中财网我的贴身校花懒人听书:借钱、贷款买房的人必读：几个不愿承认的事实
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 14:25:07
买房
一旦你决定了借钱买房，恭喜你，你已经把自己当成银行家了。用按揭买房等同于开保证金账户炒股，玩儿的是以小搏大。这也符合了银行业的基本特征，即以10块钱资本金(类似你买房的首付)，吸收储户90元存款(类似你的银行贷款部分)，然后放贷100块(即你的全部房价)。所不同的是，买房的首付至少要房价的20%以上，相比银行的杠杆比率还是要低得多。用以上数据，银行的杠杆率为10，首付20%的按揭杠杆率为5。转换一个说法，银行的资产下跌10%即告破产，而你的房子要下跌20%才算资不抵债。但无论如何，高杆杆意味着高收益和高风险并存，银行业平均薪酬普遍高于其他行业的终极秘密在于此，同样，产生金融危机的根源也在于此。
用更容易懂的话说，就是好了比别人赚得多，坏了当然也比别人赔得多，甚至比血本无归还要惨。
借钱买的房子不是你的，你告诉别人说你有房了只是说你有房子住了。别让虚荣心蒙蔽得太深了。在任何一个时刻，你只拥有房产市场价大于贷款余额的部分，英语叫Home Equity。如果房价稳定，它基本等于你首付的部分加每月供款中的一点点累计。而且按揭的还款设计一般都是按揭期内每月供款数目相同，所以实际在按揭初期，你每月的供款中绝大部分都是交给银行的利息，对你的Home Equity贡献很小。所以，如果你必须短期内出手，除非是房价快速攀升，否则房子的升值可能还不够你付的利息，外加你如果首付投资他处的机会收益。如果你想长期投资房产，多少数据都表明房产不如股票。
强烈的买房欲望就如同我们的祖先渴望土地一样，从无产变有产的诱惑太大，只因我们对土地的依附太深。我不想说这种农民性有什么不好，我们的血管里都流淌着农民的血液。就是到现在，我还是宁可浪费了蔬菜，也不愿意浪费粮食。但是我们拥有土地和房子的祖先却打不赢从草原而来的铁骑，我相信这是因为游牧民族有着更开放的心态。我们从农耕社会跋涉千年终于落户城市，其实不过是把平整的土地垒成立体的楼宇，转化了对土地的依附形式。有研究表明，即使在发达的欧盟，住房拥有率高的国家往往伴随着高失业率，其可能的解释之一就是对房产的依附性限制了就业的选择。
在美国工作时看到许多同事在危机来临时的极度恐惧，主要原因就是怕失去工作房贷断供。拥有房产、做自己主人的自豪感是有经济和心理代价的，你的心安理得是基于对自己竞争能力、就业前景的乐观判断上的。换个角度，你有能力还贷，也就同样有能力付月租，心不心安不在你的资产是Home Equity，还是股票或现金。说到美国，我们常听说美国的平均住房拥有率高，接近70%，却不知道其实拥有住房的房主们只拥有不到50%的Home Equity。大致算下来，全美平均只有35%的房产价值(或单位数)是属于人民的。
到这儿也许你要说你买房是求投资价值。不错，除非所有的人买房都是为了自己住，否则房子就是一种投资产品。讲投资就要有比较，不仅比较常说的房价与收入(房价收入比)，租金与房价(租售比)，更要比较不同投资品种的投资收益，比如股票与房产。
炒股的人大都熟悉市盈率的概念，当人们讨论房地产的投资价值时却少有用市盈率的概念来横向比较不同投资品种的投资价值。其实房地产的市盈率就是把租售比倒过来，再除以12，因为租售比用的是每月的租金，而市盈率用的是一年的盈利。比如，我们说北京的租售比已达到1比400，即月租金只是房价的400分之一，这就相当于说投资房市的市盈率是400/12，即33倍。如果用预期市盈率的概念，我们还必须把房屋空置率因素考虑进来，因为高空置率就意味着不可能百分百的租出去。虽说空置率的概念和计算都还有所争议，但一个简单的逻辑就是，任何一套新入市的投资房以市场价格出租的概率，即出租率，应小于或等于1-空置率。如果北京的房屋空置率为20%，那么出租率最多是80%。所以调整后的市盈率至少是41倍(33/0.8)。
上述数据只是用来说明房产市盈率的简单计算和应该的调整，你可以很容易得找到自己所在区域的数据，比较你所投资的房产与其他地区的房产、与整体股市或其不同行业、板块的市盈率差异。
只要房子变成了投资标的，就别太在意它的成本价。永远别指望你能按成本价加一个合理的利润买到想要的房子，也别幻想即使泡沫破裂你还能以成本价出手。当很多人投资房产时房产就像股票，当更多的人收藏房产时房产就像邮票。股票、邮票的价格都是既可以卫星上天，也可以红旗落地的。这就是为什么危机后的美国到处都有一美元一套的房子的原因。在一个时期内，房子的价格取决于这段时期中有多少资金流入房市。内资充裕、外资涌入没办法不推高房市，尤其是在投资渠道并不丰富的中国。
判断房地产市场是否由实际的需求决定，租赁价格比交易价格更为准确。煤老板可能会买一层楼放着等升值，可没人会租多哪怕一套闲着。如果交易市场火爆而租赁市场平稳，这只能说明买房的人是在搏升值，而且升值的动力来源并不是真正需要住房的人。真正需要住房的人要么是买不起，要么是认为租比买更合适。一个常有的误区是相对于股票，住房有刚性需求，所以住房不会像股票一样深度调整。这在目前的中国也许是正确的假设，可你千万别认为它放之四海而皆准。回想一下日本、美国、迪拜吧。
然而，我们千万不能忘记的是一个中国特有的现象，那就是我们买不起的也能买，因为我们可以啃老，不只啃父母二人，而是啃六个老人。年轻人的结婚用房其实是挪用了我们的父母、祖父母的养老钱。美国2008年住房拥有率平均为67.8%，其中35岁以下人群的住房拥有率只有41%，而55岁以上的人群则达80%。所以在某种程度上，是我们牺牲了自我的长辈们帮助延续着这场房市盛宴，同时也在透支房市的未来。中国的房地产市场如果不出现危机导致大范围的泡沫破裂，真正意义上的拐点只能是在人口增长达到峰值以后，即所有的孩子们都有了自己的房子，房屋存量足够实现居者有其屋的理想。
没有大范围泡沫破裂，不等于没有局部的泡沫破裂，海南、北海、珠海等地都曾实实在在地发生过。史玉柱的巨人大厦在珠海等了他十几年，到今天还烂在那里。重又杀回珠海的史玉柱虽还未表示让巨人大厦重新崛起，可首先要问的是，有几个人能像史玉柱一样这般顽强地、奇迹般地重新崛起?
走笔至此，你应该发现我并非唱多或唱空房市，而只是告诉你几个你可能不知道、或不愿意相信的事实，帮助你做理智的决定。不要相信什么所谓专家、学者、官员、商人的意见，即使他们没有个人私利，也没人能准确预测房价。其实，对真正有需求的人来说，买房、买车跟买任何商品都一样，只要你是买给自己用的，而不是买给别人看或说给别人听的。买与不买都没错，只要别后悔。至于投资房产等升值的人，风险与机会同在。你赚到了我替你高兴，你赔了，也别说没人提醒你。
如果你非要信一个人，那就信王石。他是一个智者，虽然可能预测不准。你如果明白做多做空的道理，你会懂得看跌有多难。单就技术层面，相比王石预言拐点，任志强的上涨言论太过容易。更何况王石的言语更多的是基于对人和社会的关怀。看看最近关于世博会万科馆的新闻吧。
最后，和大家分享一点公开的信息。英文版维基百科中关于美国住房拥有率的词条中引用了欧美发达国家2002年的住房拥有率数据：
奥地利：56%
比利时：71%
丹麦：51%
法国：55%
德国：42%
爱尔兰：77%
挪威：77%
西班牙：85%
葡萄牙：64%
英国：69%
美国：69%
斯洛文尼亚：82%
以色列：71%
加拿大：67%
看了以上述数字，那些或居心叵测或痴人说梦地要让每个国人都能拥有自己的住房的人，就别再忽悠了。
本文特别写给那些想用借贷方式，包括向亲朋好友借钱、利用银行房贷等，所有不是用自有资金一笔付清全部房价而买房的人们，即我们俗称的“房奴”们。至于类似那些用麻袋拎现金购房的煤老板无需费神阅读，房市再坏他们最多也不过是就像你我丢个钱包。借钱的人们，可要听清了。
一旦你决定了借钱买房，恭喜你，你已经把自己当成银行家了。用按揭买房等同于开保证金账户炒股，玩儿的是以小搏大。这也符合了银行业的基本特征，即以10块钱资本金(类似你买房的首付)，吸收储户90元存款(类似你的银行贷款部分)，然后放贷100块(即你的全部房价)。所不同的是，买房的首付至少要房价的20%以上，相比银行的杠杆比率还是要低得多。用以上数据，银行的杠杆率为10，首付20%的按揭杠杆率为5。转换一个说法，银行的资产下跌10%即告破产，而你的房子要下跌20%才算资不抵债。但无论如何，高杆杆意味着高收益和高风险并存，银行业平均薪酬普遍高于其他行业的终极秘密在于此，同样，产生金融危机的根源也在于此。
用更容易懂的话说，就是好了比别人赚得多，坏了当然也比别人赔得多，甚至比血本无归还要惨。
借钱买的房子不是你的，你告诉别人说你有房了只是说你有房子住了。别让虚荣心蒙蔽得太深了。在任何一个时刻，你只拥有房产市场价大于贷款余额的部分，英语叫Home Equity。如果房价稳定，它基本等于你首付的部分加每月供款中的一点点累计。而且按揭的还款设计一般都是按揭期内每月供款数目相同，所以实际在按揭初期，你每月的供款中绝大部分都是交给银行的利息，对你的Home Equity贡献很小。所以，如果你必须短期内出手，除非是房价快速攀升，否则房子的升值可能还不够你付的利息，外加你如果首付投资他处的机会收益。如果你想长期投资房产，多少数据都表明房产不如股票。
强烈的买房欲望就如同我们的祖先渴望土地一样，从无产变有产的诱惑太大，只因我们对土地的依附太深。我不想说这种农民性有什么不好，我们的血管里都流淌着农民的血液。就是到现在，我还是宁可浪费了蔬菜，也不愿意浪费粮食。但是我们拥有土地和房子的祖先却打不赢从草原而来的铁骑，我相信这是因为游牧民族有着更开放的心态。我们从农耕社会跋涉千年终于落户城市，其实不过是把平整的土地垒成立体的楼宇，转化了对土地的依附形式。有研究表明，即使在发达的欧盟，住房拥有率高的国家往往伴随着高失业率，其可能的解释之一就是对房产的依附性限制了就业的选择。
在美国工作时看到许多同事在危机来临时的极度恐惧，主要原因就是怕失去工作房贷断供。拥有房产、做自己主人的自豪感是有经济和心理代价的，你的心安理得是基于对自己竞争能力、就业前景的乐观判断上的。换个角度，你有能力还贷，也就同样有能力付月租，心不心安不在你的资产是Home Equity，还是股票或现金。说到美国，我们常听说美国的平均住房拥有率高，接近70%，却不知道其实拥有住房的房主们只拥有不到50%的Home Equity。大致算下来，全美平均只有35%的房产价值(或单位数)是属于人民的。
到这儿也许你要说你买房是求投资价值。不错，除非所有的人买房都是为了自己住，否则房子就是一种投资产品。讲投资就要有比较，不仅比较常说的房价与收入(房价收入比)，租金与房价(租售比)，更要比较不同投资品种的投资收益，比如股票与房产。
炒股的人大都熟悉市盈率的概念，当人们讨论房地产的投资价值时却少有用市盈率的概念来横向比较不同投资品种的投资价值。其实房地产的市盈率就是把租售比倒过来，再除以12，因为租售比用的是每月的租金，而市盈率用的是一年的盈利。比如，我们说北京的租售比已达到1比400，即月租金只是房价的400分之一，这就相当于说投资房市的市盈率是400/12，即33倍。如果用预期市盈率的概念，我们还必须把房屋空置率因素考虑进来，因为高空置率就意味着不可能百分百的租出去。虽说空置率的概念和计算都还有所争议，但一个简单的逻辑就是，任何一套新入市的投资房以市场价格出租的概率，即出租率，应小于或等于1-空置率。如果北京的房屋空置率为20%，那么出租率最多是80%。所以调整后的市盈率至少是41倍(33/0.8)。
上述数据只是用来说明房产市盈率的简单计算和应该的调整，你可以很容易得找到自己所在区域的数据，比较你所投资的房产与其他地区的房产、与整体股市或其不同行业、板块的市盈率差异。
只要房子变成了投资标的，就别太在意它的成本价。永远别指望你能按成本价加一个合理的利润买到想要的房子，也别幻想即使泡沫破裂你还能以成本价出手。当很多人投资房产时房产就像股票，当更多的人收藏房产时房产就像邮票。股票、邮票的价格都是既可以卫星上天，也可以红旗落地的。这就是为什么危机后的美国到处都有一美元一套的房子的原因。在一个时期内，房子的价格取决于这段时期中有多少资金流入房市。内资充裕、外资涌入没办法不推高房市，尤其是在投资渠道并不丰富的中国。
判断房地产市场是否由实际的需求决定，租赁价格比交易价格更为准确。煤老板可能会买一层楼放着等升值，可没人会租多哪怕一套闲着。如果交易市场火爆而租赁市场平稳，这只能说明买房的人是在搏升值，而且升值的动力来源并不是真正需要住房的人。真正需要住房的人要么是买不起，要么是认为租比买更合适。一个常有的误区是相对于股票，住房有刚性需求，所以住房不会像股票一样深度调整。这在目前的中国也许是正确的假设，可你千万别认为它放之四海而皆准。回想一下日本、美国、迪拜吧。
然而，我们千万不能忘记的是一个中国特有的现象，那就是我们买不起的也能买，因为我们可以啃老，不只啃父母二人，而是啃六个老人。年轻人的结婚用房其实是挪用了我们的父母、祖父母的养老钱。美国2008年住房拥有率平均为67.8%，其中35岁以下人群的住房拥有率只有41%，而55岁以上的人群则达80%。所以在某种程度上，是我们牺牲了自我的长辈们帮助延续着这场房市盛宴，同时也在透支房市的未来。中国的房地产市场如果不出现危机导致大范围的泡沫破裂，真正意义上的拐点只能是在人口增长达到峰值以后，即所有的孩子们都有了自己的房子，房屋存量足够实现居者有其屋的理想。
没有大范围泡沫破裂，不等于没有局部的泡沫破裂，海南、北海、珠海等地都曾实实在在地发生过。史玉柱的巨人大厦在珠海等了他十几年，到今天还烂在那里。重又杀回珠海的史玉柱虽还未表示让巨人大厦重新崛起，可首先要问的是，有几个人能像史玉柱一样这般顽强地、奇迹般地重新崛起?
走笔至此，你应该发现我并非唱多或唱空房市，而只是告诉你几个你可能不知道、或不愿意相信的事实，帮助你做理智的决定。不要相信什么所谓专家、学者、官员、商人的意见，即使他们没有个人私利，也没人能准确预测房价。其实，对真正有需求的人来说，买房、买车跟买任何商品都一样，只要你是买给自己用的，而不是买给别人看或说给别人听的。买与不买都没错，只要别后悔。至于投资房产等升值的人，风险与机会同在。你赚到了我替你高兴，你赔了，也别说没人提醒你。
如果你非要信一个人，那就信王石。他是一个智者，虽然可能预测不准。你如果明白做多做空的道理，你会懂得看跌有多难。单就技术层面，相比王石预言拐点，任志强的上涨言论太过容易。更何况王石的言语更多的是基于对人和社会的关怀。看看最近关于世博会万科馆的新闻吧。
最后，和大家分享一点公开的信息。英文版维基百科中关于美国住房拥有率的词条中引用了欧美发达国家2002年的住房拥有率数据：
奥地利：56%
比利时：71%
丹麦：51%
法国：55%
德国：42%
爱尔兰：77%
挪威：77%
西班牙：85%
葡萄牙：64%
英国：69%
美国：69%
斯洛文尼亚：82%
以色列：71%
加拿大：67%
看了以上述数字，那些或居心叵测或痴人说梦地要让每个国人都能拥有自己的住房的人，就别再忽悠了。