小小军团尼克莱:石家庄城中村改造存在的问题及解决办法

石家庄城中村改造存在的问题及解决办法

2008年03月19日  庞建国

石家庄市是在“庄”上建立起来的新兴城市，发展中产生的遗留问题就是“城中村”。石家庄市政府提出“三年大变样”的城市发展战略计划，是利民利国的好事情。

　　石家庄市的城中村，二环路以内45个，三环路内173个。这次大变样要求每个行政区要有一个城中村进行改造，那么就是5个村。因为有“末班车”的说法儿，所以每个区都想让自己区内的城中村赶上这次末班车，这就产生了多报改造项目的做法。

有的区一报就是十几个。但是，能不能改造的了？那是肯定不能都改造的了的，哪个能改算哪个吧。

　　这几年，我参加了几个这样的项目，现在我把目前石家庄市城中村改造实施过程中存在的一些问题列出以下几个方面。

　　一、 土地问题

　　城中村改造涉及的土地是原来集体土地中村民宅基地部分，由于城市的发展和规划，这些宅基地被新建的道路、学校等公用设施所侵占，剩下的不足以支撑市场化的改造。

　　现在报上来的改造项目中，有一部分因为土地很少，必须进行行政改造（政府行为的改造）。广州市采取的是政府出一点，集体出一点，村民出一点的办法，是有效的城中村改造方法之一。

　　市场化改造，就是出售部分楼房，带出村民拆迁费用、回迁房、道路、学校、商业、地下设施等公建设施的成本。这个成本从1.2：1～1.5：1不等，就是销售12～15套，带动回迁房10套。对外销售部分的成本在4000元/㎡以上，加上销售费用和税收，总成本4600元/㎡左右。能否带动，根据改造项目所在地区的房地产市场情况和价格有关，每个村要进行具体分析。

　　二、 利益问题

　　市场化改造，就有利益问题。城中村改造有没有利润不是计算一下就行的，它与市场变化有关。我市房地产市场好了两年，各方利益也就发生改变，这就出现了签约项目悔约的问题。市场不行，开发商拖着，市场好了，村集体要求的条件高了，反正没有正好的时候，能够进行市场化改造的城中村也进行不下去。这就需要政府出来协调才有可能将这个问题解决。

　　2002年我分析城中村改造的利益各方，有四项基本原则必须注意坚持：一是村民的利益要保证；二是村集体要有可持续发展项目的保留（目前几乎每个村都是要的商业）；三是开发商的利益要体现出来（有的项目微利也行）；四是地区性经济增长或者经济环境要有所发展和改变（即所谓政绩）。这四个方面缺一不可。

　　三、 运做问题

　　城中村改造项目需要大量拆迁资金，万一出现“钉子户”，资金占压是开发商最头疼的事情。这就是有些实力雄厚的开发商从不插手拆迁项目的原故，因为拆一个项目的时间，资金周转三个项目了。

　　滚动开发，也就是分期开发，是一个好办法。但是，村集体对开发商不信任，一般不同意这种做法，僵持起来一事无成，这恐怕就赶不上“末班车”了。

　　石家庄市休门村，是第一个拆迁的城中村改造项目，象滨江实业这样有实力的开发商，不也是滚动开发吗？好几年了，三期今年才开始。

　　我觉得，项目资金使用和利益问题还要政府出来协调才能解决。

　　四、 文化问题

　　这个问题是石家庄市目前存在的普遍问题。

　　我们这次城中村改造，是“第二次土地革命”（词儿老了点，但就是这么回事）。遗臭万年还是流芳百世，是每个村集体决策时需要考虑的事情。尊重科学、尊重市场、尊重现有各种法律法规，是我们改造项目成功的根本。随意规划、随意更改设计、不尊重市场和各种违法行为，都是改造项目的障碍。

　　目前出现的反复加价（反复要价）行为，就是不尊重市场的行为。与别的村子比着要价，就是不尊重科学的表现。因为地理环境和市场发展的不平衡，设计条件限制等原因，造成每个村都不一样的结果，但是有些村领导不明白也不了解，凭着我为村里办好事的朴素感情办事，那是不能够完全解决问题的。

　　有的开发商做事瞒着村里，资金、利润等情况不全抖搂出来，藏藏掖掖，使得村里对其加大了不信任度。

　　既然是合作，就要真诚。老子在易经里有一卦，叫“中孚”。说的是：中孚诚信，点石成金。几个人真诚合作，拧成一股绳，共同努力干事业，石头也能变成金子。这就需要合作各方（村民、集体、开发商、政府）很好地沟通、协调，科学规划，造出为市场接受的产品，降低改造风险，兼顾四方利益，将“三年大变样”的计划落到实处，给石家庄的城市化建设增添一处风景。

　　建议：较大的或有难度的城中村项目，由政府牵头组成项目运做协调中心或直接插手组建项目指挥部，指引指导项目运做，协调各方关系，监管拆迁及项目资金和利润分红。这样，就能科学地进行项目规划设计，规范地进行市场操作，直至竣工分红，有条不紊地将城中村改造项目进行下去，直至成功。这样就可以进行滚动开发，尽量地少占压开发商的资金，并保证了各方面的利益，就能够操作更多的城中村，三年大变样就有了成功的保证。