很有feeling什么意思:关于开发商的商品房成本——16年房地产业内老鬼告诉你《1》

网络上，论坛里，总是有人在那里痛骂开发商的奸诈、狡猾、嗜血贪婪，大部分网友都认为商品房开发成本非常非常低，而售价非常非常高，利润率常常超过200％甚至300％，我不知道这些怀疑猜测的根据是什么。
　　
　　据说某人的乡下邻居在自家宅基地上造房子，每平米成本只要200－300，不过我不知道如果开发商造出这样的房子，网友们是否愿意去买；又据说某个做预算的朋友说了，每平米建筑成本只要500－600！开发商凭什么卖5000－6000！！！？？？我不知道网友们是不是愿意买那种好似烂尾楼一样的，水电煤什么都不通，无门无窗到处通风的空壳子房子住。
　　
　　有趣的是，房地产论坛里，一定是有很多专业人士的，可是这些专业人士好象都很懒得来回答这样的问题，包括我……于是只见外行们在那里骂的热闹，群情激愤。我觉得蛮有趣的。
　　
　　昨天有点发烧，回了一个问开发商成本的帖子（是因为烧坏了脑子？），都是凭记忆，今天重看，发现有一些错误（肯定是烧坏了脑子！），所以今天干脆重新发一个帖子，说说成本构成。不是要为开发商辩护，只是想让业外的朋友了解一下房地产成本、利润、开发过程，和开发商斗争的时候可以专业一点。
　　
　　简单介绍自己，我1991年大学毕业，学的就是房地产相关专业，这16年都是在房地产行业里打工，中间也曾想过转行，可惜其他行业不要我，因为只有房地产从业经验。
　　嗯，有一张现成的表格，贴出来先看着，回头来解释。
　　    序号 项目名称 金山预测 　 　一 土地费用 1,439.00　二 前期费用 77.79 1 项目可行性研究 50.00 2 设计勘查 3 审图费 2.00 4 三通一平 8.00 4.1土地平整 5.00 4.2临时设施 3.00 5 报建费用 13.79  5.1招投标费 4.00 5.2水泥、粘土专项基金 2.00 5.3白蚁预防费 5.4工程保险费 4.01  5.5档案费 0.80  5.6避雷检测费 1.00  5.7规划许可证 1.50  5.8建筑工程执照费 0.49 6 其他 4.00 　三 建筑安装工程费用 1,335.00 1 小高层 1,300.00 　2 联排别墅 1,500.00  基础工程 主体工程 水电安装  甲供材料  其他 四 基础设施费 486.70 　1 供电 185.00 2 供水 20.00 3 供气 30.00 4 通讯、网络 17.20 5 有线电视 18.00 6 人防 60.00 7 景观绿化 80.00 8 室外总体 50.00 9 路灯 2.00 10 环卫设施 0.50 11 消防 0.50 12 智能化 15.00 13 验收测量等 3.00 14 其他 1.00 五 配套费 333.00 1 公建配套 320.00 2 水泵房 8.00 3 门卫 4.00 4 会所 六 其他费用 998.00 1 工程监理 10.00 2 工程审价 3.00 3 建设单位管理费 48.00 4 维修基金 48.00 
5 销售费用 50.00 　6 财务费用 170.00 7 税金 655.00 8 不可预测费 10.00 合计 4,669.00 
　　二楼那个表格是去年我去谈判上海金山区一块地时，做的一个概算，很粗的一个概算。　　
　　地块面积、容积率什么的就不介绍了，不必搞的那么专业。
　　
　　这块地是一家当地开发商打算转让出来，给的楼面地价就是表格显示的。详细的我们后面讨论，现在就看总成本：4669，当时这块地紧挨着旁边有2个楼盘正在销售，一个均价3800，另一个均价4500。今年这2个楼盘价格涨到4500和5500。假设当时我把这块地拿下来，利润率很容易算出来吧，呵呵，当时我们没要。 　我们这里先只讨论商业行为，道德问题后面再说。　　
　　现在我们来讨论开发商建设一个楼盘的过程中的成本构成。
　　
　　首先是土地。拿下一块土地，方式基本上就是2种，一种是通过公开土地招拍挂市场竞标；另一种是通过2土地手市场收购。过去还有协议拿地方式，这个暂时不讨论。土地市场的变化和房价的关系，到底是先有鸡，还是先有蛋，分析起来就长篇大论了。前月我在上海市房地局官员通过市房协召开的听政会上和官员讨论过，后面再说。
　　
　　现实是，2手市场上的土地价格，折合到楼面地价，加上其他成本，基本就和现行房价持平了，敢不敢拿就看开发商对市场的判断和胆略了。
　　
　　土地招拍挂市场就可怕了，现在已经是“面粉比面包贵”的现实状况，也就是说光地价折合到楼面成本就已经超过了现行房价。所以非上市公司基本是不敢在公开市场标地的（原因请各位自己分析）。
　　
　　这些网友大多不会说什么，大家诟病的，是一些开发商囤积土地，几年前拿的非常便宜的土地，现在卖的那么贵，所以嗜血贪婪！这个怎么说呢，商业行为，风险和收益是同时存在的。举例来说，我们公司在4年前通过土地公开招拍挂市场拿了很大一块地，总开发期限需要7－8年，当时拿地总成本概算已经超过房价，市场风险，资金成本风险都非常巨大，敢于决断于土地市场，是商业企业的战略眼光和胆略，现在的利润，是市场给予我们的回报。好比你要是有胆量在05年初买入10块钱的中国船舶，07年280卖出，谁也不会说你嗜血贪婪，只会说你拥有优秀的投资眼光。土地拿了下来，进入第二步，进行前期工作。发生的成本就计入2楼表格里“前期费用”栏。
　　
　　首先要做规划设计方案，报规划局、计委、建委等等部门各类证件执照，最重要是要赶快拿到“四证”，四证齐全才可以办贷款（这一条开发商最诅咒了，而最先推出这一条的那个被诅咒的家伙，从银行出来现在和我一个部门^_^）。
　　
　　同时要做三通一平，临水临电，各类可行性分析，地质勘查，设计勘测，桩基测试，日照噪音分析什么什么的，一大堆，图纸可以放好几个柜子。
　　
　　上面这些都是要花钱的，很多网友骂开发商的时候，最好搞清楚，开发一个项目，每一步都要花钱的，这还是刚开始呢。为什么要做这些，有些是政府规定的，有些是为了质量效果，不明白的可以问。前期费用这一块，全国各地相差不大的，经济越发达的城市会稍微高一点，一般档次越高的楼盘，前期费用越大。很多楼盘做广告会说：贝尔高林景观华美陪伴之类，这个贝尔高林景观设计牛叉了，随便单画一张总图，就好几百万。网络很有趣，有人毫无根据的瞎猜测，大家一片叫好，齐声痛骂。然后我这个“专业”的，发烧了想来解释一下，立刻万马齐喑，没人来置疑吵架，也没人来捧场。
　　
　　不管了，我自管解释下去，做事不能有头没尾。
　　 所有证照齐全后，可以开工了建设了。这时候发生的是所有普通人都看得见的，于是外行门以为房地产开发只有这一块成本而已。
　　其实，即便是这一块成本，也会因为结构、墙体、基础、高度、纬度不同而存在很大的区别。
　　
　　比方同样是多层建筑，在上海的土建安装成本需要900左右，但是在很多三、四线城市，只要600就可以拿下。原因在于政府对于建筑标准的强制性要求不同，上海这里在结构和材料上都有一些强制性规定，包括室内保温，室外防水等等。是否一定有必要执行这些标准，见仁见智了，韩国的住宅建筑就根本不会搞什么内保温和外防水，当然他们的墙体比上海厚多了。
　　
　　再比方，同样在上海，地质勘测下来地下有没有暗河，硬土层有多深，就严重影响基础桩基的成本。还有纬度高的北方墙体肯定要比南方厚，室内暖气设备也是强制性必须安装的。
　　
　　这一个环节存在几个关键点：
　　差不多建设到正负00的时候，银行贷款可以放到位了，能贷到多少就看主管贷款业务的人员水平了，当然开发商的融资渠道并不是只有银行一条路，办法多了。
　　然后工程总包合同通常是垫资的，差不多这时候开始，开发商的资金难题可以解决了，甚至前期用来买土地的钱都可以返回，以后需要的资金就很少。然后熬到可以预售，就可以用销售回笼资金来应付工程款的支付。
　　
　　另一个，就是施工质量的问题。2005年“麦沙”热带风暴袭击上海，结果所有2000年以后的新楼盘，程度不同的都发生了渗水、漏水。说明2000年以后的房地产盛宴，施工质量反而越来越差了。
　　原因是多方面的，首先呢，是建筑行业竞争激烈，开发商把预算价格压的很低，建筑承包商为了竞争，不得不接下，而且还得垫资，于是偷工减料不时发生； 其次，由于房地产的疯狂成长，整个城市，整个国家所有城市都是一个个大工地，于是对建筑工人的需求前所未有的大，大部分建筑工人昨天还在田里种地，今天拉来根本来不及培训，直接就送上去开工砌砖了…… 再次，现在业主要求越来越高，什么全明啦，什么层层退台啦…….于是现在房型的设计越来越复杂，很多质量问题是设计时就已经埋下的硬伤，今后是永远也没法修复的。呵呵，谢谢楼上，无所谓啦，我说我的，爱看不看。
　　
　　后面我会分析一下我个人对房价走势的预期，希望可以给大家一些帮助。 
　　　　需求是最终因素
　　　　
　　　　这个市场的转折点快到了
　　　　
　　　　地价跌了 成本自然下来了
　　　　
　　　　我有朋友是房地产上市公司上班 房地产的利润远比你所说的高
　　　　
　　　　只是最近一年不太好混
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　　你朋友是房地产上市公司的？我自己就是，你说我是信你好呢还是信我自己好，利润高不高的，把成本项目罗列完，最后我会总结。
　　
　　需求是最终因素？你朋友告诉你的？偏偏在中国就不是，后面我再分析。
　　
　　欢迎来置疑争论。
　　很多朋友对土建安装的理解都是只知道土建，不知道安装，你房子没有门窗，没有上下管线，没有必要的设备，这个房子是没法用的。
　　
　　这一块完了，就是后期基础设施费。这是一块非常大，又被大部分外行争论时忽略的成本。看看我2楼列出的表。我们有时候也叫这些“小配套”。
　　
　　你房子造完了，水、电、煤、电视、通讯、网络、室外的排水、道路、路灯、景观等等，我就不一一列举了，各位去自己小区逛逛，所有看得见的都需要花钱。开发商不付钱，你以为你家的电从哪里来？甚至，有时候为了围墙碰到了一根该淘汰的电线杆，你找供电部门，他们会跟你要十几万的“电杆移位费”。。。。。。一根电线杆子哦！而且现在住宅小区的景观、智能化要求越来越高，这一块的成本也是越来越大。
　　
　　有时候，项目规模大的时候，政府在土地招标文件里会规定要为政府建造学校、医院、托儿所、菜场、派出所等等等等公共设施，这些成本你觉得应该由谁来承担？在开发商来说，对不起，我是以盈利为目的的经营实体，你政府压给我的这些任务，我只好转嫁到整体成本内去。当然逻辑上不是这样子，而是在计算土地拍卖价格的时候，我们就已经把这一块计算进去，会在土地总成本内体现，合理的说，这一块还是政府在负担。
　　
　　这里头有一块“人防”，又是中国特色的东西，就是说，你每个住宅小区都要缴纳这样一块费用，由人防办统一组织建设人防设施——万一打仗了，你躲避空袭的底下设施。也可以不交，可以建造一定规模的地下车库来抵这个费用。
　　
　　基本上，把这一块成本搞完，这个小区就已经达到了交房标准，是一个可以使用，可以住人的住宅区了。
　　
　　但是钱可没花完。上面的小配套，各地的政府收缴标准是有很大不同的，小区质量的不同也会造成成本差异，比方很多3－4线城市对于小区内景观根本就不重视，只知道堆容积率，折合到每平方就很低了。
　　
　　然后是大配套费，上海市政府规定公建配套费折合到每平方建筑面积320，这个在各城市的标准也是各不相同的，经济越发达的城市标准越高。
　　
　　交这些钱用来干吗？政府拿去统筹安排市政道路建设、地下管线排布，就是说小区内的你开发商自己负责，小区外的你得交钱给政府，政府才会把各种管线道路通到你小区。
　　
　　然后还有什么垃圾处理站、水泵房、学校、菜场、派出所等等，还有会所（这个有可能会把售楼处用完后改造）。
　　
　　还有一些所谓的间接费用，类似工程监理、工程审价、维修基金、管理费、销售费，这些都基本上有一个固定的费率。
　　还有财务费用，这个就和开发商安排资金的能力有关了，占用资金时间越短，这块费用越低。
　　还有税金，随着土地增值税的规范化增收，囤地的成本会越来越高。所有的成本罗列完了，到这里，我们基本了解了开发商开发一个住宅小区，需要付出多少成本，这些成本的付出大致是为了什么，各地之间成本差异。那么开发商是不是暴利？我们分几种情况来分析。
　　
　　第一种，就拿2楼这个项目来说。我如果在去年拿下这个项目，今年开始销售，到08年售完。估计均价可以做到5800－6000，由于我做的那个概算把所有的税都算进去了，基本上减一减就是净利了：
　　6000－4669＝1331
　　净利润率：1331÷4669＝29％
　　3年时间，平均每年10％不到。
　　由于已经把资金成本和税务成本全部算进去，所以这个净利润还是很不错的。
　　
　　再来算一算投资回报率：
　　这块地拿下来需要一次性投入的资金就是土地成本1439元/平米，大概占用时间约不到1年，以后可以通过融资和预售回笼资金来解决，但是不管通过何种方式占用的资金，用财务机会成本角度计算，还是一样的投入。这个计算方式比较复杂，我们这里简化一些，差不多开发3年时间，平均占用资金约1000元/平米，最后实现利润1331，那么3年投资回报率：
　　1331÷1000＝133％，平均每年44％
　　很高，很可观，呵呵。
　　
　　这是很粗糙很简化的算法，我们做详细分析的时候比这个要复杂精确的多。