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采芹财税 2011-02-17 15:14:05 阅读43 评论0   字号：大中小 订阅

　普通标准住宅优惠　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
　　（一）普通住宅标准
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件：①住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.
　　按照上浮20%比例计算，各地规定的普通住房标准一般不超过144平方米。且价格标准也略有差异。
　　例如《河北省地方税务局关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》（冀地税发[2006]37号）第二十一条规定，纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（黑地税发[2007]119号）规定，普通标准住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
　　《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号）规定：对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。
　　《深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复》（深府办函[2006]86号）规定：从2006年10月1日起，对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）第三条“普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅”同时废止。
　　金融危机中，为刺激房地产经济复苏，也有更加宽松的政策，例如黑龙江省地方税务局2010年5月发布的《关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》（黑地税函[2010]33号）规定：从2009年1月1日起至2010年12月31日止享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
　　问题1：如何确定普通住房标准的“分水岭”？
　　以黑龙江省为例，对于在黑龙江省从事开发的房地产企业清算土地增值税就有两个标准，是按照140平方米还是按照180平方米确定普通住宅标准？《黑龙江省人民政府关于促进全省房地产市场健康发展的若干意见》（黑政发[2008]127号）文的有效执行日期为两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以确定，在此期间开发销售的房地产项目可以按照180平方米确定是否为普通住宅，不在此期间的房地产开发项目，即便是现在面临清算，也不能适用180平方米的标准区分是否属于普通住宅。
　　那么如何确定房地产项目开发销售的始点呢？是按照规划立项批复时点，还是按照施工开始日期，或者预售许可证下发日期呢？黑龙江省土地增值税清算文件没有提及。以不同的时点作为分水岭对于清算会起到不同的影响。借鉴《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函[2010]34号）文规定：自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%. 土地增值税政策规定的“普通标准住宅”面积和价格，按上述“普通住房”标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。所以，判定2009年1月1日之后开发销售的房地产项目是否属于普通住宅，以该项目取得《建筑工程施工许可证》日期来判断具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照140平方米确定是否属于普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之间取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照180平方米确定是否属于普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。
　　其他地区也可参照以上分析进行实务操作。
　　问题2：既有住宅又有非住宅的土地增值税如何计算？
　　关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其增值额的计算问题，参照《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发[2008]76号）规定：对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
　　国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
　　《土地增值税暂行条例》第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
　　投资联营免税政策
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　财税[2006]21号文件以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，具体需要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。
　　第一，要区分投资主体是房地产开发企业还是非房地产开发企业。对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。对于非房地产开发企业，如果以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范围。凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范围。
　　案例1
　　A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元，各方应当如何缴纳土地增值税。
　　分析
　　假如A公司和B公司不是以土地（房地产）作价入股C公司，不属于土地增值税的征税范围。
　　假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为房地产开发企业，作价入股的房地产属于自行建造的商品房，应当属于土地增值税的征税范围。
　　假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，但C公司为房地产开发企业，应当属于土地增值税的征税范围。
　　假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，C公司也为非房地产开发企业，不属于土地增值税的征税范围。
　　第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。这里不再区分投资主体的行业性质，而以被投资、联营的企业所从事的行业是否属于房地产行业进行界定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，根据财税[2006]21号的规定，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税字[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。但对房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　案例2
　　A公司和B公司分别以土地（房地产）出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元，应当如何缴纳土地增值税。
　　分析
　　假如C公司为非房地产开发企业，A、B公司为非房地产开发企业，则不属于土地增值税的征税范围。
　　假如C公司为非房地产开发企业，A、B公司为房地产开发企业，则属于土地增值税的征税范围。
　　假如C公司为房地产开发企业，则不论A、B公司是否为房地产开发企业，都属于土地增值税的征税范围。
　　第三，股权转让不缴土地增值税。
　　无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的股权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或土地使用权，所以不应当征收土地增值税。但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据财税字[1995]48号第一条的规定，应征收土地增值税。
　　案例3
　　A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元，C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及附着物后转让销售。随后，A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的股份各作价1500万元转让给D公司，各方应当如何缴纳土地增值税。
　　分析
　　A、B公司转让C公司股权不征收土地增值税。
　　C公司转让C公司土地使用权、建筑物应征收土地增值税。
　　需要注意的是，《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。该文尽管与现行政策相冲突，但也并未明确是否失效，实务中应注意把握。另外，《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）规定：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
　　关于合作建房的征免税问题
　　财税字[1995]48号第二条规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　“合作建房” 是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目现在基本达到《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件所规定的清算条件，是税务机关在清算审核中经常会遇见的情况，但是由于土地增值税暂行条例及实施细则和相关配套文件不够细化，在清算实务中，对于“合作建房”的判定仍存在一定问题，在这里对于“合作建房”可能出现的情况及相关土地增值税清算问题分析如下。
　　案例4
　　天籁房地产公司与乙公司签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，天籁房地产公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将所有的一块土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），天籁房地产公司分得其余房产，后经协商乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平米出售给天籁房地产公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给天籁房地产公司。A项目完成销售后进行清算。
　　天籁房地产公司将分给乙公司的1200万元作为“土地征用及拆迁补偿费”计入开发成本予以扣除，而将分给乙公司的房产未计入销售收入，对该房产对应的成本也未扣除。税务人员认为该项目由双方合作建设，允许扣除的只是双方对外的成本，该笔钱应是合作建房取得的利润分配，应视同内部往来，不允许其扣除。
　　分析
　　以上两种理解都不正确，应根据乙公司所获得对价的差异，分不同情况进行分析：
　　一、若乙公司只取得房屋自用，根据财税字[1995]48号文规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对乙公司是暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让，应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。其公允价值可按国税发[2006]187号文件第三条第（一）款的要求确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对天籁房地产公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。
　　二、若乙公司将土地使用权作价投入天籁房地产公司，换取天籁房地产公司一定股份再由天籁房地产公司开发该项目，根据财税[2006]21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以应将乙公司所获取天籁房地产公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。
　　对天籁房地产公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。
　　三、若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万现金及4000平米商铺，根据财税字[1995]48号的规定，其分得的商铺是暂免征收土地增值税的，但其分得的现金应征收土地增值税。问题是乙公司的同一行为涉及不同的税务处理，该公司转让同一地块因获取的对价不同而处理不一。这也是上述不同意见产生的原因。
　　实际上，将乙公司获取的现金作为合作建房的利润分配是不合理的，乙公司并未入股进行房地产开发，也不承担风险，只是按固定面积分得房产，应视为非货币交换的行为，其实质应认定为以土地使用权换取部分房产和现金。其次天籁房地产公司的处理也是错误的，因为财税字[1995]48号文件所称暂免征收土地增值税是针对乙公司的行为，天籁房地产公司将房产分给乙公司应视为以房产换取土地使用权的视同销售的行为。因此，在现行规定的条件下， 乙公司应进行如下处理：
　　（一）对于其取得现金部分，应按照配比的原则，与其对应的该部分的取得土地使用权的成本进行配比计算其土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，则其允许扣除的土地使用权成本为（不考虑其他税费）：[1600÷（2000＋1200）]×1200＝600 （万元），其增值额为：1200-600=600（万元），其应纳土地增值税额为：600×40%-600×5%=210（万元）。
　　（二）对于分得房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。
　　而天籁房地产公司应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。
　　风险提示
　　对于“合作建房”的行为，应界定为非货币资产交换还是一种投资行为，是进行土地增值税清算处理的前提：
　　1.若为非货币资产交换，则出地方按“转让土地使用权”给出资方处理。
　　2.若为投资行为，则应将出资方支付的股权价值和货币资金之和在该项目的开发成本中扣除。出资方支付给出地方的现金视为投资对价差异。为土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额，视为以现金方式购买土地使用权的行为。分给出地方的房产应视为投资收益的分配。
　　3.其界定的基础应看合作建房的协议，出地方承担项目开发的风险并享有开发利润，应视为投资行为，若只是获得固定面积的房产，不承担风险收益的，则应界定为非货币资产交换。
　　案例5
　　天籁房地产公司与乙公司签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，清算项目的主体应如何确定？
　　分析
　　对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？ 参照《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）第十三条规定：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
　　若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
　　关于企业兼并转让房地产的征免税问题
　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
　　对于企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？可以参照《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）规定：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
　　个人转让住宅土地增值税政策
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
　　财税[1995]48号）第五条规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）文件的规定，从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　转让旧房土地增值税免税政策
　　《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。
　　资产转让土地增值税优惠范围
　　根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）规定：对经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司及其经批准分设于各地的分支机构。转让房地产取得的收入，免征土地增值税。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产管理公司的税收优惠政策。
　　《财政部、国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》（财税[2003]212号）规定：对中国东方资产管理公司及其分支机构接收港澳国际（集团）有限公司的资产，免征其销售转让不动产应缴纳的土地增值税。对港澳国际（集团）有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产，在清理和被处置时，免征其应缴纳的土地增值税。
　　《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税[2003]141号）规定：经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让不动产应缴纳的土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。
　　抗震救灾土地增值税优惠政策
　　《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税[2008]104号）、《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税[2010]59号）均规定：对政府为受灾居民组织建设的安居房，转让时免征土地增值税。