樓市降價潮全國蔓延 專家稱不會出臺新調控政策

 開發商們似乎開始著急了，政策正在刺痛他們。如果考慮到2011年地方政府土地出讓收入減少一萬億元，堅持房地産調控政策不動搖會受到新的考驗。

2012 ：促進房價回歸理性的關鍵一年

中央層面調控政策不大可能出現根本方向的調整，但地方政府的執行力度會是一個值得觀察的問題

(記者 姜智鵬)“城開集團的房價不下降，我不知道為什麼政府要把房價打下去，反正我們就是不降價。”上海城開集團有限公司總裁倪建達説。

易居中國董事長周忻則當場宣佈，從次日起，在易居中國的電商平臺上，任志強、潘石屹和倪建達所在房企，各自再拿出5套房進行零元起拍，“名字叫‘房價你做主’，拍到多少就是多少。”

“既然大家都説市場不好，那就讓市場來決定。” 對倪建達這一話語之意，媒體給了不同的解讀。

2011年的年底，正是樓市“降價潮”焦灼之際，房地産界的各類人物，在各種論壇、聚會上對調控政策發言，其中有言辭激烈的集中炮轟。上述這一幕作為小插曲，發生在2011年12月17日第一財經和唯眾傳媒主辦的“第三屆中國行業領袖論壇”上。

任志強們再拋説法

有“大炮”之稱的原北京市華遠地産股份有限公司董事長任志強，在2011年12月中旬引爆“任志強PK住建部”事件。

任志強説，2011年下半年房地産銷量下跌，並非調控政策的功勞。

“國8條提出首套住房差別利率，銀行可以隨意調整首套房的房貸利率，於是我們的首套房貸在10月份發生巨大的變化，從基準利率變成1.05，變成1.1。”任志強説，“2011年9月份以前，房地産銷售還持續增長，到9月份以後環比銷售開始下降，為什麼?銀行調整首套貸款利率的方式，比現在政策更加惡劣，讓老百姓覺得降了10萬塊錢房價，結果多負了20萬塊錢的利率，導致銷售急劇下降。”

任志強認為，開發商目前的境況，要好于2008年。“2008年的時候，我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1.32，今年大概是1比1.37，手裏至少還有1.7萬億現金，開發商現金流情況並不比2008年差。”

“以為房價掉下來以後就不再漲了?”任志強説，“政府錢得往裏投，但開發商可以到半截就不幹了。所以不要以為開發商都會被逼死。”

此前，任志強就在擁有579萬粉絲的微博上對住建部發出了批評。

另邊廂，住建部政策研究中心副主任王玨林則直指任志強“吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意”。

萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶也公開表示，房地産行業的宏觀調控無法降低真正房價：“其實在北京不是買房子，根本是在搶資源，這個房子不是房子，所以你再蓋什麼保障房跟房價有什麼關係?”

幾乎就在倪建達宣稱上海城開“就是不降價”的同時，SOHO中國董事長潘石屹也公開説：“政策對房地産的影響，我覺得也是兩難，現在再往下走，開發商走不下去了，一些地方政府也走不下去了。”他甚至認為政府會救市。

政策底已經來臨?

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞和北京大學房地産研究所所長、中國房地産協會副會長陳國強則説，2012年，中國樓市很可能遭遇“政策底”。

“中央有中央的考慮，地方有地方的考量，各種利益錯綜交織，這就是房地産調控的真實情況。”牛鳳瑞説，2011年，中國商品住宅銷售額超過5萬億元(二手房銷售額超過3萬億元)，同比增長超過10%，而房地産企業總收入的增長也超過了10%。

牛鳳瑞説，“從我們調研的情況看，2012年，中央層面對房地産市場調控政策不大可能出現根本方向的調整，但地方政府的執行力度會是一個值得觀察的問題。

2012年，房地産市場的主要矛盾，依然是供不應求。“有人説現在房地産庫存很高，房價會下跌30%甚至50%。但我們調研的結果是，如果房價下跌20%，現有庫存就可能一掃而空。”牛鳳瑞説，2012年，中國房價並不具備大幅下降的條件，“一旦下調到市場心理預期，就會出現交易量的反彈，進而帶來價格反彈。”

牛鳳瑞認為，2012年，房價下調空間最多在10%以內。“現在，宏觀經濟下行的趨勢還在可接受范圍內，但存款準備金率調整，已是一個政策信號。”牛鳳瑞説，2012年，房地産調控迎來政策底，可能會是一個大概率事件。

所謂政策底，“就是指不再出臺新的調控政策。”陳國強説。

全國人民代表大會常務委員會預算工作委員會主任高強此前則表示，當前經濟重點是拉動內需，擴大消費。徵收房産稅有扼制住房消費擴大的作用。

地方“土地財政”減少數成

2011年年底的中央經濟工作會議提出，要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸。

12月20日，在樓市成交繼續僵持，上半月成交面積只有22.48萬平方米的背景下，上海市政府新聞辦官方微博説，上海2012年將繼續執行限購政策。此前幾天，北京市也發出了同樣表態。

“與上海、北京不同的是，”知名業內張宏偉説，“近期政府在政策執行層面，表現出外緊內松的跡象。”

在8月份，馬鞍山對首套房免契稅;10月份，南京、常州放鬆公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發商的土地出讓金繳納期。

一直堅定看空中國樓市的易憲容説，現在降價還沒有成為一種普遍的趨勢，更大的障礙在於，2011年前11個月，國內130個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與2010年同期相比減少了5200億元， 減少了30%。算上全國所有城市，2011年地方政府的土地財政收入可能將減少上萬億元。這給很長一段時間習慣了土地財政的地方政府帶來很大壓力。

2011年11月25日，北京市住建委聯合北京市地稅局發布了《關于公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》，以及《關于加強存量房交易稅收徵管工作的通知》。而易憲容將其列入有“托市政策”之嫌的行列。

降價現實

無論如何，大規模的降價還在全國蔓延。

公開資料顯示：2011年12月，萬科在各大城市頻頻發布降價信息。其中，萬科在廣州的柏悅灣項目，價格下跌超過20%。

在萬科降價之前，廣州一個名為“淘金。”的項目，每平方米均價一次性下跌了1萬元，跌幅近30%。

這在廣州，已經不算什麼轟動性的新聞。眼下，位於花都區和番禺區的禦湖天下和珊瑚天峰，最大降幅均達到30%。其他降幅在10%以上的樓盤更多。

在上海，萬科于2011年11月在上海推出的萬科尚源項目精裝修公寓最低備案價為11200元/平方米，比該樓盤7月份的最低備案價下跌了31.7%。

2011年11月，上海一手商品住宅成交量為48.96萬平方米，為7年來同期最低。由於多個樓盤降價或低開，平均成交價只有21140元/平方米，同比下跌9%，環比下跌0.5%。

在杭州，市中心的房價幾乎回到了2010年時的水平，個別樓盤降價1萬元，降幅接近25%。

另一些數據則顯示，在上海，降價幅度達20%甚至30%以上的案例依然只是個案。

以上海為例，雖然龍湖酈城和綠地米蘭公寓此前降價。但在這兩個樓盤所屬的嘉定新城板塊，其他大部分樓盤並沒有跟風降價，價格堅挺，且態度堅決地表示未來沒有優惠的計劃。上海的唐鎮、九亭、上大、大寧板塊等新盤密集區域的情況，跟嘉定新城則如出一轍。

許多受訪對象對本刊記者表示，大多數宣稱降價“30%”的樓盤，只是將降價作為宣傳策略。通過抬高原先報價或備案價可以輕易得出巨大的降幅。

業界聲音：

住建部政策研究中心主任秦虹：

“促進房價回歸合理水平”，並非就是降價。

全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗：

未來三年內，房價每年跌個10%的幅度，經濟還是可以承受的，有的人想得更樂觀，銀監會前主席劉明康説房價跌50%也沒事，但我相信一下跌這麼多，誰都會受不了。

全國工商聯房地産商會會長聶梅生：

房價的合理價位應該低於GDP與人均收入的增長，高於CPI與PPI的增幅，只要在這個區間內增長，房價便屬于合理價位。按照這個標準，2011年許多城市的房價漲幅已經低於CPI的漲幅，説明房價正在回歸合理價位。

北京中坤投資集團董事長黃怒波：

樓市拐點已經來臨，房價進入下行區間，正在回歸正常價格，2012年房價最高將跌30%，將是入市的大好時機。

招商房地産有限公司董事長林少斌：

從庫存量來看，樓市拐點已經來臨。

上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭：

預計2012-2013年商品住宅新增供應量將明顯減少，大約到2012年年中的時候，房價可以止住下跌。