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房地产市场失灵了吗

（系列之八 本文原发于《中华建筑报》）

市场经济不是天堂，总有一些欲望和需求在其中无法得到满足，于是，我们就会听到各种各样对市场经济的抱怨。公众对自己处境的不满，都可以找到抱怨的对象：有时候是政府官员的不作为，有时候则是所谓的“市场失灵”。这两种看法其实是内在相通的——市场失灵是要求政府干预的重要理由。“市场失灵”理论已经逐渐成为我们这个时代人所共知的观念，它不但在主流的经济学教科书中占据着必不可少的一章，也在媒体报道中频繁出现。尽管普通大众对于何谓经济学中所讲的市场失灵不甚了了，却不妨碍相当多的人借用这个概念来表达他们各自对经济现实的不满。

既然中国人对于房地产市场的抱怨最多，认为房地产市场中有“市场失灵”也就不足为奇了。当然，其中很多提法与目前经济学理论上讲的市场失灵未必相关。本文并不是要全面介绍和分析有关市场失灵的理论，我们只简要地介绍该理论的基本观点和谬误，以及认为房地产市场存在失灵为什么不能成立。首先需要搞清楚，“市场失灵”是一种理论表达，它把市场经济中的一些失衡的或令人不满意的现象，解释为市场本身所具有的某种固有缺陷导致的。我们务必要把这种理论观点与现实中的那些让人无法满意的现象区分开来。换句话说，要把现象与对现象的解释区分开来，毕竟，任何现象总是可以有多种解释的。

在理论话语中，市场失灵指的是市场机制在配置资源时存在一些缺陷，使得市场中自发完成的资源配置不能达到最优的效果。这些偏离最优的结果一般包括收入不均等、负的外部效应、垄断、失业、公共品不足、资源的过度使用和浪费等等。更具体地说，价格和竞争的机制未能将资源配置到最需要的地方，造成了人们可以获得的总效用的下降和成本的上升。中国房地产市场中的情形，主要表现在这几个方面：价格畸高、垄断和公共品（公共住房）供应不足。人们急于用市场失灵来解释那些造成他们对现实不满的原因，从这一观点出发，恐怕再没有比房地产市场更加“失灵”的市场的了。

必须格外加以注意的是，市场失灵理论的核心论点是，所有这些缺陷都是市场所固有的。只要有市场存在和运行，就无可避免地会产生这些现象。市场总是在执行其调节资源配置的功能的过程中，不知什么原因就突然卡壳了。人们期望市场可以合理地高效地利用资源，从而带来人们乐于见到的结果——真实收入的持续增加，方方面面的生活水平都得到提高。从物质生活角度看，人们应该感受到生活成本是在不断降低的，其幸福感是在不断提升的。而我们的房地产市场表现出来的恰好与这个预期相反。人们发现为了满足住房这一基本生活需求，他们的生活总成本增加了，他们被迫成为房奴，背上沉重的负担，也被迫压缩其他方面的开支，因此幸福感也不断下降。总之，市场中这个重要的组成部分看起来是以很低的效率在运行。

这种观念会导致房地产市场特殊论。其实，按照这种思考方式，没有哪个细分的市场不是“特殊”的，因为显而易见的是，任何市场都不难找出符合上述“理论标准”的令人不满意之处。我们势必还得解释，为什么房地产市场如此特殊。市场失灵理论并不能给出一致的造成市场低效率运作的原因。表面看上去，市场机制仿佛有一系列的“缺陷基因”，每一个基因都会导致一种失灵现象。房地产市场中这类基因往往被归因为其投机属性。房产是长期耐用消费品，自然也就很容易成为一种投资品。由于人性的贪婪，房产的这种投资品属性随时会不知什么原因就引发大规模的投机行为。而当真实的消费需求被投机性的炒作需求取代之后，房地产市场也就丧失了它的正常功能，它不再是充分高效地利用资源来为消费者服务，反而成了投机者的乐园和让消费者痛苦的伤心地。

按照这种思路，只要能够有效地打击“过度投机”，减少房地产市场的投机属性，就能够使市场回归正轨，治愈这种失灵。其政策涵义，就是要对市场中的投机行为加以限制和惩罚，比较典型的方式是限购和对投机收益征税。有关的论者往往也会注意到，任何市场必定都有投机活动，因为市场的运动就意味着价格波动和套利机会，所以他们强调要区分适度投机和过度投机。市场配置资源的机制，就是通过投机活动来实现的。完全消灭投机也就消灭了市场本身。因此，这部分论者主张要打击过度投机，而又保留适度投机以作为市场的“润滑剂”。

在实践中，没有任何标准可以区分哪些投资行为属于适当投机，哪些属于过度投机，以个人购房套数为标准也是无稽之谈。实际执行的政策只能是不分良莠。我在前文中（本系列文章的第五、六篇）已经全面地解释了造成房地产市场出现大量投机行为的根本原因：房地产泡沫是由信贷扩张的泡沫导致的。其实政策制定者是意识到了这一点的，他们一直是把控制信贷和货币发行作为房地产调控的重要手段。关键之处在于，被归咎于市场失灵的那些现象，并不是市场固有的。如果没有土地供给制度带来房地产用地的相对紧缺（相对于其他行业和用途），过多的投机活动不会被引入到这个单一的市场中来；如果没有持续的信贷扩张和货币供给的增加，房地产投机活动也不可能持久不衰。要让锅里的水一直沸腾下去，既需要点起火，也需要不断地添柴。而这些因素都是外在于市场运行的。

任何消费品和资本品市场都会因为创新、消费者品味偏好的变化以及其他难以计数的市场因素变化而出现投机热潮。这本身都是市场中的正常现象，没有任何特殊之处。使一个市场显得特殊的，总是有一些强大的外部力量在起作用。把房地产市场的问题归因于市场失灵，再对其加以干预，并不能消除造成大量投机的那些外部因素。限购和房产税既压制了供给、又增加了购房的总成本，给房地产市场带来更多的问题。即便其短时间内抑制了一部分投机活动（能否真的实现这一点也要存疑），一旦政策取消，投机活动还是会重新抬头。

市场失灵理论的另一个结论是市场无法提供充足的“公共品”。这一批评多少有些无稽。市场本身并不能分别公共品和非公共品。提供公共品也不是市场的功能。这一观念本身是建立在“人们需要一定数量的公共品”观点基础上的。公共品理论本身值得加一番推敲，后文将会讨论这个问题。因为市场未能把一部分资源分配给公共品的生产和供给而指责其失灵，就像在批评汤匙为什么不能拿来炒菜一样。市场中的生产活动是受追求利润的动机推动的，也只受这唯一的动机来推动。公共品生产理论就是要求用公益目标代替利润目标，反利润的机制不能在市场中实现，这没有丝毫可奇怪的地方。

有关“垄断”这一市场失灵理论的大题目在房地产市场中的体现，也会另文专门作分析。本文的主要目的在于指出市场失灵理论所犯的思维错误。可能没有多少人意识到，市场失灵理论是一个具有无穷解释力的理论。任何在市场中出现的令人不满意的现象，将其归因于市场的失灵都是最省力的办法。这个观念最大的危害，就是造成人们思想的惰性。毕竟，市场不是一个人格化的实体，它不会说话，无法为自己辩护，它只是自发地依照经济规律和人类行为规律运行着。顺应经济规律的政策就会顺利运行，违背经济规律的政策只会适得其反。当人们把所有自己不满意的情况都看作是市场固有缺陷造成的，就只能是呼吁更多的政府干预。这妨碍了人们深入思考，去寻找那些“市场失灵”现象的真正原因。无数经济学家的工作早已经指出，几乎所有那些冠以“市场失灵”理论之名义的现象，背后都有政府的有形之手在起作用。市场失灵理论可以说是为干预主义量身定做的，过往的历史经验告诉我们，依照这一理论制定的政策，除了不断带给人们更大的失望之外，再没有别的。