怎样叠衣服节省空间:我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述

附：（详情请见原报告）。
我国房地产企业开发费用及销售收入分析
基本情况及主要结论概述
一、数据来源及调查介绍
调查时间：2008年下半年。
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业[1]所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目[2]所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。
城市
公司数量
项目数量
北京
1
7
上海
29
30
广州
19
31
呼和浩特
5
5
青岛
4
4
西安
1
1
苏州
1
1
成都
1
1
深圳
1
1
总体
62
81
城市
项目数量
项目进展情况
北京
7
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
上海
30
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
广州
31
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
呼和浩特
5
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
青岛
4
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
苏州
1
尾盘销售阶段
成都
1
规划设计阶段
二、指标界定
主要指标界定
企业财务角度
支付流向的角度
总成本=
直接成本+运营成本
政府（土地出让金）+其他成本补偿
总费用支出=
总成本+总税收
政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿
总销售收入=
开发项目的全部销售收入
政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余
企业剩余=
总销售收入-政府所得-非土地成本补偿
“剩余”≠利润
三、总成本构成情况（81个调查项目）


四、总费用支出（25个完成销售的项目）
总费用=总成本+总税收

五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）
开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余


附：
一、调查介绍
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
城市
公司数量
项目数量
北京
1
7
上海
29
30
广州
19
31
呼和浩特
5
5
青岛
4
4
西安
1
1
苏州
1
1
成都
1
1
深圳
1
1
总体
62
81
总体中，91.9％的被访开发商为民营企业。

总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。

注：各类企业界定
大型企业：年销售额30亿以上
中型企业：年销售额10-30亿
小型企业：年销售额10亿以下
总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。

注：项目规模界定
大型：10亿以上销售额
中型：5-10亿销售额
小型：5亿以下销售额
总体中，77.8％的房地产项目为住宅。

总体中，70.4％的项目为毛坯房。

大部分项目均处于销售中或已完成销售。
城市
项目数量
项目进展情况
北京
7
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
上海
30
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
广州
31
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
呼和浩特
5
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
青岛
4
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
苏州
1
尾盘销售阶段
成都
1
规划设计阶段
表：各城市样本量
业态
开工年份
北京
上海
广州
呼和浩特
青岛
西安
苏州
成都
深圳
住宅
2001
-
-
-
-
-
-
-
1
-
2002
1
1
-
-
-
-
-
2003
-
4
1
-
-
-
-
-
2004
2
9
2
-
-
-
-
-
2005
-
7
-
2
-
1
-
-
2006
1
5
5
1
2
-
-
-
2007
-
4
5
-
-
-
-
1
2008
-
-
1
2
1
-
-
-
写字楼
2001
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2002
2
-
-
-
-
-
-
-
-
2003
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2004
2
2
-
-
-
-
-
-
-
2005
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2006
-
-
1
-
1
-
1
-
-
2007
-
-
2
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
-
-
-
-
-
-
商业
2001
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2002
2
-
-
-
-
-
-
-
-
2003
-
-
1
-
-
-
-
-
-
2004
1
2
-
-
-
-
-
-
-
2005
-
-
1
2
-
-
-
-
-
2006
-
-
4
1
1
-
1
-
-
2007
-
-
2
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
2
1
-
-
-
-
总计
7
30
31*
5
4
1
1
1
1
注：广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目
二、上海相关数据


2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（0.5％上升到1.5％），到2007年这一比例降为0.8％。






[1] 划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。
[2] 划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。