京沪广深11月楼市成交低迷 大房企比拼跑得快

　　张艳红 徐健 黄树辉 阴雪 柳九邦

　　一线城市的楼市呈现进一步低迷趋势。

　　数据显示，刚刚过去的11月，北上广深四大城市的一手住宅签约面积较10月再度下降，成交均价也环比小幅下降，价量齐跌再度蔓延。业内人士普遍认为，交易低迷的局势至少将延续到明年一二季度，而且，何时走出低谷仍有赖于政策松动。

　　与此同时，为了冲刺全年销售业绩，开发商不得不采取降价策略，最早由万科、中海、龙湖等公司开启的降价潮中，已有越来越多同行加入。

　　局部降价难以提振市场

　　年关将至，部分旨在通过大幅降价消化库存、回笼资金的开发商们终于可以稍微喘一口气。记者发现，在11月上海商品住宅成交排行榜上，多个大幅降价促销的楼盘均取得了不错的销售业绩。其中，位于上海浦东的中海御景熙岸项目以成交499套房源位列该市11月楼市销售榜榜首。

　　然而，部分降价楼盘的逆市热销并没有带领上海楼市走出低谷。汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，截止到11月30日，上海商品住宅成交面积为49.12万平方米，依然处于今年月度成交量的低位水平，与去年同期相比大跌近五成。

　　值得注意的是，11月上海商品住宅49.12万平方米的成交面积还创了近六年同期有成交数据以来的最低，相比此前成交量最低的2008年同期的70万平方米还低了近30%。

　　同样的局面还发生在其他一线城市。

　　深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统数据显示，11月份，深圳新建商品住宅市场共成交1685套，成交面积为14.55万平方米，较今年10月份的18.35万平方米环比下跌21%，较2010年11月份的23.32万平方米同比下跌38%。

　　广州房地产交易官方网站阳光家缘的实时签约数据也显示，11月份广州一手住宅网签成交量为4236套，比10月份的网签总数5755套减少了1519套，环比下跌26.39%，每天的成交量平均141套，总成交面积约为49.4万平方米，与10月份环比成交面积下跌23%。

　　几大城市中，仅北京楼市在11月实现了环比微幅上升。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月份北京住宅期房共成交5204套，环比10月上涨11.3%，但相比去年同期则下跌48.5%。

　　其实，无论哪个城市，11月的一手住房成交量均处于历史最低水平。而在业内人士看来：地产的寒冬只是开始，即便交易已陷入地量，但市场对于降价的预期越来越强烈，买家也不再积极入市，这意味着楼市短期不具备触底反弹的条件，交易低迷状态预计将持续一段时间。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，由于目前购房置业者观望情绪浓厚，年底开发商将继续采取降价方式吸引购房者，从而提高在售房源去化速度，实现销售目标。12月，降价将继续成为楼市的关键词，市场可能再次进入政策观望期，成交量很可能将继续呈现萎缩态势。

　　打开降价通道

　　伴随成交地量，几个城市的房价也再度出现环比下降，但总体成交均价依然高位运行。

　　据北京中原地产统计，11月商品房住宅签约均价为19593元/平方米，环比上月的20760元/平方米，下调幅度达到了5.6%。广州11月的网上签约成交均价约为10735元/平方米，环比上月的11183元/平方米下降4%。

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，北京商品住宅成交均价继去年10月份来首次跌破两万。价格拐点初步确立，价格深度下调通道已然开启，加速下降的趋势或会延续到明年二季度后，转为平稳回落。

　　上海和深圳的房价环比跌幅较小。其中，上海市11月商品住宅成交均价为20988元/平方米，环比10月小幅下跌不到2%，同比则下跌了6.58%；而深圳市新建商品住宅成交均价为18757元/平方米，较今年10月份的19119元/平方米环比下跌约2%。值得提及的是，深圳的房价出现了同比4个百分点的涨幅。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就上海而言，从降价楼盘数量比例来看，目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”的类型，部分房企仍以主动或被动“死扛”的方式应对当前标杆房企率先降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

　　事实上，目前几大城市降价的楼盘主要集中在郊区，市区价格依然保持相对坚挺，这也是整体市场成交量难以放大的主要原因。

　　德佑地产市场中心研究主任陆骑麟(微博)表示，虽然11月上海部分楼盘成交均价出现了大幅调整，但还是集中在外环以外和存量相对集中的区域，而交通生活配套设施相对完善的区域的价格调整仍无法达到购房者的预期，并且房价的调整传至二手市场速度相对缓慢，也无法形成全市普降的态势，更加增加了购房者的观望。

　　深圳方面，虽然市场降价呼声愈演愈烈，一手房市场造成的溢出效应，使深圳二手房市场开始分裂出惜售和削价求售两种市场行为，大部分资金状况良好的业主不敢轻易放盘，购房者还是死守观望心理，迟迟未做购房决策，从而导致整体上二手房市场成交萎缩。

　　大房企接力降价

　　事实上，整个11月，全国几大城市楼市中，最大的看点莫过于部分大型房地产企业因为降价抢收而引发的促销小高潮。

　　在11月上海商品住宅成交排行榜上，多数热销楼盘均曾因大幅打折促销而被推上风口浪尖，如中海御景熙岸、万科清林径等楼盘均经历了和老业主的“冲突”。同样，万科深圳的清林径也因为新推产品价格较低而引发部分业主维权。

　　事实上，开发商对于降价始终讳莫如深的最大制约因素，便是担忧老业主的不满。广州一家大型房地产企业营销负责人便表示：“到目前为止，公司在定价上都非常谨慎，基本没有出现老楼盘大幅度降价的情形，而是在新楼盘上去下工夫。”

　　即便如此，市场整体低迷已经逼迫更多有业绩要求的上市房企采取积极的价格策略。有消息显示，除了较早前调价的万科、中海、龙湖以及绿地等开发商，金地(微博)、雅居乐以及恒大地产旗下的部分项目呈现接力之势。

　　接力降价显示出，开发商依然保持了极为谨慎和悲观的态度。日前，包括万科郁亮、富力李思廉、恒大许家印在内的多个地产大腕在公开场合表示：目前的首要任务仍然是“加紧出货”，加速现金回流。