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沙湾区房地产经纪存在问题与对策思考

作者：袁毅鸿 

随着房地产业的迅猛发展，房价不断上涨，房地产交易市场凸现的问题也越来越严重，违规收费、擅自销售、合同欺诈、虚假广告、无证经营、哄抬房价等违规违法坑害消费者利益的情况也大量出现，整顿和规范房地产市场经营行为成为当前政府及主管部门的一项急迫而重要的工作。

一、基本情况

目前，沙湾区正式挂牌营业的专兼职房地产中介机构有6家，从业人员近20人，营业场所分布在商业街、韩王路、绥山西路、农贸市场、绥山街等。沙湾区作为一个有7万城市人口的县级工业区，2005年房屋交易市场成交面积已达近10万平方米，其中二手房占到百分之七十，而通过房产中介成交的约占二手房交易量的六成。可以说，房屋中介对沙湾区二手房市场的作用是积极而显著的。

二、存在问题及原因

（一）存在问题。目前沙湾区房屋中介最严重的问题恰恰是最基本的市场准入问题。《房地产管理法》明文规定了房地产中介机构的工商登记准入，建设部《城市房地产中介服务管理规定》也明确了行业管理中的资格准入制度，即：房地产中介服务机构必须拥有一定数量具备房地产经纪人资格的人员方可开展居间经纪活动。但是目前，沙湾区从事房地产居间经纪的机构没有一家拥有房地产经纪人，没有一家具备从事房地产经纪业务的资格。如果对无证无资质的实行全部取缔，既不现实，也不具备可操作性，因为市场需求摆在那里，买卖双方需要这些展示提供房屋交易信息促成交易的场所机构；即便取缔，这些机构明里不能从事房屋中介，但私下中介行为肯定仍大量存在。因此，如何将沙湾区房地产中介经纪服务市场纳入规范化管理，已成为亟待解决的课题。

（二）原因分析。一是由区县级房地产业发展状况决定的。沙湾区是一个建区仅20多年的县级工业区，城区地形狭窄，工业污染较重，居住环境目前并不是很理想，且离乐山城区较近，导致居民异地购房量很大，使得沙湾近年来的房地产开发和市场发育完善程度明显滞后于相邻区县。二是由中介从业人员的现状导致目前这种状况。沙湾区目前的房屋中介从业人员多是由最初的职介、婚介行业兼营或脱离发展而来，当初从业门槛低，很多是下岗职工，整体素质较低。三是随着房价不断上涨，二级市场空前活跃，房屋经纪行业可观的利润吸引大量人员流入，造成大量无证无资质人员从业经纪，使得中介结构相当程度地存在“虚假承诺、吃差价、不讲信誉、乱收费、违规代理、违法代理”等问题，不仅有违行业管理规定，损害了交易当事人利益，造成国家税费流失，也给房管部门的管理带来麻烦，制约了沙湾区房地产市场的健康发展。

三、对策思考

（一）制定规划，明确发展思路。2009年底以前，沙湾内城区房屋中介服务机构必须全部实现有证经营，不仅必须具备工商行政管理部门核发的《营业执照》，同时还必须按规定在房管部门登记备案，获得《房地产中介机构资格证书》，无证机构坚决取缔。

（二）加强培训，提高人员素质。 定期对中介从业人员开展职业培训和法规教育，大力推行《房地产经纪执业规则》，要求经纪人员不仅要掌握相应的房地产经纪专业知识，而且对行业规定法律规范也要明确知晓，使之在中介活动中不仅具备必须的专业中介服务能力，而且也要有良好的职业道德素质和很强的遵纪守法观念。

（三）加强培养，奠定人才基础。从现有的中介机构中发掘素质较高、学习能力强的中青年从业人员作为重点培养对象，为他们提供参加房地产经纪人资格培训及考试信息等各方面支持。同时，加大宣传，鼓励支持有志于房地产行业的其他年轻人积极参加“准入”资格培训，为中介服务行业输送新鲜血液，提高行业的整体素质。

（四）重点扶植，规范经纪机构。在现有市场中选取二至三个信誉较好、人员素质比较高的房屋中介服务机构，建立经常性的沟通交流渠道，加强人员培训，鼓励合法经纪行为，在法规咨询、业务建设及拓展方面给与大力支持。完善业务操作和规章制度建设，使业务能力和运作规范化方面逐步提高，顺应房地产行业不断发展的需要，使其具备做大做强能力，并成为其他中介机构学习的样板。

（五）加强监管，营造良好环境。一是建立存量住房交易资金监管制度，杜绝中介挪用资金、赚取差价等行为。规范发展房地产中介市场，创造良好的消费服务环境。加大整顿和规范房地产中介服务市场的力度，建立健全房地产中介服务规则，进一步完善房地产经纪人执业资格制度，加快房地产经纪机构和房地产经纪人信用档案建设。二是支持房地产开发企业引进外地房地产经纪营销机构，鼓励本地房地产经纪拓展业务范围，提高本地中介服务机构的竞争水平。三是依法严厉打击中介活动中存在的不法违规行为，加大宣传教育力度，强化行业自律，营造诚信经营的市场环境。同时，加大监督检查力度，逐步建立中介机构及中介人员信用档案，按规定对不法违规行为进行处罚，并及时予以曝光，从而增强消费者的辨别能力，实现中介服务市场的优胜劣汰和健康发展。