購買投資房最容易犯的三大錯誤, 跟三大黃金守則

根據統計在澳洲會購買投資房的人只佔了全國人口的8%, 會購買兩套或以上的更不到2%, 沒有正式統計, 但相信這2%裡面 會佔有相當比例的華人朋友, 如果你已經買了投資房, 那表示你已經在8%裡面了, 如果你擁有2套或以上的投資房, 恭喜你, 你已經是我們澳洲的前2%人口之列.

對於華人朋友而言省吃儉用個三到五年, 大多數人能進入8%, 甚至多努力一點, 進入2%的門檻, 也都只是時間的問題, 對於我們華人而言, 不動產 是非常多人最喜歡, 也最多人使用的投資方式, 看看香港幾大首富, 幾乎都是從不動產起家的, 被動的來說, 房產投資 是最不會犯錯誤的一種投資方式, 如果10年前 有購買過房產, 放到今天, 其實不管買在哪, 通常都有增幅, 只是或多或少而已, 如何減少錯誤的發生, 增加成功的機會, 這裡我們整理了  購買投資房最容易犯的三大錯誤, 跟三大黃金守則, 希望可以對大家有所幫助,

本篇文章跟各為淺談一下, 投資房產最容易犯的三大錯誤

第一大錯誤 - 混淆投資跟自住房

[ 是要買投資房還是自住房?]  這是8成以上的房屋仲介問的第一個問題, 而9成以上的人回答是{投資也行, 自住也可以}, 如果我自己都沒辦法住的房子, 我要怎麼找到租客呢? 這是最多人的想法! 但澳洲最常見的租客大致分為三類, 學生, 上班族, 家庭

學生有, 大學生, 富二代留學生, 打工留學生, 短期交換學生…

上班族有: 公司前檯, 會計人員, 工廠機械操作員, 超市收銀員, 貨車司機, 園藝…. 等等上百種職業.

家庭租客有: 新婚夫妻, 剛生小孩的夫妻, 2-3個小孩的夫妻, 單親家庭, 三代同堂, 有寵物的家庭(再分為養狗, 養貓, 養鳥, 養魚….等)

再加上澳洲是一個大移民國家, 中國, 香港, 台灣, 新加坡, 馬來西亞, 日本, 韓國, 越南, 中東裔的移民, 歐洲裔的移民:英,美, 加, 法國….等 , 每個國家的人都有他們較為偏好的區 

在這麼多生活背景的租客中, 怎麼有可能大家的需求會相同呢?

我常跟我的朋友說, 自住房, 最重要的是 你喜不喜歡, 喜歡他的周邊, 喜歡他的格局, 喜歡他的色調, 每個人喜歡的東西不一樣, 但因為是自住的, 你每天會花上最少1/3的時間在裡面, 一定要是你喜歡的.

但投資房呢? 我們的目的是什麼? 賺錢!! 要有好的租金回報, 要有好的升值空間!!  好的租金回報 跟好的升值空間跟你喜不喜歡, 並沒有絕對的關係, 較有關係的應該是下面會提到的- 三大黃金守則.

第二大錯誤 - 錯誤的評估自己的能力及風險

大多數的人是拿現有的自住房再考慮投資房的金額, 但往往忽略了投資房往往超過7成甚至於更高的貸款是租客再幫你繳的,  甚至很多時候”稅”還能幫你繳一大部分

更聽過有些朋友因為住慣別墅而忘記投資公寓時 業主還要多繳一筆管理費的而忽略了管理費是銀行還貸之外的第二大開支

第三大錯誤 - 聽說

有時是聽家人說, 聽朋友說,  聽仲介說, 甚至是於聽別的仲介說…

不是說家人朋友說的一定不對, 家人通常不會害你, 但朋友通常不想背負責任的啊

而且回答好, 以後要不好會怪他, 回答不行, 以後大漲了也要怪他, 賺錢最多請他吃頓飯(通常連飯都沒有的) 卻要擔上好大的責任.  所以….  別再為難你的朋友啦

聽仲介說:

常有客戶問:[這裡房子好租嗎?] [這裡未來的潛力好嗎?]

我實在很好奇, 除了”好” 跟”非常好”之外, 有可能有仲介回答別的答案嗎?

我記得我買第一套房子的時候, 我特地找出了附近周末有開放出租的房子,然後當天 我提早開車到附近,停好車後 我想看看會有多少人要租這房子, 結果開放時間還沒到樓下已經聚集了好多人, 周一再經過時, 門口的牌子已經貼上了leased by, 我立刻回去定了那套房子, 因為我看到了第一這裡的房子是好租的, 第二 我那天也看到了 這個區的租客類型, 是哪個國家來的移民較多, 是哪種學生, 白領上班族, 還是帶寵物的小家庭偏多, 租客的素質是不是較穩定的, 畢竟 這才是幫我還貸款的最重要來源.

三大黃金守則

Location, Location, Location

這是大家耳熟能詳的三大黃金守則

但, 什麼樣的地點, 才是真的好地點呢,  又或者我們應該問, 什麼樣的地點 可以吸引比較好的租客呢? 進入主題之前, 我想我們要先定義一下, 什麼樣是好的租客

第一, 準時交租(最好也能容易漲租)

第二, 背景單純(人口越少越好, 我大女兒將進4歲, 千萬不要小看, 小孩子對房屋的破壞力, 如果在加上兩隻狗….)

所以我想留學生多的地方, 又或者年輕白領多的地方, 應該會是不錯的選擇

但家裡環境好一點的留學生, 跟年輕白領喜歡什麼樣的區呢

下面我幫大家做了一個表格

1:  交通(公共交通)

不論是他們要開著雙B上班或上課, 還是要搭乘公車,火車上班/上課, 這都是他們考慮的第一要素

2:  購物

除了認真念書跟努力上班外, 日常用品的採購, 絕對不能不方便, 最好是步行可達, 如有大型商場更佳

3: 地標/公園

看得遠, 看到到知名地標, 這往往是此類租客, 踏進門口時, 比房間大小還要更為關心的事情

4: 距離市中心半小時之內

這是最基本的影響房價跟租金及租客素質的首要條件, 當然, 越進市中心的話房價越高, 租金也相對的越高

5: 學校

特別是知名大學學區, 這是吸引背景最單純的學生租客的 最重要因素

6: 當地居民/鄰居

你希望你花了大筆鈔票買來的房子是租給什麼樣的客人, 請務必在你下定之前, 去看一下,下班時間回來的都是些什麼人, 哪裡的移民? 穿什麼衣服上班的?

7: 強大的租貸市場

周六 花不了你3個鐘頭的, 找出租房的開放時間, 去樓下等著, 看看是15分鐘上去好幾組人, 還是根本半小時沒上去兩個, 然後周一在確定一下租掉了嗎? 看看他要開幾周才租的掉!

8: 保安建築

保安的建築, 跟學生租客跟白領租客的素質是成絕對的正比的

9: 知名開發商

抱歉, 這跟租客比較沒關, 但跟物業管理費的增長幅度是息息相關的, 也會直接影響到以後翻賣的價格的, 打開報紙, 上網看二手房的翻賣時, 只要是大開發商建的, 賣家絕對會毫不吝嗇的把他寫出來的

10: 政府建設

這是澳洲最棒的一個地方, 政府是如此的公開 如此的透明, 哪裡要蓋車站, 哪裡要蓋購物中心, 哪裡要修新的路, 搭新的橋, 都會早早的公布在網上, 或市議會裡, 任何人都可以去查閱.

如果今天有一個地方, 政府說要蓋新的購物中心, 還會建輕鐵跟擴建車站, 你說這不正是應該投資的地方嗎?

你覺得要符合幾個條件才是好的投資項目, 7個? 8個? 有可能滿分嘛??

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