荆州房地产市场冷热兼备

2011年，与普通老百姓息息相关的股市、楼市、菜市都不平静：股民经历了A股史上第三熊;“马大嫂”遭遇了“猪坚强”、“蒜你狠”的围剿;购房者在房价的起起落落中不敢出手……

2012年，对于老百姓来说，“方舟船票”是浮云，踏踏实实过好日子才是正经事。

2012年，百姓的期许依然实在房价跌一点，收入涨一点，菜价降一点，投资回报多一点，荷包再鼓一点。

连日来，记者走访发现，我市商品住宅销售量虽比去年略有下降，但仍处在10年来的高位区间。各县市房地产市场发展很快，并且日益规范。房地产业继续为推动经济发展、加快城市建设、提升人居环境、改善市民住房条件发挥着重要支柱产业的作用。

在新的一年里，荆州房地产市场涉及的方方面面能否经受住新挑战，实现互利共赢还需共同努力。

开发商成为三线城市座上宾

限购、限价等政策让一线楼市持续低迷，让长期没有开发机会的三线城市看到了希望。渴望“吞地”的开发商们，也正在成为三线城市招商过程中的“座上宾”。

近两年，我市监利县、省内天门等县市继续携土地进汉推介，吸引了武汉众多中小开发商参与。

据拍卖公司负责人称，2011年，三线城市不受限购的影响，房价多在2000元/平方米至4000元/平方米，当地自住需求比较旺，而目前上档次的商品房小区不多。虽说推出的地块价格不高，但也深受一些中小开发商追捧。

同时，县市的地块均是旧城改造项目。以监利县为例，江城南路、中国银行、实验中学等当地商业中心区地块均在列。参与推介的几个县市均表示，希望开发商能提供复合业态的开发，最典型的如住宅配商业，改变当地城市面貌。

据了解，省内三线城市面临较大的旧城改造压力，他们到武汉来邀请品牌开发商，希望能通过标志性的地产复合项目，带动整个片区的居住和商业配套，推动城市化进程。

资料显示，2011年元月至11月，荆州城区完成房地产开发投资24.53亿元，同比增长44.2%，其中住宅投资19.42亿元，同比增长52.2%。

市民静观市场平稳发展

从二手房到一手新盘，从沙市区到荆州区，在大庆路从事涂料生意的陈先生夫妻俩一个月看了不下15套房子，可就是迟迟定不下来，主要还是由于他们对春节后房价下降的那一点“盼头”。

据商品房销售网上备案数据分析，2011年1至11月荆州城区商品房住宅销售备案6944套，同比下降12.4%。其中下半年商品住宅销售备案3373套，同比下降36.2%。在批准预售的商品住宅中，目前大约有7600套商品住宅待售。

“房价趋于稳定，新开楼盘定价比较谨慎。”市房协副秘书长王志忠称，房价由开发成本、期间费用、行政事业性和经营性收费、税金、利润五个部分构成。一般来说，在构成房价的五大因素中，开发成本和利润占的比重最大，变动幅度也大，因而对单个楼盘价格的影响也最大。开发成本主要由土地费用、前期费用、建筑安装工程费、配套建设工程费构成。

据介绍，地价对房价的影响表现在两方面：一是地价对本楼盘价格的影响。对本楼盘而言，土地成本上升增大了开发总成本，推动房价上升。二是地价对周边楼盘的影响。高地价地块的推出提高了周边楼盘的价格预期。例如，有一宗商住用地，土地单价超过500万元/亩、楼面地价超过2000元/平方米，显示该楼盘开发成本将超过5000元/平方米。这种情况下，该地段，乃至整

个城区的房价，将产生6000元/平方米以上的价格预期，而不论这些楼盘地价是高是低。从此意义上说，高地价必然推高房价。

与此同时，近两年荆州城区高层住宅发展迅速，容积率2.0以上的地块占90%，其中容积率5.0以上的地块占30%，这就意味着现在和今后新开工的项目中，90%以上都是高层住宅，其中30%的项目是超层高住宅。

据估算，目前住宅工程建筑安装造价大体为：多层每平方米850元，小高层每平方米1100元，高层每平方米1500元，超高层(33层以上)2200元。也就是说，高层住宅造价比多层住宅高22%至122%。在地价不变的前提下，高层住宅容积率高，可以降低土地成本(楼面地价);而在土地成本提高的前提下，容积率虽高，也不一定能降低土地成本(楼面地价)。结果，由于高层住宅建筑安装工程造价高，房价只会更高。

荆州房地产市场平稳发展

2011年1至11月荆州城区商品房施工面积235.9万平方米，同比增长33.6%，其中商品住宅施工面积209.75万平方米，同比增长35.2%。

2011年1至11月荆州城区商品房竣工面积35.57万平方米，同比增长11.8%，其中商品住宅竣工面积30.05万平方米，同比增长13.2%。

2011年1至11月荆州城区批准预售商品住宅面积114.1万平方米，同比增长70%。

……

2011年，荆州市委、市政府坚定不移地贯彻执行国家宏观调控政策，荆州房地产业与城市经济相互促进，良性互动，房地产市场总体上保持平稳发展的态势。经过市场主体各方的共同努力，房地产开发投资和商品房施工面积稳步增长，房价稳定在既定的控制目标范围内。商品住宅销售量虽然比去年略有下降，但仍处在10年来的高位区间。各县市房地产市场发展很快，并且日益规范。总的来看，房地产业继续为推动经济发展、加快城市建设、提升人居环境、改善市民住房条件发挥着重要支柱产业的作用。

市房协表示，2012年，国家将继续坚定不移地执行宏观调控政策。我市房地产企业要抓住市政府实施“壮腰工程”的机遇，在城市总体规划和新片区规划的指引下，大踏步向新区进军。同时，要认真总结经验，努力练好内功，储备专业人才，提高企业综合素质，增强企业核心竞争力。要调整思路，拓展视野，敢于走出去，敢于进入商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等相关领域。

同时，在新的一年里，房地产企业要更讲诚信，更讲社会责任，为消费者提供更多质量优良、设施齐全、节能环保、价格合理、适合不同层次需求的住宅;为保护历史文化街区、延续城市文脉、完善城市功能做更多贡献;为社会和谐稳定积极投身公益事业，树立良好的企业形象。（荆州日报）