学校工作室建议:指望房价永远跑赢通膨的房民终将失败

指望房价永远跑赢通膨的房民终将失败
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　　指望房价永远跑赢通膨的房民终将失败（你难以看到的原创新观点） 房民大多以“房产是永远跑赢通货膨胀、保值增值的投资投机佳品”为理由而介入房市。这一理由存在着对通货膨胀问题和住房价值的错误认识。错误认识将导致非理性投资和投机，非理性投资和投机终将失败。
1.“对30年来地价房价飞涨的认识模糊”是大陆房民热衷于房市投资投机的最重要原因。
近几年，房市出现非理性上涨，其中一个重要原因是房产投资者投机者比重过大。为何有那么多的人进入房市投资投机呢？他们大多以“通货膨胀将长期存在，钞票将严重贬值，房产是永远跑赢通货膨胀、保值增值的投资投机佳品”为理由而介入房市。有的人甚至卖厂卖店置换成房产，以求保值增值。为何大众普遍存在这样一种明显的对通货膨胀问题和房地产价值的错误认识呢？它来自于十分强烈的感性认识：30年来，大陆出现了空前绝后的震惊世界的地价房价飞涨，沿海一些大中城市地价上涨近1000倍，房价上涨近100倍。就象硬币有两面，有人看到了机会，有人看到了风险。就象股市6124点，至少几年内不可能再上涨了，但是，人们只有感性认识，没有理性思考，所以一时还很难从一种思维惯性中解脱出来。搞清楚30年来大陆地价房价飞涨的前因后果，正确认识未来，在理论和实践上显得十分必要和迫切。

2. 30年前经济起点很低，土地价超低，改革开放后正治经济环境大改善，计价体系拨乱反正，是30年里地价房价涨幅惊人的主要原因。
十年浩劫的文革结束于1976年10月。改革开放的里程碑是1978年12月党的十届三中全会。本文以1978年12月为基点（“当时”特指此年此月）。
30年前是很特殊的“正治第一的各命年代”。当时，没有“市场”和“商品”观念，土地、房屋、矿产、股份等资源处于“无市场，无价格，无交易”状态。当时，禁办私营企业和公司。反正土地是“打天下”打来的，反正都姓“公”，大家习惯于“吃阿公”，建个工厂，搞个项目，只要一纸公文，一个红印章，就无偿划拨（不要付钱）几十几百亩土地。奇怪吗？改革初期卖给外资的土地也是极低的。
因为旧中国的底子一穷二白，建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，所以30年前的生活水平和经济待遇很低。当时，高干基本上都没有私房私车，县处级及其以下公职人员的月工资奖金在100元以下，95％的工薪家庭存款（现金）在1000元以下。当时，住的是每月只交一二元乃至几角钱租金的公房。
解放初，农村分田分地分房。城里，富人多余的房子被分了或后来公私合营时被低价赎买了。机关企业事业单位比解放前增加几倍，用掉大量住房。能够分到私房的居民不多。由于文革大批大斗，占房买房当贪官是找死；由于1979年才强制“独生”，一家生育三个孩子很正常；由于没钱没地也不允许自己盖房，所以家家缺房（包括官员和原来的富人）。当时，上海20平米的房子里住10个人（三代同堂）这类情况不少。居民时兴租住公房。盖房主体是单位。城里人大多是有单位的，住房依赖单位分配。街上没有“房屋中介店”。“以粮为纲”，进城务工经商是“不务正业”，租房要找城郊农民。

3.30年前的地价房价到底是多少？
改革前30年，单位不缺土地。无偿划拨，不要白不要。可以拆旧盖新，拆平房建楼房。划拨不到的以国家名义去征用城郊农地。补偿款大约每亩4000元。有何根据？4000元 / 0.1元稻谷价 = 补偿40000斤稻谷 / 每年亩产1000斤 = 补偿40年的收成。土地是国家的，谁敢说不？说明我没有低估当时的土地价。4000元 / 每亩666平米 = 每平米地价才6元。
按盖2层来说，1平米的地可盖1平米房。地价6元 * 50平米 = 土地花钱300元。大工月工资60元，小工月工资30元，盖50平米住房的工资小计150元以下。材料和运费小计1000元以下。50平米的住房总花费在2000元以下。因为当时土地、房屋处于“无市场，无价格，无交易”状态，市场价是一个迷。由以上推算，可以大致认为，当时50平米的住房市场价在3000元以下，即每平米的住房市场价在60元以下。验算：一套50平米3000元 / 当时全市年平均收入400 = 房价收入比7.5。说明我没有低估当时的房价。

4. 驳“30年来地价房价涨幅惊人，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。
改革开放以来的30年里，以沿海某二线城市为例，大约地说：猪肉由1元涨到14元，14倍。大米由0.14元涨到2.2元，16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元，55倍。房租涨200倍以上，新房价每平米涨到1万元，考虑到材质后，涨了近100倍，土地每亩400万不奇怪，涨了近1000倍。
这虽然不是准确的数字，但普通房民用来做论据已经足够了。因为绝大多人没有认真去调查分析过，所以有的看到的是一二十年来的变化，有的看到的是近几年来的变化，存在许多模糊认识。不少人糊涂地说：眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太可怕了，说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。这个错误观点是无知的表现。他们只看到表面的现象，没有考虑到当时土地处于无偿划拨或极低价格的反常情况。就象你毕业前年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，怎么能以此100倍来预测未来2年后会增长10倍呢？
很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的各命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很不可思议的。如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然得出错误的荒谬的结论。然后用错误错误的荒谬的结论来指导房产投资，必然走入歧途，导致失败。
成熟市场经济国家的通货膨胀率和房价如何发展呢？1988年，黄金平均价436.77美元/盎司，2008年8月10日收盘价是800多美元/盎司。20年才涨1倍。日苯17年过去了，房价还没有创出新高。今后20年，我国向成熟市场经济发展，通货膨胀率低增长和房价创不出新高的可能性是存在的，而不是有人依据30年来地价房价的惊人涨幅而预测的今后20年可能增长三五倍那样。

5. 驳“在通膨中房产永远是最佳保值增值品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。
“介入点位”的高低决定投资的成败。当房价在每平米3000元的低位时，拿现金不如持有房子，因为房子可能涨上去。当房价在每平米12000元的高位时，持有房子不如拿现金，因为房子可能跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会因为其他物价上涨1倍而再次上涨吗？当君子兰炒高100倍时，还是最好的保值增值品吗？
“介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。
日苯炒房者说：“在通膨中房产是最佳保值增值品的理论害人，我已经套牢17年还没有解套呢。”越南炒房者说：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”

6. 驳“通货膨胀是永远的，所以房价永远上涨”的错误观点。通膨带来的涨价占总涨价的比重很小，“炒民生”不会长久，所以想在通货膨胀中长期获利难以实现。
6年前，H市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖12000元。总涨价9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过700元 / 总涨价9000元 = 通膨带来的涨价只占总涨价的8％。即使今后几年里通货膨胀率达到不可想象的1倍，通膨带来的涨价也只占总涨价的16％，影响很小。投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是借口打击投机炒作而增加上去的。
炒房者想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀只是房价大涨的次要原因，而引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒民生”。民意高于天，各国历史表明“炒民生”不能长久。股票2007年11月上到6124点，2008年8月低见2297点，跌幅达62.5％。说明通货膨胀虽然会一时促涨，却不能保证其长期高高在上不下跌。

7. 驳“通膨引起房涨”的错误观点。真是猪八戒倒打一把，其实不是通膨引起房涨，而是房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。
通货膨胀严重。2008年前7个月，居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。其中，食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。
任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说：通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。
房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩张4倍。很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。
某市2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了。货币就膨胀了。全国都在圈地建房，粮食与蔬菜种植面积减少了。失地农民以前供粮供菜, 现在反而要向社会购买，所以供求关系就变化了，农产品就涨价了。
牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会破坏整个经济体系，不得不治理。管不住房价这个“带头大哥”，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大倌为了江山，中小倌为了交椅，不得不调控，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价。

8. 驳“一旦有恶性通膨，观望者就永远追不上房价了。”的错误观点。ZF有很强控制力，会铲除通货膨胀这个祸根，通货膨胀不会恶化。
如果通膨更严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏了经济整体，国民经济就垮了。如果通膨更严重，房价再上涨，科技人员的收入不如炒房的老太，哪有心思干事业？如果通膨更严重，房价再上涨，买房比国外困难了好几倍，留学生怎敢回国？落后就要挨打，落后就难以统一。ZF有很强控制力，面对严重的后果，会铲除通货膨胀这个祸根，通货膨胀不会恶化，只会往好的方向转化。2008年6月，广义货币M2虽然突破了18.04%，但存款准备金率提到17.5%，说明货币发行没有失控。
为了控制通货膨胀，需要加息。不加息就象有大病不吃药，等到不得不吃药时，就要大把地吃。加息一开始，房价就要大跌了。假如真象炒房者说的出现十分严重的通膨，许多企业倒闭了，许多人失业了，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，无法供房，大抛房产，房价必大跌！