香港公屋千万间 寒士俱欢颜

　　繁华的香港是很多人梦想的天堂，在这片寸土寸金的土地上，拥有自己的房屋同样是大多数人的梦想，但也是低收入阶层难以实现的梦想。而租金低、配套好的廉租房“公屋”，通过严格、公平的分配制度，给了三分之一的香港人安身之所，实现了让“居者有其屋”。在香港，公共房屋没有成为“贫民窟”代名词，反而是“一个设施良好的生活和休闲空间”，并演变成“全球公共房屋市场的样本”。成功的秘诀何在？

1谁是香港最幸福的人?

　　香港财经评论家吴木銮博士曾撰文分析了香港廉租房的“秘密”，揭示了香港居民的“幸福”源头。

　　香港人私下聊天时，经常会说，有两类人是最“幸福”的。一类是占人口不足一成的富人阶层。这些人的年收入基本上在50万港元以上，有些年薪甚至超过千万元。这些富人住着宽敞的房子，不为油盐柴米发愁。

　　另一类人就是占人口大约三成左右的公屋人群。这批人的住宿条件与富人相差较远，人均居住面积也才十余平方米。不过，他们却是香港茶楼的主要消费者。如果一个公屋家庭月入一万元，缴纳租金水电后大约还有八千余元，因此可以将五千余元放在茶楼解决就餐问题。这几年，政府每年都给公屋住户免除数月租金，子女还有可能获得各种就学补贴。

　　因此，公屋用户的实际福利相当高。曾有人估算，公屋住户月入一万元左右的家庭的生活质量，大约相当于私人楼宇月入三万元的家庭生活水准。

　　而生活处境比较艰难的是“夹心”阶层。这类人大多住私人楼宇，一个月租金少则六七千，多则过万元，而家庭月收入两万元左右，所剩就是一万余元。但这些人很难从政府获得直接的各种财政补贴，又需要存款购房，因此生活的拮据程度常不亚于公屋住户。

　　这就是香港的现实。如果你是收入较高的群体，就可以在私人市场中活得“如鱼得水”；如果收入很低，你就可以在公共服务范围内获得保护；而在私人市场边缘游走的人群则比较艰难。

　　当然，这些人前进一步可以进入生活最好的阶层，退后一步有可能搬入公屋。因此，单从房屋政策来说，香港奉行的可算是“社会主义”的原则。

2香港人都住什么房子?

　　香港房屋委员会的最新数据显示，目前香港人口的48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，居屋则是18%，私人房屋用户占人口的52%左右。

　　更具体地讲，香港的公共房屋分成三类。第一类是公屋，就是只能用来租赁的公共房屋，与内地廉租房的概念相当接近。香港的公屋很有特色，港人基本上能从建筑的外观作出判断。现在此类住户人均居住面积为12.8平方米，因此以香港标准的一家四口（一对夫妇加两个孩子）来计算，一般的公屋面积是50平方左右。

　　大多数公屋的租金每月为1500元港元以下。以香港新界的沙田地区为例，50平方米的私人房屋租金大约是每月一万左右。因此相比于私人楼宇来说，公屋是“超级”物美价廉。

　　除了租金便宜之外，公屋的住户还可以享受超值的公共设施。香港政府提供的公共娱乐设施和孩童游玩设施大多建在公屋周围，因此公屋住户可以“近水楼台先得月”。许多私人房屋的孩子们在公屋区的公共设施游玩。

　　第二类公共房屋称为“居屋”（“居者有其屋”的缩写）。这些房屋是供香港居民购买的。建筑面积大约在40至80平方米。房屋价格远低于市场价，当时政府建设居屋的目的是让公屋中“富户”可以搬出来，这样留下的公屋可以分配给有需要的人士。港人还称，政府建造的居屋质量比一般私人住宅好，因此居屋很抢手。

　　第三类公共房屋指的是香港政府近二十年发展的各种小型项目。比如 “夹心阶层住屋计划”，这种房屋专门提供给经济上属于夹心阶层的人群。而“长者房屋计划”则专门提供给老年人使用。这些社区有老年人专用设施，老年人愿意在这类社区生活。

　　最近香港政府还推出“置安心”房屋计划。这个项目的主要目标群体是那些工资收入已超过公屋和居屋的人，而他们在近期也无力购买私人楼宇。住户可以租“置安心”房屋，也可以购买此类房屋。更有意思的是，房屋价格以单元出售时的价格作为“封顶价”，以后不会再进行向上的价格调整。因此，家庭收入不高的港人可以考虑此类房屋。

3香港公屋申请资格

　　港人申请公屋的条件相对宽松，一般家庭申请公屋有以下条件：

　　申请人年满18岁；申请人及其家庭成员现居于香港并拥有香港居留权；申请人及其家庭成员的每月总入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额（此数据处于变动中，只要收入在全港中位数以下大多数都符合申请条件）；申请人及其家庭成员在香港没有拥有任何住宅楼宇；配屋时，申请表内必须有至少一半成员在香港住满7年及所有成员仍在香港居住。购买居屋的条件是家庭月收入在2.7万港元之下，今年10月香港政府推出的“新居屋”收入上限调整为月收入3万港元。

　　香港的各种公共事务表格均可以从多个渠道获取，也可以从香港房屋委员会网站下载。填完之后将证明文件交给房屋署申请分组。之后房屋署会作出初步审批，条件不符合的，申请文件会被退回。符合资格的人，会收到一张印有编号的蓝卡。之后，房屋署会派员调查申请人收入和其他物业资料。

4高度透明的申报规则杜绝虚报、贪腐

　　难道香港就不存在虚报资产的情况吗？“这种情况在全世界任何一个地方都有可能存在，香港也不例外，只是比例很小。”香港公屋联会总干事何伟民表示。

　　香港的公屋申请资料中，条款规定非常详细，里面有4张表格以及17种个别申请情况，比如“正在办理离婚的家庭成员”，“没有雇主人士”，“没有商业登记的自雇人士”等等，各种条款标准都列得很清楚。

　　申请的人需要填清楚这些资料，且需要雇主开资产证明。抽查的时候，如果发现有假证明，不仅申请者会被严惩，雇主也会受到制裁。“罚款或者坐牢半年，甚至取消你的资格，永远保留案底。

　　除此以外，申请者的存款、股票等都要填写清楚。拿出报税额的时候，会有太平绅士宣誓，若有造假同样要坐牢。“你不要想着这次不会抽查到我，香港还有廉政公署，都会负责监督这些事情。”何伟民介绍。

　　而合资格申请者的申请进入电脑进行资源分配。在这过程中，政府颁发了大量极为细致的指引，一线经办人员酌处权受到严格限制。

　　在公共房屋资源的分配中，官员和经办人员的贪腐问题几近绝迹。大环境来说，廉政公署打击腐败的力度很大，而公共雇员的廉洁程度极高；而从小环境来看，公共房屋分配的经办人的裁量权相当小，因此各种腐败空间也相对较小。

　　一般而言，规定越具体，越利于操作，越利于透明公开，就越能杜绝腐败。如果出现腐败，如何定性，如何处置，会对其他潜在的腐败者，造成巨大影响。而处罚之拳高高扬起，轻轻落下，违法成本远低于非法所得，必然导致“破窗效应”，腐败一拥而上。

　　正是因为公共房屋的资源分配依赖高度透明的游戏规则进行处理，社会上的怨言较少。在香港廉政公署诞生之前，香港房屋署的工作人员也会以各种借口收取住户一些红包。比如交楼的官员趁机敲诈住户。现在港人对官员腐败容忍度相当低，而公屋分配过程中的贪腐案件几乎绝迹。

　　如果发现申请人伪造各种资料来申请公屋，一旦被发现，牢狱之灾几乎免不了。香港最高法院前法官李柏检拥有资产193万港币，当时只向政府申报了2500港币，最后获得公屋。地位高贵的李柏检夫妇分别被判监11个月，这也是公屋诈骗案中最出名的一例。

5香港如何支撑公屋体系？

　　香港这样一个庞大的公共房屋体系，得需要多少开支才能维持下去？而这个开支又是如何实现的？

　　香港的房屋政策事务由运输及房屋局负责，在公共房屋方面，香港政府则成立法定机构即房委会，来制定和推行公共房屋计划，而房屋署则为房委会的执行机关。据房屋署总宣传经理罗国威介绍，房委会原来的资本是由政府提供，1988年起房委会财政独立，开始自负盈亏。

　　内地还在为保障房土地和资金问题争论不休。而在香港，土地是由政府无偿划拨，商业物业则由政府免费提供。不过，房委会会缴付非住宅设施盈利的50%作为政府红利。居屋等楼宇售出时，房委会也需要向政府缴付发展成本的35%作为土地成本。

　　2004年，房委会由于出现赤字，便把旗下商业物业及停车场证券化成立领会基金在港交所上市，以筹集资金，房委会当时套现了一部分现金。“公屋租金只够用平常营运的管理费用，商场的收益就可以变成房委会的收入。”中原集团创办人施永青介绍称。“现在房委会基本已经达到收支平衡。”何伟民表示，加上之前商场的翻新以及重建，房委会又有了新的商业物业来进行资金补充。“房子一定要收租金，额度应该占到收入的10%~20%比较合理，而且每隔一段时期就要根据市场情况调节租金，政府不可能永远背负这个包袱。”何伟民对于内地出现“一元一平方米”房子表示不解，认为这并不是长久之计，到房子要维修的时候资金很难解决。“据我了解，内地的保障房没有专业的人去管理，建房之前，政府应该把住房作为民生头等大事去研究，管理和监督问题是长久问题。”经常去内地考察的何伟民认为政府应该成立专职小组来监督政策执行。“资金并不是不够用，而是财政支出不当，很多钱用在了其他地方，比如地方官员的奖金、各种费用的报销等等。”

6公屋富户退出是难题

　　入住公屋的时候是穷人，而此后此家庭资产出现倍增，怎么办？

　　香港的媒体记者曾经到公屋进行抽查，发现停车场停泊不少名贵车辆，比如奔驰、奥迪等车辆不在少数，此后经查证就是公屋住户所有。

　　香港房屋委员会有个规定，住满十年的公屋租户，每两年就要申报一次家庭收入。如果申报数目达到收入限额的两至三倍，要缴纳一倍半租金；超过三倍者要缴交双倍租金；而资产超过入息限额84倍的富户，要缴交市值租金以及在一年内迁出。“不过为了避免老年人搬家劳累，香港60岁以上老人有公屋回收的豁免权。”何伟民称。

　　在过去十年内，有登记的香港公屋富户数目由1万1千户增至现在的2万3千多户。而真正被踢走的富户极少，公屋富户拒绝搬迁导致公屋资源流转使用的概率较低，而另一方面许多有需要的人士却要排队三年左右才能获得公屋。因此，许多港人抱怨公屋住富户问题。

　　尽管如此，香港仍有很多人在轮候公屋。据统计，现在公屋轮候册超过11万户家庭，2011年第一季度公屋申请升至1万宗，较半年前急增一倍，预计房委会每年单位短缺量达7000个。

　　为了缓解居民对公共房屋的需求，香港特首曾荫权在今年10月份的施政报告提出建设更多的公屋和“新居屋”，香港政府的目标是在最近5年内建成7.5万个公屋。

　　而新居屋加入一些新元素：新居屋在五年后可以在私人市场上出售，补地价时以单元购入时的价格为准，不会随着市场调整而变动。

7“开荒牛”

　　在香港，有人把公屋居民比喻为“开荒牛”，言下之意，很多新的地方都是先公屋居民最先入住，相关配套设施发展了以后，私人开发商再到这里建房子。“公屋和私人住宅没有交通之分，只要是建公屋，就必须要有配套设施。” 何伟民说，香港政府建公屋同时就已经规划好这个屋邨、学校、街市、商场、医院等等。

　　事实上，香港也曾经经历过社区发展问题层现的时期。天水围就是其中之一，当时建造公屋时，天水围没有医院、服务中心等等，加上交通不便，生活在这里的人生活压力大，就业率低，自杀暴力事件频现。2004年一名无业汉砍死妻儿并自杀事件震惊全港，舆论压力下，香港政府不得不成立专责小组来研究天水围问题，逐步改善当地社区设施，并给予交通补贴。

　　如同世界其他地方发展一样，香港公营房屋也曾遇困境。房屋署副署长冯宜萱表示大体而言，影响项目的发展时间和建屋量的主要因素包括：土地供应的时间 （例如要改变土地的规划用途、需进行收地和清拆、地盘平整与基建配套设施的配合）；地盘的发展限制（如高度、发展密度的限制和景观保护）及地区人士的意见等。

　　但是他们都会就每个公屋计划进行技术研究，政府内部也设有紧密协调机制，以制定公营房屋土地的适时供应和发展参数，令公屋发展项目能配合社会的整体发展。冯宜萱说：“我们还会就每个公屋计划咨询区议会，听取区议会和地区人士的意见及诉求，在可行的情况下在规划和设计上作出平衡及正面的响应，务求达成共识及制定出双方接受的方案。”

8香港的公屋发展历程

　　香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，从最开始的仅仅只有单间空房，到现在的每家每户都有相关配套卫生间厨房等。中间经历了改造、翻新、完善，通过政府和公众人士讨论及监督，700多万人的香港目前已经解决了近一半人口的住房问题。同时在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务。香港的公屋发展可分为三个阶段：

　　1952-1973年为第一阶段--特征是“廉租”，目的在“应急”。政府兴建了大量的“徙置大厦”和“廉租屋”，以安置灾民和极端贫困的家庭。房屋标准低、租金低，只租不卖。

　　1973年到1977年为第二阶段--“有计划地建公屋”。期间成立了房委会，负责推行香港公营房屋计划，策划和兴建公营房屋。并推出了十年建屋计划。

　　从1978年开始进入第三阶段--先后推出了“居者有其屋”计划和“长远房屋发展策略”，租售并举。以房屋委员会建房为主，与私人机构参建居屋相结合的方式，继续提供公营的租住房屋；又以特惠折扣价（一般为市场价的50%左右）出售居屋，协助合资格的中低收入家庭和公屋租户置业。

　　今年8月20日，公屋联会又和房屋署进行复建居屋（类似经适房，2002年停建）的谈判，目的只有一个：让更多的人住得起房子，大家才可安居乐业，共同为香港而努力。

　　截至2010年，香港的总人口估计已超过700万人。目前香港的公屋单位超过70万套，其中绝大部分由房屋委员会管辖，为209万市民提供住房。就是说，目前的香港“公屋”能覆盖三分之一左右的人群。如此比例，避开了“僧多粥少”的拥挤，使“公屋”能惠及尽可能多的民众，尤其是中低收入人群。现在租住公屋的租金包括差饷、管理费及维修保养费，租金在220元到3370元不等，平均月租大概1320元。加上香港居屋的人数，香港政府满足几近全港一半人口的住宿需求。

　　香港房屋委员会上月表示，明年上半年落成的两个新公屋（廉租房），涉及11幢非标准型大厦共8292个单位，其租金将以现行市区最高租金水平厘定，逾88%单位的租金水平是定于每月1900元以下。并规定，公屋申请人，若未能负担获编配新单位的租金，可以要求改配，其它租金较廉宜的翻新单位。

9结语

　　这套已经在港运行大半个世纪的公屋制度行之有效，其相对公平的分配原则、严格的轮候审查制度、香港政府的长期投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和有效的财政资金安排保证了香港成为世界上公屋制度做得最好的地方之一。通过成功地实施公共房屋计划，香港在二十世纪六七十年代新增外来人口成倍于本地原有人口的移民潮下，创下繁荣稳定的世界经济发展奇迹。

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