中财网天津联通云总机app:房地产三分天下渐趋清晰
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 03:39:50
房地产三分天下渐趋清晰
(2005-11-15 14:22:32)
转载▼分类： 地产观点 国企 民企 外企
房地产三分天下渐趋清晰
冀志罡
在宏观调控和市场渐趋成熟的双重作用下，房地产市场结构正在出现明显的变化。其要点有二：一是土地市场趋于透明，使竞争的砝码更多地放到了资本一边；二是政府收紧对内融资，似乎有意使房地产商更多地选择对外融资。
在此约束条件下，国企、民企和外企这三支房地产生力军将更快地明确自身的定位。具体而言，民企的专业能力和市场经验、外企的融资能力和资本运作经验、以及国企的政府关系和已有实力将成为三者最重要的竞争力来源。
本次宏观调控以改变市场交易成本为重点，但从长远来看，企业融资环境的变化影响更大，也更深刻。
在银行融资方面，资金自有率已经被大幅提高，央行的窗口指导也倾向于提示房地产贷款的风险，银行势必越来越“嫌弃”房地产行业；在信托及私募基金方面，银监会已加强监管和风险控制，自有资金的比率被提高到与银行信贷相同的高度，考虑到信托融资较高的成本，这一政策等于在“挤出”信托工具在房地产行业的使用；资本市场则注定不可能成为房地产融资的主渠道。
融资政策的导向是清楚的。既然国内的金融机构普遍地不善于控制风险，而房地产开发又以高风险和高收益为特征，那么鼓励对外融资就是顺理成章的选择。虽然金融当局没有公开地宣示这样的政策意图，但从开发商对外资的热衷可以看出，实际的效果正是指向这一结果的。
对内融资的收紧是外资大举进入内地楼市的主要背景。虽然央行对游资的进入依然相当警惕，但在扩大对外开放的既定国策下，外资仍将获得更多的机会参与内地房地产开发和经营。对于财大气粗的外资地产企业来说，资本能力是他们对内地房地产市场的最大价值。除了建筑设计领域外，在房地产开发方面，外资在短期内还不可能超越国内开发商。
另一影响深远的政策变化是土地“招、拍、挂”的实施。这一政策极大地削弱了国有开发商在土地环节的优势，迫使房地产国企在“8.31”之后展开了一轮波澜壮阔的重组运动。在央企层面，国资委圈定了14家以房地产为主业的公司，拟将其他央企的房地产业务注入这些企业当中；地方企业也加快了重组步伐，业务相近的公司正在不断合并，最新的案例是北京城开和天鸿集团的合并，以及万科对朝开的收购，而这显然只是开始。
重组国有房地产资源是对的，格局变得清晰有利于改革的进一步深入。但关门改革却不值得鼓励。国有开发商真正的软肋并不是资本，通过“捆绑”扩大规模对国企而言作用有限。如果国有开发商能够开门重组，广泛地邀请外资和民企参与改革，将有利于国企增强专业能力，并改善内部管理。但到目前为止，除了万科对朝开的收购，我们还没有看到更多的跨所有制重组的案例。
民营企业占据了房地产开发的大半江山，其专业能力和市场经验无疑是所有开发商中最强的。这也是市场竞争中民企所能凭借的主要优势。无论是参与国企改革，还是与外资基金对接，专业能力和市场经验都是民企讨价还价的主要筹码。未来的房地产市场预计仍将维持民企占大头的局面。
未来的格局正在变得清晰。民企将依赖其专业能力赢得融资，并取得主要市场份额；外资则主要凭借资本力量在内地扩张版图，包括购买专业能力；国企的前景则扑朔迷离，它的资本实力不及外资，专业能力稍逊民企，但它仍将有自己的发展空间，因为有政府力量的支持，大量的政府建设项目也需要他们参与。
归纳起来，未来的房地产竞争核心是资本能力和专业能力。在此背景下，国企、民企和外资将相互渗透，互为补充。这种格局算不上完美，但专业分工却非常清晰。这一过程一旦完成，三足鼎立的局面将会长期地维持下去。
也许可以期望，到那个时候，中国房地产行业将变得非常成熟，将不会有如此之多的争议，但也不会给后来者留下太多的机会了。