驷车庶长:物权法讲座

一、物权法定原则

　　物权法定原则也叫物权法定比例，物权法定在《物权法》中有一个条文明确提出。这个条文说，物权法定包括两个内容：一种是种类限制，一种是内容限制。所谓种类限制是指物权法的种类是法律规定好的，当事人不能在法律之外创设一个新的物权。比如说有一个大学的教授写了一个遗嘱，这个遗嘱说：“家里的老保姆一辈子为我们服务，在我死了以后这个老保姆可以在这房子居住终生。我给这个老保姆设立了一个物权，叫居住权。这个老教授和这个老保姆签订了一个合同，说我死了以后这个老保姆可以在这居住，直到死为止。”合同是双方签订的。这个案例给你来分析，根据《物权法》的精神来分析，这个居住权到底有效无效？居住权作为物权是无效的，为什么居住权作为物权是无效的呢？因为我们《物权法》没有规定居住权这样一个权利，是老教授单方行为自己创设的，或者是老教授与保姆双方创设的，《物权法》规定自行设立是无效的。但是保姆的居住权就不存在吗？是存在的，他的居住权在物权上是无效的，但他的居住权在合同法上是受到保护的，在债权上是有效的 。换句话说，法律上不承认你的居住权是有效的，对世的，只要你不违反债权，我们在债权上是给予你保护的。07年司法考试物权的难度也就到这了。在这方面我们还可以再展开一下，对于债权和物权有什么区别？假如这个老保姆的居住权是成立的，物权叫对世权，就是对抗第三人。而老教授的儿子继承了房屋所有权，现在老人的儿子把房子卖给第三人，老保姆可不可以主张权利？可以的，因为物权是对世权，对抗任何人。那现在居住权是债权，老头的儿子把房子卖了，老保姆不可以行使居住权。现在老保姆被赶出去了，没地方住了，应该由谁出钱给老保姆找地方住啊？应该由老头的儿子出钱。我再强调一下，这是物权考试的最高难度了，你听懂了，其他的题就没有问题了。有人说物权太难，其实不难，只要抓住其中的诀窍就不难了。第二，内容限制。比如期限的限制，地役权期限不能超过土地使用权期限，这些东西可能同学还没有完全掌握。创设物权在内容上违反了《物权法》的规定不行，这就是《物权法》中的内容限制，而《合同法》呢，是对内容没有限制。可能大家还不是完全明白，我再举个例子，甲把牛质押给乙，物权法规定甲要把这头牛交给乙，质押权才算成立，但合同规定呢，甲把牛质押给乙，但甲仍然继续使用这头牛。所以说《物权法》是限制创设的法律行为。

　　二、 登记

　　物权法上的登记包括两方面：不动产登记和动产登记。重点谈一谈不动产登记。甲公司盖了一栋房子，房子竣工之日登记了没有？没有登记，还没有来得及登记，根据《物权法》，甲公司房子盖好了，甲公司对这房子有没有所有权？有所有权，这所有权存在是因为法律行为还是事实行为？是事实行为！是传来取得还是原始取得？原始取得！原始取得是第一手取得。然后甲去办理登记了，在不动产所在地登记。大家注意不动产登记在所在地登记，就是不动产在什么地方就在什么地方登记，这个登记不是表明甲取得物权，而是对甲所有权进行的公示。公示就是公开的展示。这样的登记叫初始登记，也就是第一次登记。甲将房子卖乙，就这个房子甲和乙在3月1号签的合同，4月1号办理的登记，登记为乙，这种登记叫过户登记。买受人乙方是原始取得还是传来取得？是传来取得。物权法规定的所有登记都不是合同登记，而是权利登记。甲方卖给乙方的房子，3月1号签的合同，4月1号办理过户登记，请问：合同是什么时候生效的？3月1号。物权从甲转移给乙，这个生效是什么时候生效的？是4月1号。我强调一遍，《物权法》规定的所有登记都不是合同登记，而是权利登记。比如说甲把房屋抵押给乙，3月1号签的抵押合同，4月1号到抵押登记部门办理的抵押登记，请问大家：抵押合同是什么时候生效的？有同学说是4月1号，说4月1号的同学是根据《担保法解释》第42条规定，其中规定抵押登记是合同登记。也就是说到了今年10月1号以后，第41条、42条、43条通通作废了，换句话说物权法的登记是权利登记，抵押合同是3月份生效，抵押权利是4月份成立。我说抵押合同是债权合同，有的教授和我急了，说抵押合同是物权合同，怎么能是债权合同？这是完全混淆了！甲把房子卖给了买收人乙，乙是个叫陶老太太的，乙和自己的外甥各出50%的钱购买的房子，产权证应该登记在老太太和她外甥的名下，可产权部门疏忽，只登记到老太太的名下，外甥知道很生气，和老太太吵架，老太太就把房子卖了，钱也不给外甥，如果你是律师请你给外甥出个主意，按物权法应该怎么办？应该这样办：他到房产部门写个申请，说这个房子是我们各出一半购买的，是我们共有的，你登记登记错了，应该登记在我们两个人的名下，这叫申请变更登记。原来一个所有权由一个人享有，现在要变成一个所有权人两个人享有。你一个人说不行啊，部门找老太太，“你同意变更登记吗？”老太太说：“我不同意。”部门说：“老太太说可以变才能变，老太太说不能变就不能变。”这时候外甥要提出异议登记，在15天之内她的外甥才有类似于物权变更。而且必须在15天内起诉。如果不起诉这个异议登记就失去效力了，我主要给你们描述了一个房产登记，你们要现在就记住，不要在听课的时候才开始记。

　　三、动产交付

　　不动产登记，动产交付，交付主要有4种，一个是现实交付。甲有一匹宝马买给乙，3月1号签订合同，4月1号交付，这是现实交付。买卖合同什么时候生效？3月1号，物权什么时候转移？4月1号。这就涉及到《合同法》。《合同法》133条规定，交付时所有权转移。142条规定，交付前风险由出卖人承担，交付后由买受人承担。《商品房买卖法》12条规定，商品房交付前风险由出卖人承担，交付后由买受人承担。和动产是一样的，《合同法》63条规定，交付前孳息由出卖人承担，交付后由买受人承担。张先生来到朋友家，相中了他家的牛，想要购买，牛这时已经怀有小牛，张先生愿意出4000元购买牛和加1000元买小牛，共计5000元，并约定明天来取牛，第二天来取牛时，朋友告诉他牛早产，提前把小牛生下来了，牛给你可以，小牛我不卖了，我要自己留着耕地用。小牛这个孳息它的主人是谁？是出卖人的。有一次我上课，有同学站起来问我，在交付是把牛拴在桌子上，这是一个闪电把牛劈死了，问风险应由谁承担？首先，风险的承担与交付有关系，他把牛拴在桌子腿上算不算交付啊？不算！他把牛拴在买受人的腿上算不算交付啊？也不算！可能好些同学还在疑惑，什么叫做交付啊？张三卖给李四一匹马，张三亲自把马交给李四，马由李四控制，叫李四占有。从甲的占有变成乙的占有就叫交付！除了有动产交付还有不动产交付。除了现实交付，物权法还规定了简易交付、指示交付、占有改变。简易交付是历年司法考试最愿意考的。甲卖给乙一条鱼，乙说再借我三天，我做一个展览，这是什么交付？是占有改变！三天后甲来取鱼，鱼死了，这个风险由谁承担？甲卖给乙的鱼，因为占有改变已经交付了，第一个合同已经履行完毕，第二个是乙又把鱼借给了甲，是租赁合同，风险的承担应该按照租赁合同来承担风险。

　　四、共有

　　关于共有，我先举个例子，张三与妻子在三月一号结婚，他在二月一号买的房子登记在他的名下，结婚后张三送给妻子500元的手表，妻子送给张三500元的MP3，后他们共同购买了一栋房子。问有几个所有权？第一个所有权，是张三在二月份买的房子，是单独所有权。第二个是张三送给妻子的手表，是妻子单独所有。第三个是妻子送给张三的MP3，是张三单独所有。最后一个是他们在结婚后共买的房子，是他们共有的。中法网有个名师叫卫跃宁，上课非常有激情，我有一次听他讲课，看他下课后一头的汗。我觉得中法网的老师各有特点，除了我都很有激情。06年以前复习，老师都告诉你们，按份共有还是共同共有，不能证明、约定不明的推定为共同共有。07年呢？还能不能再这样讲了？我今天不讲给你们留个悬疑，你们回去看《物权法》。很多东西都变了。《物权法》中有没有例外？有例外！有什么例外呢？就叫建筑物区分所有权，一套商品房有60套房子，这叫60个建筑物区分所有权。《物权法》规定建筑物区分所有权有三个内容。第一个内容是业主对房屋有专有权，也就是所有权。第二个是楼道，楼梯，楼里的水箱，大厅等的共有权。大学有个老师买了一套房子，乔迁之喜很高兴，但是他每天都不高兴，为什么呢？他的隔壁是个卖海鲜的，每天都会把鞋子放在房外楼道里，我这个同事每天一回家，都能闻到海鲜和鞋的味道，这天晚上散步的时候实施了一个无因管理，什么是无因管理啊？就是为没有受委托替别人管理东西的行为。他的隔壁邻居从房间出来时，这个教授指着走廊一连说了三遍：“这个走廊是共有的。”从此这个教授养成了习惯，每天在散步的时候都会看看还有没有鞋了，已经连着两年没有看到鞋子了。第三个内容叫管理权。就是举手表决，在法律上叫多数表决，什么叫多数表决？就是多数决定。这个多数，物权法上是根据面积或是人头。五个人表决，三个人通过了，这就叫人头表决。而公司法规定的表决是资本表决，谁的股多谁投票权就多。

　　五、相邻关系权

　　不动产相邻关系权，第一是相邻权。相邻关系是法律关系，就是一方赋予一方权利，关于权利与义务。相邻权是不动产相邻权，是基                                                                                                                                 于土地使用权、建筑物的使用权、建筑物的所有权产生的。有张三、李四邻居两家，中间有隔离墙隔开。张三呢在隔离墙那建了个厕所，圈了个猪圈。冬天还好一点，到了夏天，李四在院子里吃饭，从张三家就传来阵阵恶臭，很难受啊！那张三可不可以起诉李四迁移厕所和猪圈？完全可以，这叫什么？相邻关系权。你在你的院子里盖厕所，盖猪圈，不能侵害到我的权利。我的宅基地，房屋所有权已经越过边界限制了你的所有权，就是相邻权限制了对方的所有权，李四他的宅基地，房屋所有权受到侵害，尽管张三你自己是在自己那里做事。比如你挖地窖不能把人家的地基挖倒了。但是《物权法》立法也好，委员也好，特别强调了一个公共利益，在北京呢有一片还是解放前的平房呢，平房没有厕所，所以在大概70—100米建个厕所，这个厕所离有的人家的窗子只有2—3米，居民都不敢开窗子。可不可以要求市政部门迁移厕所啊？不可以！为什么？一旦把厕所迁移，小区里的居民出来去厕所，一看厕所没有了，怎么办啊？赶紧打个的去厕所。不行吧，这厕所是公共利益，当然商品楼都有厕所，你这样人家可以告你侵犯相邻权。同学们注意有些词有助于我们记忆，但不是法律术语。区域所有权是一定会考的，相邻关系考的可能性也比较大，但是分数不会太多，估计会有2分左右。

　　六、善意取得

　　善意取得考的可能性非常大。善意取得讲的是三个人的故事。第一个找到第二人说，我要出国了，我有一个毛泽东纪念手表，你帮我保管吧。第二个人很痛快的答应了，第一个人和第二个人形成了什么法律关系呢？保管合同的法律关系。无偿保管合同。第二个人戴着这个手表上班，第三个人就问：“你这手表很漂亮，什么时候买的？在哪买的啊？”第二个人说：“我是在旧货市场买的。”第三个人说：“你能不能卖给我呢？” 第二个人说：“行，我把我的手表卖给你。”这时候第二个人和第三个人形成一种什么法律关系呢？买卖合同。第二个人是买卖合同的出卖人，第三个人是买卖合同的受让人，叫买受人。第二个人就把手表交给了第三个人，约定三个月后支付手表款，三个月以后也交付了。第一个人从国外回来了就问第二个人：“手表哪去了？”“我把手表卖给第三个人了。”现在他考什么呢？他考第一个人可不可以向第三个人主张权利？主张物权或是债权？首先第一个人对第三个人有没有物权返还权利？没有。第一个人对第三个人有没有返还原物的债权请求权？没有。第三个人对手表叫善意取得。第一个人对第三个人不得主张任何权利。因为第三人叫善意第三人。善意是不知情且无过失。现在第一个人找第三人没有结果，他找第二个人，他说：“第二个人是侵权，侵犯我的权利，第二个人是违约，违反了保管合同。第三，第二个人叫不当得利，三种责任竞合。”如果第二个人对第三个人说：“我把第一个人的手表卖给你。”第三个人买了，这时候第二个人叫无权代理还是叫无权转让？无权代理。

　　七、 地役权（必考知识点）

　　地役权：地是土地，役是使用，是关于土地使用权的一种权。假如说呢，甲有一块土地，这块土地缺水，他就可以和乙商量，在乙的土地上修一个大石坝，有了这个大石坝水就积攒下来了，甲就可以灌溉了。注意我的用词，甲和乙协商得到了这个权利叫地役权。甲的所在地叫需役地，因为这块地需要得到好处，乙的地呢，我叫你在我的土地上使用，乙的地叫供役地。。第二个呢，甲和乙的楼是相邻的两栋楼，甲就和乙商量：“你的楼不要超过5层，这样我就可以眺望了，我给你点钱。”所以甲和乙签了一个合同，甲给乙50万，乙的楼高不超过5层。甲和乙形成了一个什么权？叫地役权，眺望地役权。刚才叫取舍地役权，这个叫眺望地役权。刚才的叫土地地役权，建筑物之间的叫建筑物地役权。甲有一条路通往西城，这条路弯弯曲曲，甲就和乙商量，在乙的土地上开一条路，乙同意了。甲和乙之间形成了地役权，这个地役权是土地地役权还是建筑物地役权？应该是土地地役权，叫供需地役权，是最常见的地役权了。这是三种地役权，地役权考的可能性应该在95%以上。主要考三个问题，一、地役权的登记，叫登记对抗权；二、地役权的从属性；三、地役权的不可分性。这三方面有非常多的可考性，我建议大家在复习的时候多注意一下。

　　八、 浮动抵押

　　我把房子抵押给你了，这是固定不变的，叫固定抵押。我把马抵押给你了，这马也是固定不变的，也是固定抵押。物权法中有个浮动抵押，甲是个纺织公司，到银行贷款50万流动资金，银行说你拿什么抵押呢？银行派人来调查，发现厂房是租来的，机器是破旧的，唯一值钱的就是仓库里的棉花，因为棉花要织成线，织成布，银行说：“你拿棉花抵押吧。”公司说：“我这棉花是随送随用的，怎么抵押啊？”银行说：“没事，可以抵押。”这种抵押叫浮动抵押。这是我讲的浮动抵押，浮动抵押我就不再深入展开的讲了，因为浮动抵押是资产抵押，是非常难的。

　　九、动产质押

　　《物权法》规定了动产质押和权利质押。在《物权法》中有一编叫担保物权，担保物权和《担保法》发生了冲突，在《物权法》实施后要适用《物权法》中的担保物权，在中法网讲课的时候许多学生问我，新法和旧法发生冲突适用哪个？适用新法，新法优于旧法，效率高的优于效力低的。动产抵押考什么呢？动产在间接占有的情况下也可以做质押。比如，我有一幅画，我要向甲借钱，在《物权法》中规定，我必须把这幅画给甲才能形成质押物权，这种占有叫直接占有。现在我有一幅画在裱画店呢，裱画店给我写了一张取货单，我可以拿着这张取货单去取画，正好这时我要向甲借钱，我把这张取货单给甲做质押，可不可以？我对我这画叫间接占有，裱画店对我的画叫直接占有，我对画店有个返还请求权，这个返还请求权是债权请求权还是物权请求权？物权请求权。我把这张单子给甲，我的返还权归我的债权人甲了。这时候是以直接占有来设押还是以间接占有来设押？间接占有。由我的债权人甲间接占有，我对甲的交付是什么交付？是指示交付。物权法的四种交付：现实交付、简易交付、指示交付、占有改变。我有一匹马和甲协商，我把马质押给甲，3月1号签的质押合同，3月5号把马交付给甲。质押合同什么时候生效？3月1号生效，质权什么时候创设的？3月5号创设的。我曾说过质押合同是实践合同，质押物交付的时候才生效，新的《物权法》出来，新的规定，质押合同是诺成合同。

　　十、 留置权

　　留置权也有一些新的东西。比如说，留置人留置标的物后应该给债务人两个月的时间筹集资金，也就是给一定的宽限期，《物权法》也规定要给债务人两个月的时间，但是易腐物品除外，比如，你留置的是活鱼，活鱼能等两个月吗？十天可能就死了，所以可以不等两个月就卖。留置的标的物是自己卖还是法院卖？自己卖。这是留置权新增加的东西。留置权最有可能考的是第二次留置权，也叫商事留置权，我们民法中规定的是民事留置权，《物权法》中又规定了商事留置权，比如我是一家汽车租赁公司，有一辆汽车放在修理厂需要大修，我一看修完了需要那么多钱，我就不想给钱了，这时候修理厂就可以留置我的汽车了，留置了两个月我还是不给钱，修理公司就可以把我的车给卖了，就卖出的价格优先受偿。在修理破车之前我有一辆车在那洗车，请问他能不能留置我洗的这辆车？在民事留置里，留置标的物必须是本合同的标的物，商事留置里不一样，他有可能留置第一辆车，也就是我在那洗的车。这是民事留置和商事留置的不同，我认为这个考的可能性还是非常大的。留置权还有很多问题很重要，比如《担保法解释》108条，留置权可以善意取得，《担保法解释》84条，质权也可以善意取得。这些知识也是要留意的。以上就是我讲的十个知识点了。