第三年保险:各地房价开始松动 北京上海等出现楼盘促销

       楼市价格走势意味着什么

　　连续三天的楼市调查，我们看到，全国一线城市的楼市终于出现了久违的变化。不仅成交量大幅萎缩，各地房价也开始松动。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面，接下来，房价究竟会往哪个方向走？宏观调控持续发力，政策之手又会将房地产市场引向何方？接着来看业内人士的分析。

　　黄瑜告诉记者：解决企业资金的这种方式，我觉得主要是几点，第一点它就是卖房子，加速资金回笼，第二点是重要的一点，就是多重渠道的融资，像今年的这个私募，包括前段时间的信托都比较活跃。第三个方面的话，它肯定就是采取部分转让项目，来获取它的平衡它的资金。有些中小企业可能会熬不住，但是现在目前来说，我们现在跟踪的市场比较大的我觉得是主流的一些企业，就是因为主流的一些企业才决定这个市场的主方向。

　　专家黄瑜认为，中小型企业可以通过多种渠道解决资金问题，而大型企业的发展势头依然强劲。据统计，受保障房开工和企业加大规模影响，1-7月房地产开发投资同比增长33.6%，新开工面积增长24.9%，高于历史平均水平。但是专家们也认为，投资的高增长不会引起房价的反弹。因为政府的强力介入，将会持续地起到稳定房价，控制民间资本涌入楼市的作用。他认为，房地产目前这种政策调控目标的话，它还是希望能够某种程度上来稳定这个市场，并不是说一定要把这个房价要调下去，调到每一个人都能买房子。调整的目的还是希望稳定市场，并且让这个市场健康发展，这才是主要的目的。中国工商联房地产商会的会长聂梅生也告诉记者：这次的调控很大一方面它是出自于住房双轨制，就是他要腾出一些空间，给保障性住房留空间，所以你必须商品房这块能够按住它的这个房价和它这个凶猛的这种建房的趋势。你只有这样的话，才能让保障性住房能够有半壁江山，能够解决问题。

　　专家告诉记者，现在政府的政策，是希望通过保障房和商品房双轨制，解决居民基本的住房问题。在双轨制下，人们能按照收入标准，享受相应的住房政策。这样，一部分的收入人群住进保障房，而商品住宅市场也可以放开，由市场规律自发调节。这也是国际上常用的房地产调控手法。

　　在日本，政府通过公营住宅制度，为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，缓解这部分人群的买房压力；在美国，一些州政府对自住房提供大幅度的增值税减免政策，而对于投资性房屋则通过高税收进行控制；在德国，政府为居民提供出租的公寓楼和合作社住宅，并为低收入者提供住房补助；在法国，廉租房的房租比普通私人住房的房租低一半左右，政府还规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。黄瑜认为，在最近这段时间，强化保障房建设的政策不断推出，涉及到资金支持，建设计划等各个方面，同时，国务院又多次会议强调加强房地产调控，将限购扩大至二三线城市，完善土地转让等，都是对房地产调控的进一步完善和纵深。

　　黄瑜告诉记者：纵深的话，就可能是在一些抓落实的方面出现问题，那我们就在这些问题上就是要防微杜渐。还有一个税收方面的一些问题，它可能也是采取一些相应的这种措施。还就是保障性住房这块，它可能也是采取一些措施，最多是处于对原来这个政策的一种进一步落实。

　　房价只会涨不会降，甚至只能涨不能降，东方玫瑰的部分业主之所以坚信楼市只涨不跌的神话，我想原因之一是这几年，他们看到了房价俯、卧、撑的现实。

　　我们看到，造成这种不正常现象的因素非常复杂。地方政府的利益、货币政策的宽松和庞大的需求纠缠其中，成为价格攀升的推手。我们不可否认刚性住房需求的存在，但是其中投资甚至投机需求是推高房价的一个重要因素。而目前的限购政策恰好捏住了非理性投资的七寸，将这一部分需求的泡沫挤掉了。

　　目前北京、上海、广州、深圳这四大城市的房价已经出现了停涨的局面，说明目前房地产调控的效果已经开始显现，但这仅仅是一个开始，甚至是各方利益进行博弈的一个开始，这并不意味着阶段性成果的显现。要想让房价回归合理区间，不但需要政策的持续性，还需要各级政府能够配合中央政策，调整方向，减少地方经济对于房地产的依赖性，同时加大保障房建设，满足正常的住房需求。只有这样，才能让中央的调控政策落到实处。

　    楼市降价引发中介市场低迷

　　统计显示，2011年上半年，北京市新建普通住房成交3.8万套，占同期新建住房成交总套数的86.8%，成交均价为每平方米13948元，比去年全年的每平方米14847元低了6.1%。21世纪中国不动产公司的研究总监常智认为，成交均价的降幅虽然不算很大，但楼市调控的影响，使一些开发商的降价策略发生了变化。21世纪中国不动产公司研究总监常智说：截止7月末，北京的所有新房的库存量已经达到了11万套。所以就是在这个库存压力以及它现金的压力的情况下，开发商它必须得加快它的周转。往年的打折通常来说就是如果付全款的情况下才会有非常微弱的打折，一般就是九九折或者九八折。但是今年我们可以看到这个打折的情况，已经达到了八五折，就是有一个10%到15%的降幅。这个和往年是明显的一个不同，也就是说现在的打折已经进入到一个实质性的价格折扣阶段。

　　8月17日，华业地产[简介最新动态]召开新闻发布会，提出了解决前期业主问题的五个办法，比如以差价换免费停车位，在原来房价的基础上折扣5个点进行补偿，甚至还可以无条件退房。目前这个事件还没有最终的处理结果，先不论谁是谁非，这个事件和目前的多个楼盘降价已经传递了一种房价向下的信号，新建商品房如此，北京二手房市场的状况又是什么状况呢？

　　这是位于北京市海淀区万柳住宅区的房产中介一条街。在长约200米左右的街道旁，记者看到，不少中介工作人员无事可做，在店门口闲聊，而在这条街的拐角，房产中介鑫尊地产的门店，已经大门紧锁。记者通过附近商户得知，这个房产中介已经关了一个多月了。

　　在离这家店不足百米的地方，记者又发现一家关门的鑫尊地产门店。这家店的招牌已经断成两截，被丢弃在路旁。拆除店面的工作人员说，他们前两三天就迁走了。

　　记者观察到，在这条街上，几乎每家中介公司都在相隔不到百米的范围内，开了两家以上的分店，可以想象生意好的时候，这里的火爆场面。而现在，在记者调查走访的三个多小时内，只看到街上来往的中介，并没有发现前来咨询买房的顾客。为了招揽顾客，有些中介甚至在路边用一块板子，一把小凳摆起了临时摊位。据记者了解，万柳的碧水云天小区，去年的最高成交价一度达到6万5千元，年初时均价也在5万5到6万元，可是现在，记者在这块房屋推荐板上看到，碧水云天小区一套房子的售价是每平方米4万5千元。中介告诉记者，现在生意冷清，急于出手的客人几乎都选择降价卖房。

　　房屋公园蜂鸟二店业务经理樊昆和置业顾问玉成庆告诉记者，现在楼市整体价格都有松动。按基数算，原来每平方米6万，但现在每平方就差不多降了5000元，那大房子原来基数就高，可能就多一点，像这种小房子降幅应该不大，它降价总数是两百多万元。

　　据记者了解，万柳一带的楼盘紧邻几所知名院校，附近还有多个小学和中学，是北京市三环外环线上少有的学区房集中地。因为资源稀少以及新盘数量的减少，近几年，万柳的二手房均价一直处于高位，而且成交量较好。但当地中介告诉记者，随着“京十五条”等政策出台，限贷、限购等因素使这里二手房成交量持续低迷。链家地产万柳店店经理刘世纪说，

　　成交量比去年来说可能有明显的变化和下滑。现在可能一个月成交在20套左右。比去年差不多减少了一半多。房屋公园蜂鸟2店业务经理玉成庆举例说，原来的万柳，在市场好的时候有50家中介门店，小公司特别多，市场不好就开始关门了，现在只有27、28家了。

　　中介告诉记者，今年上半年，万柳这个市场的每月利润大概是200多万元，每家门店运营的成本要4-5万元，50家门店都来抢这块越变越小的蛋糕，能保本已经是万幸，而小公司只能在这样残酷的竞争中选择退出市场。专家黄瑜对记者说，现在二手房的成交量的萎缩大于新房。市场的交易不活跃，交易总量小。它可能就会影响一部分公司这种生存。有一部分公司可能是原来开了三个店现在把它整合一下，组成一个店。另外也有一些小公司，没有品牌的公司可能就更不好干了，可能还要为了缩紧成本，主动就给它关店了。

　　据统计，7月份北京二手房成交8579套，与5-6月基本持平，比去年平均水平的每月15000套下降了20%以上。而8月前两周成交还不足3000套，处于较低水平。据估计，随着调控政策进一步缩紧，今年全年北京市二手房的交易量降幅有可能达到30%。然而，二手房交易量明显下降，交易价格却没有发生太大变化，4-7月北京二手房价格指数涨幅均在0.5%以下。小杨就是一位一直在观望楼市的买房者。小杨去年从一所名牌大学硕士毕业，进入国际知名IT公司总部工作。有了稳定收入和交往多年的女友，小杨说现在最缺的，就是一套结婚的房子。因为刚毕业，他没有太多积蓄，房子的首付和时下大多数年轻人一样，由父母来付，说起这个他还有点羞涩。小杨说，买房子的首付是家里人赞助了大部分，大概在100万元左右，然后整个房子的全款应该在250万左右。月供大概在6000元到7000元左右，这样对他们来说还不是太大的压力。

　　小杨告诉记者，他的月收入大概是1万5千元，加上女朋友的收入，房子的月供不算大问题，可他却迟迟没有出手买房。小杨解释说，刚毕业时，他只考虑过新楼盘，手续简单，装修起来也方便。但是北京市的主城区内基本没有新楼盘，他看中的几套房子都在五环以外，这让他很犹豫。他说，如果自己上班近一点的话，每一天生活状态会好很多。如果每天都要五六点钟就要起来，然后赶一个小时的地铁，或者开车过来，这些都挺麻烦的。因为工作压力也在这儿，然后如果每天还要花太多的经历在别的方面，他觉得还是挺难受的。

　　小杨自己犹豫不决，并不是期待楼市跌到合适的价位。为了将来的生活方便，他开始考虑买二手房，希望在位置和户型上能有更多选择余地。在他看来，房子永远是觉得贵的。但是只要自己觉得自己能够接受，然后各方面比如说位置、户型都可以接受，那么他觉得还是不用考虑太多。当然是它能降当然是最好的，所以他认为应该先观望一下。

　　记者又走访了北京市二环和三环等中心地段，也了解到了其他观望者的种种疑虑。正在计划买房的人们对记者表达了他们的看法：没限购之前有这个打算，突然间想买了，限购！所以买房要看以后了。因为这么多年，如果到我这儿买了因为限购再跌了就麻烦了。我爱我家高粱桥店店长对业主的心理进行了分析，他说：业主的心理预期没变，而是随着国家的调整而调整。但是客户的心理却随着政策的执行时间和这种观望的情绪蔓延，他感觉这是一种隐性的想法。就比如说业主能买，但是也许他感觉到国家正在调整房价，调整房价会出现一个拐点，所以他在观望。

　　房地产市场研究人员告诉我们，二手房的业主一般不愿意降价，而成交量的下降使二手房的买方获得了更多的选择权。和以前的卖方市场相比，北京楼市正在向买方市场过度，买卖双方的博弈进入了持续紧绷的状态。21世纪中国不动产公司研究总监常智对记者说：我们21世纪不动产监测到的实际成交价格实际上已经是回落了15%。现在目前市场成交二手房能够成交的，都是业主在价格方面作出15%这个幅度的让步。

　　据统计，2011年上半年，北京的商品住宅，包括新房和二手房在内，均价为21379元每平方米，较上年同期增长6.5%，只属于小幅上涨。而限贷、限购，以及调控带来的观望情绪，使成交量受到了很大影响，上半年累计成交354万平方米，共计30821套，同比分别下跌了26.5%和23.2%。中国工商联合会房地产商会会长聂梅生认为，商品住宅的成交量不断下降，不仅逼迫一批中介公司关闭门店，也使得房地产开发公司的资金不能按照原定计划回笼。
　   销售不畅房地产企业资金链紧绷

　　刚才的节目中我们看到，很多购房者和杨林一样，打算先看看再说，这样的观望情绪不仅出现在购房者身上，很多卖房人也在等待下一步市场的明朗。交易量减少，加剧了房产开发商的资金压力。来自国家统计局的数据显示，7月份70个大中城市中有31个城市新建商品住宅价格环比下降或持平，比上月增加5个，其中北京的新建商品房价格，环比涨幅连续两个月下跌，7月份已经停涨。而从2009年北京楼市爆发式上涨开始，现在首次出现了半年楼市总签约量不足10万套的现象，创下最近三年同期最低纪录，总成交量环比上一个半年下降46.5%。两个数字对比，我们发现买卖双方已经陷入了僵持状态，而对于卖方市场来说，价格能撑多久完全取决于资金链的情况，接着来看调查。

　　在华业地产[简介最新动态]的董事长办公室，华业地产股份有限公司董事长徐红告诉记者，从这里俯瞰城市让她有种踌躇满志的感觉，但谈起现在的房地产市场环境，徐红却显得非常忧虑。华业地产股份有限公司董事长徐红告诉记者：只能是以保存自己的实力，然后平稳地过渡是最好的，你不能太指望就是说某个政策去变化，或者或紧或松，你这样的话，那你的日子就过不了了。

　　徐红说，今年北京的一系列房屋调控政策颁布以后，对不少房地产公司的住宅销售都造成了冲击。华业地产公司为了回笼资金，保证接下来的发展，在销售策略上，主要是把价格控制在合理的范围内，在对公司运行没有太大影响的前提下，通过打折或降价等措施，保证销售，以此来回笼资金。

　　华业地产股份有限公司董事长徐红告诉记者，现在房地产上市公司募集资金的渠道是关闭的。她们更多的靠自有资金，然后用一部分银行贷款来解决这方面问题。通过降价，假如说降价5%，这样银行的借贷成本是6%-7%，所以通过这样来解决的话，实际上通过降价然后回笼了大部分资金，减少了债务成本。所以这整个的这个现金流应该是相对来说应该还是比较宽松的。

　　在华业地产的公开信息中，记者还发现，华业地产在今年年初，用4500万元注册资本，成立了矿业开发公司，徐红说，这是通过开拓其他产业，从资金上支持企业运转。但尽管如此，徐红对于未来的走向还是很不确定。华业地产股份有限公司董事长徐红说，他们企业的现金流保证在10亿以上，至少保证她们能挺到明年年底，看政策是不是松动。如果政策不松动，房地产就会全面降价，或者崩盘。

　　中国工商联房地产商会的聂梅生会长告诉记者，企业一般根据自己的能力和计划，安排各种资金来源所占的比例。在今年财政政策缩紧的情况下，1-7月全国房地产开发企业资金来源同比增长了23.1%。然而，在这中间，房地产开发贷款的增幅减少，增长率仅为6.4%，个人按揭贷款下降了5.1%。在这种情况下，企业自筹资金增长幅度竟达到34%，成为了企业资金来源保持较高增速的主要原因。

　　专家告诉记者，2008年，中国曾经出现过房地产企业资金链断裂的危机，当时，整个行业资金缺口达7100亿元。但专家黄瑜认为，今年房地产企业的情况与那时不太一样，虽然商品住宅的成交量持续低迷，但企业的资金管理能力在不断提升。黄瑜对记者说，我们看到好几个大的企业，它的现在账上的现金都是大于它的这种短期的这种负债。另外一方面，还有一个当时企业也采取的相应的这种措施，现在大家在管理现金流方面的话，比原来也更有经验。但是总体而言的话，就是因为确实调整的时候，对这种小企业还是很不利的。

　　黄瑜认为，资金链问题主要出现在小企业身上，在这种需要拼资金才能度过的特殊时期，资金实力较小的企业，一旦销售不畅，资金不能回笼，就可能导致资金链断裂。而大企业却能够借着这个机会发展壮大。

　　而作为一家中型房地产企业，华业地产的董事长徐红认为，中国的房地产企业虽然在近几年楼市的波动中，学会了更合理的分配资金，但是，在美债贬值，世界经济又面临新一轮危机的情况下，房地产企业受到紧缩财政政策的控制，国内市场可利用资金也越来越少，很有可能给整个中国房地产市场带来无法估量的后果。她说，她觉得现在楼市的这个不确定因素越来越多，实际上要应对国际上的市场变化，而不是说仅仅是中国的房地产企业自身的。市场的变化莫测让中国楼市心理压力非常大。
　    楼市价格走势意味着什么

　　连续三天的楼市调查，我们看到，全国一线城市的楼市终于出现了久违的变化。不仅成交量大幅萎缩，各地房价也开始松动。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面，接下来，房价究竟会往哪个方向走？宏观调控持续发力，政策之手又会将房地产市场引向何方？接着来看业内人士的分析。

　　黄瑜告诉记者：解决企业资金的这种方式，我觉得主要是几点，第一点它就是卖房子，加速资金回笼，第二点是重要的一点，就是多重渠道的融资，像今年的这个私募，包括前段时间的信托都比较活跃。第三个方面的话，它肯定就是采取部分转让项目，来获取它的平衡它的资金。有些中小企业可能会熬不住，但是现在目前来说，我们现在跟踪的市场比较大的我觉得是主流的一些企业，就是因为主流的一些企业才决定这个市场的主方向。

　　专家黄瑜认为，中小型企业可以通过多种渠道解决资金问题，而大型企业的发展势头依然强劲。据统计，受保障房开工和企业加大规模影响，1-7月房地产开发投资同比增长33.6%，新开工面积增长24.9%，高于历史平均水平。但是专家们也认为，投资的高增长不会引起房价的反弹。因为政府的强力介入，将会持续地起到稳定房价，控制民间资本涌入楼市的作用。他认为，房地产目前这种政策调控目标的话，它还是希望能够某种程度上来稳定这个市场，并不是说一定要把这个房价要调下去，调到每一个人都能买房子。调整的目的还是希望稳定市场，并且让这个市场健康发展，这才是主要的目的。中国工商联房地产商会的会长聂梅生也告诉记者：这次的调控很大一方面它是出自于住房双轨制，就是他要腾出一些空间，给保障性住房留空间，所以你必须商品房这块能够按住它的这个房价和它这个凶猛的这种建房的趋势。你只有这样的话，才能让保障性住房能够有半壁江山，能够解决问题。

　　专家告诉记者，现在政府的政策，是希望通过保障房和商品房双轨制，解决居民基本的住房问题。在双轨制下，人们能按照收入标准，享受相应的住房政策。这样，一部分的收入人群住进保障房，而商品住宅市场也可以放开，由市场规律自发调节。这也是国际上常用的房地产调控手法。

　　在日本，政府通过公营住宅制度，为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，缓解这部分人群的买房压力；在美国，一些州政府对自住房提供大幅度的增值税减免政策，而对于投资性房屋则通过高税收进行控制；在德国，政府为居民提供出租的公寓楼和合作社住宅，并为低收入者提供住房补助；在法国，廉租房的房租比普通私人住房的房租低一半左右，政府还规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。黄瑜认为，在最近这段时间，强化保障房建设的政策不断推出，涉及到资金支持，建设计划等各个方面，同时，国务院又多次会议强调加强房地产调控，将限购扩大至二三线城市，完善土地转让等，都是对房地产调控的进一步完善和纵深。

　　黄瑜告诉记者：纵深的话，就可能是在一些抓落实的方面出现问题，那我们就在这些问题上就是要防微杜渐。还有一个税收方面的一些问题，它可能也是采取一些相应的这种措施。还就是保障性住房这块，它可能也是采取一些措施，最多是处于对原来这个政策的一种进一步落实。

　　房价只会涨不会降，甚至只能涨不能降，东方玫瑰的部分业主之所以坚信楼市只涨不跌的神话，我想原因之一是这几年，他们看到了房价俯、卧、撑的现实。

　　我们看到，造成这种不正常现象的因素非常复杂。地方政府的利益、货币政策的宽松和庞大的需求纠缠其中，成为价格攀升的推手。我们不可否认刚性住房需求的存在，但是其中投资甚至投机需求是推高房价的一个重要因素。而目前的限购政策恰好捏住了非理性投资的七寸，将这一部分需求的泡沫挤掉了。

　　目前北京、上海、广州、深圳这四大城市的房价已经出现了停涨的局面，说明目前房地产调控的效果已经开始显现，但这仅仅是一个开始，甚至是各方利益进行博弈的一个开始，这并不意味着阶段性成果的显现。要想让房价回归合理区间，不但需要政策的持续性，还需要各级政府能够配合中央政策，调整方向，减少地方经济对于房地产的依赖性，同时加大保障房建设，满足正常的住房需求。只有这样，才能让中央的调控政策落到实处。