价的过快上涨心惊肉跳。这种连普通人都能觉察到的高热不退景象，恐怕是很难用刚性需求释放来加以解释的。“美女”可能一直在场，只是人们不知道它有多么“惊艳”，更不敢预测它将给所有人带来怎样的伤害。”、“日本泡沫经济学家说过，泡沫期间，没有人相信价格会下跌，但历史多次证明这是错误的。现在，在我们的生活中，大多数人同样相信土地和住房的价格不会下跌。只是，还没有什么事情证明这样的想法是错误的。如果某一天，这样的“证明”像美女一样猝然降临，可能什么样的反思都已经为时太晚。”）可见，房子会一直升值的假设不但不可靠，而且面临下行的风险。这还没有考虑随着房龄的增加，房子本身也在贬值。（当然，也许有人会像那位老总一样说，别忘了，地价会一直升值。我说，是的，随着城市化的进程，也许地价会升值，但是，作为“房主”，你只拥有最多70年的土地使用权，那些地价的增值部分你能分享多少还是未知数。）
2.         除非你已经解决了自住问题，可以从容地把已经“升值”的房子出手，否则，这种升值对你来说就是一个“纸上财富”。因为，在这种房价飞涨的时代，你卖掉了自住房之后，很难用获得的收益在同等居住环境下再买到同样的房子。更何况，房屋的变现是需要时间的，如果你在一买一卖的时间点上没有选好的话，恐怕收益就没有你想象得丰厚，甚至还可能折了本儿。就像前不久CCTV-2的“今日观察”中的一位评论员说的：现在的房市有点像“击鼓传花”的游戏，拿到了，盈利了，就赶紧出手。因为，你不知道什么时候它会突然掉下来。
因此，在我看来，除非你已经解决了“自住”问题，同时手里有钱，准备借着房市上升阶段通过投 机来“发家致富”（注：投 机并非完全贬义，它是投资机会的意思，就是通过低买高卖赚取差价。），否则，现阶段买房自住并不是一种明智的选择（特别是考虑到现阶段房价泡沫已经很高的情况下，把自己的钱投入到没有流动性的自住房中，尤其不算明智）。
 
那么，如果现阶段不投资买房自住，投资什么才是明智的选择呢？我的答案是：投资时代、投资未来。而要理解这个结论，需要我们先探讨几个基本的概念。
1.         资金只有在流动和周转中才能创造财富。学过财务的人都知道。企业盈利的秘诀就在于加快经营资本的周转和流动。只有让钱转起来，让它不断地生钱，你的财富才会不断的增长。当然，从这个意义上讲，那些炒房客其实就是经营房屋买卖生意的人。就是在用钱来生钱，只是他们大部分人都是运用了财务杠杆来做房屋投 机的生意，因而资产负债率很高，风险很大。但是，对我们那些没有足够时间炒房、也没有30%-40%首付款实力的职场人士来说，我们就要遵循“资金在周转中才能生财”的基本原则，不要把活钱（手头的现金）变成死钱（抵押在银行的房子）。而是要把这个活钱用到能够给你带来更多、更持久的活钱的地方。比如，如果你在经营一家企业，那就把钱花在企业的经营上。哪怕它还很小，只要你的产品/服务有市场、有前途，投资在企业上让资金周转，就比投资在“砖头”上让资金沉淀要好得多。事实上，如果我们留心观察，那些真正富有的人都不是炒房致富的，都是在企业/商业经营中致富的。他们是那些找准了时代脉搏并拥有良好商业模式的人。他们通过经营企业/商业赚得的利润远远高于炒房赚来的钱。而且，拥有更好的可持续性。
2.         投资自己，也是投资财富，而且是资本性投入。也许不是每个人都能创业或者是做企业家。那也没关系。你可以投资你自己，从而使作为“人力资本”的你具有更强的个人“盈利”能力。比如，一位同学，在读完清华MBA后，他的薪酬翻了一番，而且在毕业后的五年内年平均工资增长率在20％以上。而且，投资自己还是风险最小，甚至是抗风险能力最强的投资。因为，在人力资本市场上的可雇佣性、可就业性得到了更大的提高，具有了更好的竞争力，即便是在经济不景气的时候，你也比别人更有就业保障。——当然，说句题外话。如果更多地人认同“投资自己”这一观点的话，那也许另一个商机就会诞生：做教育和培训，帮助别人提高他们的市场竞争能力。昨天（2009-12-27）看到一个旅行社的广告，说：“只要半个平米的价格，日 韩 新马泰都玩了一圈；一两个平米的价格，欧美列国也回来了；下一步只好策划去埃及南非这些更为神奇的所在；几年下来，全世界你都玩遍，可能还没花完一个厨房的价钱；但是那时候，说不定你的世界观都已经变了。生活在于经历，而不在于平米；富裕在于感悟，而不在于别墅。”无独有偶，我一个参加“中国—欧盟经理人交流培训项目”的好朋友前两天给我来信说，“这个项目不仅可以开阔眼界，对世界 观 价 值 观都有好处，”……“我就是明白过来其实原来我没有世界 观，因为对世界没有认识，没见过其它的国家是什么样子，都是听别人说的，这次出去，我去了十几个国家，感觉知道一点世界是什么样子了。”古人说，“读万卷书，行万 里路”。这样的人生才是丰富而富有的人生，那些为了寻找所谓的“安全感”而蜷缩在“自己的住房”里，哪里也不敢去，哪里也不能去的人生，恐怕不是我们真正应该拥有的人生。
3.         要想抓住投资机会，就需要拥有流动性。因为，你手里有了现钱，才可能用于那些有价值的投资呀。那么，就买房和不买房来说，增加流动性的一个重要选择就是：租房而不买房。据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示：11月北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。事实上，在这个高房价时代买房，你的首付款可以产生的利息＋银行的贷款利息的月供已经远远大于租金了。如果你能够选择每月花更少的钱租房，而不是还月供（给银行和房地产商打工），你就能够用你的流动性干更多有价值的事情。比如，投资股市、黄金等等。而且，每个月如果有五六千块钱租房（有的月供可能比这个数还要高），完全可以租到离单位更近、居住条件更好的房子。而这，能给你赢得你职业成长最宝贵的资源：时间。
4.         投资人脉也是投资财富。而且如果你选择了有效的人脉网络和人脉平台的话，它通常会给你带来更大的回报，而且是现金的回报，而绝不仅仅是流动性欠佳的“纸上财富”。更不需要你顶着日头、收着寒风、排着长队等着过户你的房子来获取收益。今天（21日）中午看《商道》，讲的是荣昌洗衣老板的创富故事（伊尔萨也是其旗下品牌）。他通过参加EMBA教育，不仅投资了自己，提高了自己对企业经营管理的认识，还结识了更多的企业家同学。课堂上，他把自己的案例讲给同学听，让企业家同学替自己出主意想办法，甚至由此寻找到了更好的发展路径与合作机会，这就是人脉投资的价值体现。事实上，旧上海滩的大佬杜 月 笙就曾这样总结自己的人生心得：“钱财用得完，交情吃不光；所以，别人存钱，我存交情。”
5.         投资健康也是投资财富。所有做了房奴的朋友都有体会，当你背上沉重的月供包袱之后。心理压力会大增。很多以前有的消费不敢消费了，很多朋友的聚会不敢参加了（更不用说经营人脉关系了），很多以前敢和老板说“不”的事情也不敢说了，甚至有人想要孩子也不敢要了……，如此等等，不一而足。除非你真的能够化压力为动力，否则，如此大的心理压力，将无疑会影响你的人力资本增值。
     当然，以上的分析是从管理、投资的角度做的一个理性的分析。而且，他是提给那些在高房价时代挣扎在“要不要买房”边缘的职场人士的一个另类思考。也许每个人有每个人的想法和考虑。而且，更多的时候，一些非理性的因素，比如，中国传统的“置产”观念会影响到你的决策，比如，你的女朋友、丈母娘会影响到你的决策。但是，只有你自己最清楚哪一种选择是最适合你自己的。因为，每个人对自己的未来的追求不同，每个人对幸福的理解不同。
写到这里，又想起了一个结婚不得不买房的关键理由：女方需要的“安全感”。有了自己的房子，有了自己的“家”（尽管它在你的家庭资产负债表上还只是“负债”），女孩子就会有安全感。这是绝大多数女孩子的基本心理。我尊重这个事实。但是，我想说的是：真正的安全感不在那所你们负债买来的房子里，而是在你的爱人为了自己而做的明智的资本性投资里，在他不断提升的个人盈利能力里，在他真正爱你的心里！更进一步地，作为一个女孩子，如果你也投资了自己，你自己也有了持续生存的能力，甚至是持续盈利的能力，你的保障将牢牢地握在你自己的手里！你们的幸福将充盈在你们一生的美好日子里。
我相信，管理可以成就生活。我相信，充满爱心而且智慧的人会生活得更加美好！     在我看来，现实中，不完美很可能是规律，而完美只是特例。但是，我坚信，无论我们面对怎样的选择，无论我们面对怎样的“助推”体系（毕竟，“不选择”也是一种选择），幸福永远掌握在那些真正关心自己命运，真正拥有独立判断能力，真正在乎自己未来的人。我也坚信，那些拥有更多理性、习惯用理性的眼光看待事物、评估决策、衡量所谓的“助推”系统的人，将会比别人获得更加完美的选择，从而拥有更加幸福的生活。