中财网冷无同人文:中国房地产泡沫究竟有多大？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 03:16:35
中国房地产泡沫究竟有多大？
胡儒德
这个问题来自
关于中国的房价和地价，以及象“豪宅”和“地王”等话题，一直是媒体报道的热点。同时，中国的房价和地价，也是学术界、尤其是经济学界争论的焦点。由于房地产行业已经成为在中国经济发展中占有极高比例的“头号支柱产业”，因此，中国房地产业向何处去？或兴或衰？都会对中国经济产生无比巨大的影响。显然，中国房地产行业应该成为学术界争论的焦点，还应该成为全国上下关注的国家大事！这是涉及到每个中国人民切身利益的头等大事！
笔者研究中国房地产行业已有多年历史，在2006年写过一篇名为《当今中国房价为什么会大涨——略论中国房产市场的供求经济规律》的文章。但是，在那篇文章中只论述了房产价格，并没有对房产市场与地产市场以及金融市场之间的相互关系进行系统性论述，因此论述还不够科学合理。本文将把这三者作为一个系统进行论述。其中的研究资料可能对于研究和关注中国房地产市场的人们有些价值。
一、大量商品房卖给什么人？
上海市在陈良宇主政时，市政府安排郊区的10个乡镇成为“一城九镇”的试点城镇。其中某一个试点城镇A制订出这样一个规划——在今后10年内建成一个约有40万人口的现代化城镇。而该城镇原有人口不足10万，因此，也就是说，在今后10年中，该镇的人口将比现在多增30多万。这个规划本身没有什么不妥之处，因为把该城镇建成一个人口达40万的上海市郊卫星城镇不存在什么困难。而且当今中国正处在工业化、城镇化的历史发展阶段，一定会有大量的本市农业人口和外来人口转移到城镇中去。因此，这个规划可以称之为“与时俱进”而属于“科学发展”型的决策。
说白了，那个试点城镇A之所以要大规模扩张常住人口，一是可以使房地产行业成为该镇的“支柱产业”，二是吸引大量的人入住该镇后，提高该城镇的消费需求，推动经济发展。显然，这种“经济设计”也符合经济规律，无可非议。但是，上海市郊的这10个试点城镇必然都会有相同的经济发展思路，因此都会作出相同的大规模扩大常住人口的规划。假设每个试点城镇扩大的常住人口都是约为30万，则这10个试点城镇扩大常住人口的规划总数约为300万。
还有，上海市郊与试点城镇A的行政级别相同、只是没有列入试点城镇的乡镇约有70、80个之多。由于这些乡镇不是市级试点城镇，因此不可能作出关于大量扩张常住人口的规划。但是，这些乡镇一定也把房地产行业作为各镇的“支柱产业”，即必然都是大力发展房地产行业，因此每个乡镇一定是都有扩张常住人口的规划，而且有些乡镇的规划数额也是极大。假设这类乡镇中的每一个都是制订出这样的规划——在今后10年中扩大常住人口约5万人的话，那么这类乡镇扩大常住人口的规划总数约为350万人。
至此可以发现，上海市郊的乡镇可能有这样的“总规划”：在今后10年内，扩大常住人口的规划总数达到650万人。这样的话，细心的人们就会发现这样的一个问题：这650万人将从何处来？
显然，由于上海市户口政策的原因，外来人口真正意义上进入上海市的人数一定极少，因此这650万人口里的大多数只能是从上海市区迁移到上海市郊的小城镇上。这样，接踵而来的问题是：上海市区的哪些人愿意到上海市郊的小城镇上去？他们有到那些小城镇上去购买住房的经济能力吗？
上述经济数据肯定不完全正确！一定与实际情况有很大的误差。但是，如果依据这些数据建立一个经济分析模型，这是完成符合科学原理的。坦率而言，笔者就是依据上述数据建立一个经济分析模型，仅此而已！借助上述经济数据，笔者认为可以提出以下几个问题：
1. 上海市郊在今后10年中会规划建造出大量的商品房，这些商品房准备卖给什么人？
2. 上海市区在今后10年中也会规划建造出大量的商品房，这些商品房准备卖给什么人？
3. 全中国在今后10年中也会规划建造出大量的商品房，这些商品房准备卖给什么人？是那些“思想”买房的人还是那些“实践”买房的人？这个问题最重要！
笔者认为，“思想”买房者、“实践”买房者、“成功”买房者是不同的概念。有买房“思想”的人，不一定会买房；而买房“实践”者，不一定是“成功”买房者。例如，美国的“次贷危机”，就是很多“实践”买房者在买房失败后造成的金融危机或经济危机。顺提一笔，不管中国的“房改、医改、教改”思想多么科学伟大，而且已经“实践”多年了，但是，这三个“改革”是不是“成功”？还是不能违背“实践是检验真理的唯一标准”，即由“实践”的结果才能作出最后的结论！
显然，如果要研究中国房地产行业发展趋势的话，一定要研究“市场”状况，也就是要讨论“商品房卖给什么人”的市场问题。笔者早在2006年之前对中国房地产市场进行过研究，发现中国房地产市场存在着以下的不争事实：
1）当今中国，那些“居无屋”、“居小屋”、“居旧屋”、“居老屋”的人，确实是“思想”购买商品房的“刚性需求者”。但是，这些居住条件很差的人会购买商品房吗？关于这个问题，问题在于他们能不能买得起商品房？坦率而言，如果这些“刚性需求者”在前几年已经有购买商品房的经济能力，他们一定也是早已购买商品房了！而如今，连中国国务院的部长们都买不起商品房了！既然如此，中国广大人民怎么买得起商品房？由于当今商品房的房价已经高到天上了，大多数的“刚性需求者”都是买不起商品房而只能“望房兴叹”。有些商品房开发商老板还说，商品房是卖给富人而不是卖给穷人的，这话一点不假！完全符合经济规律！难道商品房卖给穷人吗？买 得起商品房的穷人还是穷人吗？真是天大的实话！
2）当今中国参加炒房的人很多很多，他们购买了很多商品房。显然，炒房的人不一定是为了改善居住条件而购买商品房，因此在中国的房地产市场上出现了这样的状况——想住房的穷人没有钱买房，买房的富人不是想住房。
由于炒房者其实不是为了住房而购买商品房，因此笔者认为，炒房者掌握的大量商品房，与商店中的库存商品一样，其实就是“库存商品房”！因此，如果中国房价在以后达到某个顶峰后，绝大多数的炒房者一旦都认识到房价不会再涨了，他们这时就会与房地产商一起，把大量“库存商品房”抛向市场，即规避房价下跌的风险。显然，在房价下跌之时，必然会出现“刚性需求者”也持币待购的社会现象，这是“买涨不买跌”的经济规律在起巨大作用。那时，各种炒房者为了减少损失，必然都是想出各种办法尽快抛出“库存商品房”，因此必然会出现相互之间压价竞卖的局面，其后果是造成房价“恐慌性下跌”，跌价幅度极大。由于房价急剧下跌，“刚性购房者”在“买涨不买跌”经济规律的 支配下，反而更加不买商品房。此时必然会出现相当混乱的房地产市场，而且波及中国金融业以及建筑业等一系列相关行业！甚至会波及整个国民经济！还可能会波及全球经济！
二、中国炒房者向何处去？
至于炒房者以后怎样把“库存商品房”抛向市场？这是经济学中的难题，笔者只能进行一般性的预测，问题在于中国炒房者的规模有多大？以及中国的“库存商品房”总量有多少？笔者不可能对这两个经济问题进行调查研究工作，只能根据媒体和报刊书籍中提供的各种信息以及观察到的情况进行分析研究。结果表明，中国炒房者的规模极大，大致有以下几个方面的人群：
1）房地产相关行业的从业人员，其中包括中介机构人员，以及银行业的从业人员。这些人中存在着“普通炒房者”和“专业炒房者”之区别。所谓“普通炒房者”，是指这两个行业的从业人员具有投资知识，他们大多数能够发现炒房可以赚大钱的发财机会，因此会积极贷款购买商品房，然后在高价位抛售。而“专业炒房者”，是当今中国银行业中的一种极其严重的内外勾结的腐败行为，即房地产行业的专业人员和银行业的专业人员相互勾结，尽可能调动各种资金，冒用其他人的名义，买下多套住房，并且到银行办理各种贷款，达到“囤房”的目的，再在高价位抛售，赚取巨大的利润。这就是在当今中国名声极大的“假按揭”犯法行为！也是当今中国炒房者大流行的 源头！因此他们是当今中国大规模“骗贷”的始作俑者！不仅人数不少，而且囤积的房源更是极多！
2）在上次股市大跌时，从股市出逃的一些股民，他们进入了房地产市场。这些人数量不少，主要分布在城市中，他们推动房价上涨的作用力较大，而且囤积有很多房源。
3）在房价大涨之前买过住房的普通百姓。他们在早先购买商品房时是为了改善居住条件，意想不到竟然赚了大钱，这种赚大钱的“实践”经历，使他们转变了传统观念，认识到投资房产可以赚大钱，因此他们手中多余的钱，不会存入银行、不会进入股市、不会创办企业，只会投资到房产市场，而且还会以身作则动员亲朋好友进入房产投资的领域，这样，他们的队伍是越来越大，这个群体是中国房产市场的主力军！他们掌握的“剩余住宅”是出租房中的主体！
4）农村中的拆迁户正在演变成囤积住房的炒房者。在农村拆迁活动中，大多数住户都可以置换到几套住房。由于“独生子女”的原因，假如夫妻双方都是“独生子女”的话，这种“独生子女夫妻”的名下基本可以有3套以上的住房，有的甚至可以有7-10套左右。由于某些农村拆迁户已经预见到住房“过剩”了，因此就把多余的住房开始出售，出售的住房大多由中介公司的人员“接盘”，成为中介公司业务员私人囤积的房源。农村拆迁户还有许多多余住房，这些多余住房大多出租或干脆空置。总之，农村拆迁置换房是上海市郊大量住房无人入住的一个重要原因！
5）在中国越演越烈的“炒房运动”中，“半官方的炒房者”已经成为炒房大军中的一支最重要的队伍。目前，全国各地乡镇一级政府都创办了名义上是“民营”的、其实是由地方政府操控的房地产企业，其业务是承接农村拆迁中的住房安置任务。在操作时，名义上遵循市场经济准则——即自由买卖住房。目前，这种“半官方炒房者”掌握着数额巨大的各种住房，其中的“小产权房”数量极大！在事实上是中国规模最大的炒房群体之一！也是全国郊区房价上涨的最大推手！更是违法“小产权房”的源头！
6）各级政府官员，其中包括各种政府职能机关的职员，他们几乎都有几套住房，他们虽然不是“炒房者”，但是，由于他们是在极低的价位购进住房，并将会在高价位抛售住房，其行为其实也是与“炒房者”无异！目前，这批人掌握着数量较大的房源。由于他们的钱多得花不完，再加上房价看涨，因此他们的“过剩住房”大多用于出租或干脆空置，目前他们不会将这些“过剩住房”抛向市场。一旦以后实行政府官员财产登记制度的话，这些住房必然将会大量抛向市场！那时，会对房产市场产生巨大影响！
7）温州炒房团等名气很响的炒房者，其实可以归纳入上述几种炒房者中。这种炒房者以“作秀”为主，是媒体和操控房地产市场者“拉抬”或“打压”房价的工具。
如果对上述7种炒房者掌握的商品房和其他诸如“小产权房”等非正规商品房进行调查统计的话，一定可以发现中国炒房者掌握着数额巨大的商品房！众所周知，如果中国炒房者不向中国房地产商购买商品房的话，中国房地产商的商品房挤压情况一定非常严重，即“库存商品房”数量极大极大！但是，由于这些商品房已经被炒房者买去，因此，中国房地产商的“库存商品房”已经很少，甚至据说“库存商品房”已经基本售完了，到了商品房无“库存”的程度！
但是，笔者认为，对于炒房者而言，他们其实也是“为卖而买”的商人（或资本家），因此他们掌握的商品房其实还是“库存商品房”。他们不可能是自己囤积的商品房的最终消费者！只是“囤房居奇”的投机商人而已！
至于中国“囤房居奇”的“炒房商人”何时向市场出售“库存商品房”？笔者实在没有能力预测。只是认识到，在中国房价下跌时，他们认为不能再“囤房居奇”了，中国炒房者一定会向市场大量出售“库存商品房”！那时，中国会出现何种局面？几乎是天下人皆知，无须多言。至于对中国国民经济会产生何种影响？也是天下人皆知，无须多言。
笔者认为，只要各方人士能够对中国商品房的流向和分布状况进行认真研究，就可以得出以下结论：
中国商品房其实已经进入“过剩经济”阶段，只是“库存商品房”在广大炒房者手中而不是在房地产商手中而已。但是，正是由于“库存商品房”在广大炒房者手中，因此中国政府在调控房地产市场时会遇到巨大困难。假如广大炒房者把“库存商品房”抛向市场的话，房价必然大跌！这与股市的崩盘几乎完成相同！但是中国政府不调控房地产市场的话，即不让房价大跌的话，会使投机者更加胆大妄为，继续大炒特炒房市，使楼市泡沫更加严重！使可能爆破的泡沫对国民经济的损害更加大！真是左右为难进退不得！
对于笔者提出的“中国商品房已经过剩”的结论，很多人一定会认为这个结论是谬论！因此，据
坦率而言，在2009年底，中国的房地产市场确实如《人民日报》的报道，出现了严重“供不应求”的局面。对于这种“供不应求”的局面应该怎样解释？难道因此可以证明“中国商品房还没有过剩”吗？从《人民日报》的报道来看，2009年的购房者是“大量投资、投机型购房者”，也就是说，该报承认这些购房者其实不是“刚性需求者”！如前所述，不管是投资型还是投机型购房者，他们都不是真正的“自住型购房者”，因此他们最终必然是为了获利而把自己购买的商品房抛向市场！这是商人而不是真正的“消费者”！
还有，如前所述，中国已经存在着一个非常庞大的“炒房人群”！该人群可能占到中国人口比例极大部分！他们还掌握着大量的“游资”，一旦他们认为又可以在房市上进行投资和投机了，他们必然会争先恐后地进入房市，这与股市上的股民争先恐后地抢购股票相似。这个“炒房人群”可以轻而易举地把2009年房价炒高60%，甚至可以炒得更高也在情理之中！
由于2009年出现“大炒特炒房地产市场”的原因，因此据
笔者认为，从《人民日报》报道的这些数据中可以得出这个结论：在去年的“狂炒房产”运动中，房地产商已经把积压的大量“库存商品房”出售给了炒房者，转变成大量散户型炒房者的“库存商品房”！房地产商中的大量外商可能已经从中国房地产市场中出逃了！大量的中国财富已经成为外国资本家的囊中之物！而中国的大量炒房者、以及银行是高价位房产的真正接盘者！这与中国股市上出现的巨大悲剧如出一辙！
至于中国房地产市场从2010年开始会出现什么局面？大家等着瞧！是“奇迹”还是“悲剧”！少则1、2年，多则3、5年，中国房地产出现的事实一定会给出科学答案！
三、中国地产市场风险大到何种程度？
前面主要论述了房市市场与相关金融市场的状况，接下来论述中国地产市场状况。建造各种商品房必须要有建设用地。建设用地的价格是与房产价格有正相关的联系。即房价上升，地价也上升；房价下降，地价也下降。因此，如前所述，假如中国的“炒房人群”不再炒房了，会对中国经济产生什么负面影响呢？笔者认为，将会对全国性的“囤房囤地”运动造成巨大冲击！大致情况如下所述。
中国政府调控房价的主要手段是“土地政策”和“金融政策”，因此建设用地一定要经过国家批准，这是国家调控房地产市场的唯一有效手段。但是，在事实上，中国的建设用地审批制度已经起不到调控房地产市场的有效作用。因为在当今中国，全国的大部分建设用地是由农村提供的，这部分建设用地在事实上是不需要国家审批的。目前，全国非常多的乡镇卷入的“圈地、囤地运动”，就是在为中国提供大量的商品房建设用地。
所谓的中国乡镇一级政府的“圈地、囤地运动”，其法律依据是农村土地的大调整，大致情况是这样的：
假设有一块农村土地，其总面积有200亩，其中110亩是耕地，30亩是农村宅基地，20亩是河流，10亩是各种道路，15亩是荒地，还有各种名目的非耕地（象仓库、小工厂等）15亩。乡镇政府要把这200亩土地出售的话，在地价较高的情况下，最科学的办法是先拆迁上面的住宅和其他建筑物等，再平整土地，然后再出售，此时出售的土地就是200亩了。如果每亩土地300万元的话，200亩土地可以售得6亿元。假设该土地上有住户80户，每户补偿80万元，那么就是拆迁补偿费用为6400万元。又假设其他的各种补偿费用为3600万元，则拆迁总费用为1亿元。显而易见，6亿元减去1亿元，差价为5亿元。这是一笔巨大的利润！因此，各地乡镇政府一定会使用这样的方法出售土地！而这种出售土地的方法，必然要经过一个“圈地、囤地”的过程！这样，全国广大乡镇也就卷入了“圈地、囤地运动”之中！
笔者虽然不可能对当今中国波澜壮阔的“圈地、囤地运动”进行调查研究，但是仅凭观察到的情况就可以断定，全国乡镇一级政府囤积的建筑用地的数量已经是无比巨大！这也是全国乡镇一级地方政府的一笔无比巨大的财产！
但是，笔者认为全国乡镇一级地方政府囤积的建筑用地存在着巨大的风险。大致有以下几点：
1）由于商品房是与彩电、冰箱、摩托车等高档消费品不能相提并论的最高档消费品，不是大多数人都有购买商品房的经济能力，即商品房真的是卖给富人的特殊商品。如果所有中国人都能够购买商品房的话，中国就不是发展中国家，而是最发达国家了。因此可以断言，随着中国商品房价格越炒越高，全中国真正有经济能力购买商品房的“刚性需求者”已经寥寥无几了！因此，中国早已进入商品房“供给远远大于需求”的状态之中！这样，房产开发商还会向政府大量购买土地吗？肯定不会！那时，政府囤积的土地卖给什么人？难道直接卖给“刚性需求者”吗？
2）全国乡镇在“圈地、囤地运动”中，都是向银行借巨款后拆迁土地上的住宅，以及借巨款平整土地、借巨款修筑道路、借巨款铺设各种管线，一旦乡镇政府不能出售囤积的大量土地，怎样偿还银行借款（即贷款）？那时一定会造成大量银行坏账，而且将会是天文数字！各级政府怎样应对将会爆发的金融危机？
3）全国在“圈地、囤地运动”中，拆除了大量的民房，一般是政府方面拿出商品房或“小产权房”与民房进行置换。但是，政府不可能先造好与民房进行置换的全部商品房或“小产权房”，往往是先让拆迁户自行借房过渡，这一时间基本要在2、3年。如果以后长期出现全国性的大量建设用地积压怎么办？那时政府的资金链必然断裂而出现巨大的社会冲突！
4）中国的工业化、城镇化将是在多少年内完成？是10年？是20年？还是50年？还是100年？还是200年？坦率而言，任何人都无法作出正确的回答！既然如此，全国乡镇绝对不能大规模圈地囤地，否则，失去耕地的农民怎么办？连种地谋生也不可能了！因为大量的耕地都变成不能耕种的建设用地了！最糟糕的是，全国已经在出现这种情况了！
总之，全国乡镇之所以大规模圈地、囤地，其“假设”的前提是中国的商品房还处在“供不应求”的短缺经济时代，因此建设用地的售价还在往上涨。其实这是各路“炒房大军”把商品房炒得供不应求！是“炒房大军”把房价炒上去的！一旦“炒房大军”退出战场，中国房价必然大跌！建设用地售价也会大跌！那时会出现什么局面？又一次象“大跃进”那样的“大折腾”！大家等着瞧！
四、成也金融，败也金融
笔者在前面的论述中，对于中国的房产和地产两大市场中的“博弈”状况进行了一般性介绍。笔者认为，中国的房产和地产两大市场已经都是存在着巨大泡沫的，接下来论述中国房地产市场出现泡沫经济与中国金融业的互动关系。
众所周知，中国房地产市场是实行“房改”后建立起来的，建立房地产市场的开初几年，购买商品房的人寥寥无几。大约是实行“贷款购买政策”后，才促使中国房地产市场高速发展。其中的经济原理或经济奥秘是这样的：由于购买第一套房的首付比例小，还可以享受公积金贷款或按揭贷款，这样，在房价快速上涨的情况下，假设贷款买房时某一商品房为20万元，在5年后这一商品房涨价到30万元。那么，该购房者到时候出售的话可以赚得差价10万元。假设所支付的银行利息总数为3万元的话，那么该购房者净赚利润7万元。因此，贷款购房者既住了5年好房子又赚到利润，真是一举两得！有人会问了，他为什么要出售呢？自己住哪里呢？其实很简单，他原来住哪里的呢？睡大街吗？显然不是。我们要谨记所有买房的人原来都不是睡大街的！这种人在“实践”中得到巨大好处后，自然而然会反复如此操作而成为“炒房者”！
假如大多数人发现贷款买房有如此巨大利益（或巨大利润）的话，炒房者队伍必然会越来越大！而炒房者的人数越多的话，购房的人必然越多，房价上涨必然越快！在房价上涨的状态中，贷款购房是稳赚不赔的买卖。这样，中国炒房的人一定是越来越多。同时，房地产开发商也是生意越来越红火，银行也是生意越来越红火。特别是建设用地价格一路飙升。在这种“越炒越热、越热越炒”的循环中，中国房地产市场真是蒸蒸日上，拉动中国经济快速发展，因此，中国的房地产行业是中国经济发展的火车头！是“支柱产业”！
尽管中国在房改过程中创立的“贷款买房制度”是促使中国的房地产行业成为“支柱产业”的伟大创新。但是，这个制度不是十全十美的制度，还存在着巨大的弊端，即其实不是有利于中国住房困难家庭的一种社会制度。因此，一般而言，由于穷的原因才使中国住房困难家庭长期不能购买商品房来改善居住条件，如果中国穷人能够支付首付款和能够按月归还贷款的话，这种穷人其实不是穷人，而是收入较高的人群。其次，由于中国把购买商品房归属为投资行为，因此已经有住房的人还可以贷款购买商品房，这是人为制造商品房供不应求的局面，给投机者提供了投机条件，促使投机者越来越多，也是引导中国广大人民变成“炒房者”的原因。还有，由于投机者越来越多，必然是加剧商品房供不 应求的局面，必然是拉高商品房价格，而商品房价格越来越高，会促使更多人投资和投机于房地产市场。而更多的人投资和投机于房地产市场，一定会再度拉高房价和加剧供不应求的局面。同时，还拉高了地价。……这样，中国的“贷款买房制度”在事实上成为加剧房地产市场泡沫的一种不良制度。总之，“贷款买房制度”是拉高房价、加剧银行风险的主要原因！笔者认为，由于中国建立的“贷款买房制度”存在着巨大弊端，因此中国从事房贷业务的各个银行，其坏账风险已经极大！至于坏账风险严重到何种程度？大家等着瞧！
笔者长期研究经济学，发现中国经济落后与中国金融业落后有着因果关系。或者说，由于中国在5千年的历史中，金融业一直处在非常落后的原始阶段，只是在清朝末民国初才开始建立金融业。也就是说，在1949年之前，中国的金融业刚刚进入“初级阶段”。至于中国金融业目前处在什么阶段？这是一个非常敏感的政治问题，笔者不能回答，留给别人去解答。
笔者认为，假如从中国房地产市场为出发点去研究中国的金融业，中国金融业的现状并不理想，还需要尽快发展和加以完善。否则，将会阻碍中国经济的科学发展！
笔者认为还需要特别指出这一点，“贷款买房制度”与宽松的货币政策有着紧密关系，与积极的财政政策也有一定关系。说白了，积极的财政政策和宽松的货币政策是使“贷款买房制度”的弊端越来越巨大的主要原因。限于篇幅，本文不论述积极的财政政策和宽松的货币政策对中国房地产市场与国民经济的巨大负面影响。
总之，世界各国的经济发展史可以证明：金融业是经济发展的发动机，但是，这台经济发展的发动机不是永远不会出现故障的！一旦这台发动机出现重大故障，就会爆发“金融危机”与“经济危机”！切记！切记！成也金融，败也金融！
五、房地产将会“大折腾”吗？
中国近代史上出现过多次“大折腾”，象北洋政府时代的军阀混战、南京政府时代的国共内战、著名的“文化大革命”等。58年“大跃进”也是一次比较著名的经济“大折腾”。而“大跃进”那次“大折腾”，其实是可以避免的，因为在当时有很多人反对“大跃进”，反对者对“大跃进”提出了许多问题，指出该设计方案存在着巨大弊端，但是由于“坚持派”的势力远远大于“反对派”，因此“大跃进”还是付诸实施了。实践证明，“大跃进”是一次“大折腾”，由于“大跃进”的失败，还在毛泽东与刘少奇两派之间产生了巨大隔阂与误解，成为爆发“文化大革命”的主要原因。
中国在推行“房改”政策、以及将房地产作为“支柱产业”的过程中，也有很多人持有反对意见。但是这些反对意见未被重视。反对者主要提出了以下的问题，即指出中国房地产市场的设计方案存在着以下3点弊端与问题：
1）中国取消福利分房的话，收入较低的住房困难群体买不起商品房怎么办？在中国房改之初，许多住房困难的人就是因为这个问题而不敢和不能购买商品房，因此，政府建造的大量商品房卖不出去而造成大量资金积压，成为政府头痛的难题！
其实，低收入人群和住房困难人群，他们两者很大程度上是同一群人！
2）中国出台“贷款买房制度”以后，银行一定会承担巨大风险，因此有人提出这样的问题：贷款买房的人还不出钱怎么办？房地产开发商还不出钱怎么办？难道由国家银行为他们埋单吗？
其实，美国的“次贷危机”就是因为这个原因。贷款买房的人还不出钱了。
3）土地几十年的使用费一次交付的话，就是财政提前收取几十年的地租，因此在有大量土地出售时，财政收入状况很好，以后不能大量出售土地时怎么办？民间把这种土地财政称之为“吃子孙饭”！中国的“土地财政”就是这种巨大弊端结出来的恶果！
其实，这就是为什么越来越多的人开始讨论中国与外国之间在房屋买卖上的差异，一个是直接收取70年或50年的土地使用费，而另一个是每年收取一定的费用。
由于在推行“房改”时，经济学家和政策设计者无法回答和解释上述3个问题与弊端，因此反对“房改”的人很多，也很激烈。不知什么原因，中国后来还是大力推行“房改”，而且，由于在“贷款买房制度”的推动下，中国房地产市场竟然成为中国发展经济的头号“支柱产业”！功过是非怎么评？让实践去证明！
笔者对中国房地产市场还要提出以下几个小问题：
（1）如果中国政府能够把“居无屋”、“居小屋”、“居老屋”、“居旧屋”等存在住房困难的群体的住房困难都解决的话，即在中国没有人再去承租住房和购买“二手房”时，中国广大人民群众多余出来的大量住房还能出租给谁？还能转让给谁？如果中国广大人民群众拥有的大量“库存商品房”既无法出租、又无法出售的话，这不是资源劣化配置吗？这不是有悖于中国正在倡导的资源优化配置的主流经济学理论吗？
（2）只要中国政府努力解决民众的住房困难问题，中国的住房困难问题一定会解决。但是，在中国基本上解决人民的住房困难问题后，是不是还会剩余大量的建设用地？如果中国出现各级政府囤积的大量建设用地卖不出去的弊端怎么办？以及中国各地乡镇还不出为“圈地、囤地”而借的银行贷款怎么办？
（3）由于中国实行市场经济而废除计划经济，因此在市场的导向下，中国出现了不计其数的房地产公司，这些公司其实是商品房的生产线。中国吃过电冰箱、洗衣机等生产线一哄而上的重复建设的大亏。中国的“商品房生产线”是不是又会犯这个重复建设的老大难毛病？如果出现“商品房”严重积压怎么办？如果出现“建筑用地”严重积压怎么办？
据《人民日报》报道，国家信息中心专家委员会高辉清说：“政策这只'有形的手’，特别是地方政府的力挺，激发了需求，是房地产能够创造奇迹的首要原因。”笔者认为，2009年出台的“托市政策”，虽然创造出举世瞩目的“奇迹”，但是又进一步放大了“贷款买房制度”的负面效应！使房地产市场的泡沫更加积重难返！这种“奇迹”是福还是祸？只能等着瞧！
至于中国房地产市场的泡沫会不会破裂？笔者认为，对于这个问题，不可能只是在“会破裂”与“不会破裂”两者中选择其中一个答案，而是只能由中国的各种有关力量的博弈结果作出回答。博弈的结果大致有以下几种可能：
1）只要中国还有大量的金钱不断地涌入房地产市场炒房的话，中国的房价还会上涨，泡沫不会破裂，即还会出现“供不应求”的局面。
2）中国政府能够有效调控房地产市场，即在中国房地产市场过热时，政府出台政策抑制房价上涨；在中国房地产市场过冷时，政策出台政策托住房价不大跌。这样，中国房地产市场可以长期处在健康发展中！
3）炒房者中的大多数人都认为中国的房价已经高得离谱了，因此，为了规避炒房风险而尽快退出房市。这时，炒房者就会把自己的“库存商品房”大量抛向市场。同时，房地产开发商也会为了回笼资金而把新建的商品房抛向市场。这样，由于这两种“抛盘”一齐压在中国房市上，房价一定是大幅度下跌。这与股市中的“崩盘”几乎一模一样！而“崩盘”就是泡沫破裂！
4）中国的房地产市场能够“理性回归”，即房价在市场波动中自行调节，政府的这只“有形的手”较少干预，不是频繁干预。这是最科学的办法，符合科学发展观。但是，其弊端是出售的土地成交量将要大幅度下降，这对“土地财政”会有巨大冲击！因此政府可能还要使用“政策这只'有形的手’”去刺激房产市场！是不是出现这种状况？大家等着瞧！
总之，关于中国房地产行业或市场会不会出现“大折腾”？这是一个应该由实践或事实去检验的问题。在没有出现“大折腾”之前，任何人的预测只是预测，都不是事实，都不是真正的最终结论。因此，大家只能等着瞧！象“大跃进”也是横折腾竖折腾，折腾了好几年，后来实在无法折腾下去了，有关方面才悄悄地停止折腾，直到饿死很多人，才不得不承认“大跃进”失败了。如果“大跃进”时代也提倡科学发展的话，或者提出说实话和实事求是的话，那次折腾造成的损失可以减少很多！
六、应该追求谁的责任？
中国房地产市场已经出现泡沫经济，这是不争的事实。至于这个泡沫有多大？这个泡沫会不会破裂？这个泡沫何时会破裂？这些问题值得各方人士去争论。显然，中国房地产市场出现泡沫经济其主要原因是房地产市场存在着弊端和决策失误，那么应该由谁承担中国房地产市场出现泡沫经济的重大责任呢？
问题在于是什么人想出“房改”的主意？什么人提出把房地产行业确定为中国的“支柱产业”？什么人设计出“圈地、囤地”的方案？显然，提出“房改”主意的人是中国的经济学家，提出把房地产行业确定为中国的“支柱产业”主张的人是中国的经济学家，设计出“圈地、囤地”方案的人还是中国的经济学家。
关于中国有多少名合格的经济学家？曾经是媒体争论的一个热点。坦率而言，在中国改革开放以来，知识分子不再是“臭老九”，而是“国宝”了，尤其是中国经济学家的地位可以说是最高的。但是，他们净出“馊点子”而不是出“金点子”。象著名经济学家
坦率而言，笔者仅仅认为绝大多数的中国经济学家都是非常粗心的人。例如，他们只提出“中国大量富余劳动力一定要从农村中转移出来”的主张，但是他们不是认真研究这些“大量富余劳动力转移到何处去”的重大问题！难道转移到城镇中去？因此把大量农民的住房拆掉后建设一个又一个的城镇吗？显然，如果这样的话，接踵而来的社会难题是：他们到城镇中去干什么？由什么人向他们提供工作岗位？怎么让他们养活自己？
不言而喻，只有在能够解决农村富余劳动力进入城镇的生存难题后，才能“大胆试”，如果在农村劳动力进入城镇后的生存难题都不能解决的情况下就“大胆试”、就大量拆除农民的住房、就把农田改为建设用地，这种“大胆试”是一定会出“大乱子”的！
笔者需要特别指出这一点，上海市以及全国在这几年中拆除的大量住房和其他地面建筑设施等，主要是改革开放以来创造的“GDP”。拆除这些“GDP”就是否定改革开放的“GDP”——即伟大成就！至于全国在拆房运动中已经拆掉多少“GDP”？可以通过调查研究后得出准确的数据！
不过，笔者认识到，中国经济学家也是一群爱面子、要面子的中国人，因此他们会对笔者提出的、应该由中国经济学家承担房地产市场泡沫经济的责任的主张一定会持有异议，他们甚至会认为笔者是在污蔑他们和贬低他们，他们认为不能把中国房地产市场产生泡沫经济的全部责任都推到他们头上！
毛泽东说过：笔墨之战是死不了人的！因此，如果中国经济学家对笔者的论述有异议的话，可以通过笔墨之战驳斥笔者的论述，可以尽情批评笔者的论述。笔者万分欢迎！但愿中国的经济学家不会使用不正当手段而“党同伐异”！但愿中国经济学家不会使用“扣帽子”、“打棍子”等手段整人！
七、特别郑重的声明
中国房地产市场出现泡沫经济，这是一个经济问题还是一个政治问题？或者是一个学术问题？显然，如果中国房地产市场出现泡沫经济是一个政治问题，那么笔者本文中的很多言论就成为“政论”——即“政治性论述”了，一旦言论归属于政治言论的话，笔者就会遇到各种政治麻烦。笔者为了避免遭遇到各种政治麻烦，因此作出如下特别郑重的声明：
笔者坚持关于中国房地产市场出现泡沫经济是经济问题与学术问题的原则，坚决不议论世界上的任何政治问题！
因此，笔者在前面已经指出，中国房地产市场出现泡沫经济状况，是中国经济学家们的失误，即是在学术上出现失误，因此才会造成经济失误，才会产生中国房地产市场出现泡沫经济的经济问题。
笔者把本文的题目定为《中国房地产将会“大折腾”！》，其意是指中国房地产在以后可能会“大折腾”，并不是说中国房地产在以后一定会出现“大折腾”！两者之间存在着巨大区别！绝对不能混为一谈！
关于中国房地产在以后会不会出现“大折腾”？笔者认为，假设中国人民能够认识到，如果中国房地产市场目前存在的各种弊端不解决而积重难返的话，将会使中国房地产市场爆发“大折腾”！因此，还可以再假设中国人民为了阻止中国房地产市场爆发“大折腾”而千方百计拆除“导火线”和“炸弹”——即中国房地产市场中存在的各种弊端，显然，只要消除了中国房地产市场中的各种弊端，中国房地产市场就一定不会“大折腾”！
因此，笔者撰写本文其实是“忠言逆耳”，其目的是希望中国人民能够防患于未然！只要中国人民对中国房地产市场防患于未然的话，中国房地产市场一定不会爆发“大折腾”！这是本文的中心意思！
所以，笔者希望各方人士，尤其是中国经济学家能够著文驳斥笔者在本文中提出的某些论述，假如，有人能够著文证明中国购买商品房的“刚性需求者”还有很多，有人能够著文证明中国房价不会大跌，有人能够著文证明中国房价还会上涨10年或15年等，笔者万分高兴，足以证明中国人民能够防患于未然！如果中国在以后的10年或15年内的“实践”能够证明中国购买商品房的“刚性需求者”还有很多很多，因此中国的房地产行业还会引领中国经济高速发展10年或15年，笔者那时一定是万分欣慰，真正感到本文没有白写。
总之，笔者长期以来一直认为中国房地产市场的泡沫较大，因此早在2006年就对中国房市进行了调查研究，并因此撰写了笔者关于中国房市的一篇调查报告——即《当今中国房价为什么大涨？——略论中国房产市场的供求经济规律》。笔者原先估计中国的房价会下跌很多，因此会对中国经济造成巨大冲击。但是值得庆幸的是，中国的房市虽然受到美国次贷危机引发的全球经济危机的冲击而导致房价下跌，但是在各种救市政策和托市政策的扶持下，中国的房价已经止跌而大力反弹，并在2009年创造出房地产市场的“奇迹”，这一事实可以证明笔者在第一篇调查报告中提出的某些论述很不科学完善。
如今，随着中国房地产市场“奇迹”的出现，各方人士又在防患于未然，指出中国房地产市场又过热了，中国
总之，笔者认识到，假使中国房地产市场出现“泡沫破裂”的“大折腾”，对笔者真是一无好处而全是坏处！因此笔者坚决反对中国房地产市场出现“泡沫破裂”！但愿众人能够理解笔者的一片苦心！
八、最后的说明
古人提出：“天下兴亡、匹夫有责”。其大意是指，平民百姓也要对天下或兴或亡承担责任。因此，平民百姓一定要对天下兴亡进行调查研究，而且还要寻找使社稷、国家繁荣昌盛的办法，以及为实现目标而努力奋斗。如果使用现代化的语言进行表述的话，就是“平民百姓也要关心国家兴亡的大事。”
笔者在前面对中国房地产市场的泡沫经济状况进行了论述，还对中国房地产市场与中国金融业的恶性循环也进行了论述，指出了许多问题。显然，尽管笔者是平民百姓，除了指出房地产市场的许多问题以外，还应该为解决这些问题而努力。因此，作如下说明：
按理讲，中国经济学家应该更加关心中国经济的兴衰。但是，令人遗憾的是，由于中国还没有建立自己的经济学理论，因此中国经济学家只能向外国学习经济学理论，早期是苏联，名称为“社会主义计划经济”，后来是西方，名称为“市场经济”。然后，把社会主义与市场经济两者进行了有机结合，成为“社会主义市场经济”。
那么中国经济学家设计出来的房地产市场经济是不是归属于社会主义市场经济呢？可以肯定地说，中国房地产市场应该归属于社会主义市场经济，但是还不是十分完善，因此需要进一步完善。
回顾中国改革开放的30年历史，可以发现这样一个不争的事实，尽管伟大的
众所周知，在事实上，中国经济学家都是爱国、爱党、爱人民的仁人志士，他们其实都是不可能有提出“馊点子”的主观思想，而是只有提出有利于祖国繁荣昌盛的“金点子”的主观思想。那么，中国经济学家们为什么会事与愿违呢？
笔者认为，这种状况与中国经济学理论的“西方化”有着因果关系。众所周知，从改革开放以来，指导中国经济发展的经济学理论大多来自于西方国家，象货币政策和赤字预算政策等，与西方国家没有什么区别。但是，西方经济学界的广大学者都承认西方经济学理论也处在“不完善的阶段”，美国有位曾经担任布鲁金斯学会主席的布鲁斯·K·麦克劳里说：“尽管在很多问题上的各经济学派各抒己见，然后持中立观点的经济学者们都公认，存在着某种现代经济运行的经济关系或经济模式，这些关系通常并不简单，其中某些最重要的关系还往往与人们的直觉相反。不幸的是许多政策制订者或政策评估者对经济原理的认识模糊不清，仅仅依靠一些勉强记得的大学课程，和多年来得出的某些经验，而这些经验中有许多都可能是错误的。但多数人没有时间，也不愿意在其余生再去钻研标准大学课程。”这位学者的这段评论，非常适用于中国广大经济学家。
但是，对于中国经济学家们而言，面对的“经济关系”或“经济模式”，比西方经济学家更加复杂，因为在西方经济关系中公有制企业很少，而在中国经济关系中公有制企业很多。因此，中国的经济学家在论述经济运行的经济关系时，还要处理“姓公姓私”这个天大的难题！而且在处理这个天大难题时，从迄今为止的世界各国的大学课程中是无法找到答案的！
对于中国而言，假设不坚持公有制为主体的原则，而是象西方一样全面实行私有化的话，天下一定大乱！假设中国坚持计划经济而不实行市场经济——即不改革的话，一定是死路一条。因此，中国只能是既保持公有制为主体、又要实行市场经济，也就是中国只能够实行“社会主义市场经济”！
坦率而言，由于笔者在1979年开始从事公有企业内各部门经营业绩的考核工作，并提供给企业领导，依据各部门的劳动成果或劳动业绩发放奖金。这一套考核企业内各部门经营业绩的办法，还是笔者独自设计的。笔者设计的企业制度，后来在一个有上万名职工的大企业内推广使用了十多年。说句不中听的话，笔者才是那个企业真正的管理者。由于笔者在设计那一套企业制度时发现一些问题，制订的企业制度尚不够科学完善，因此，笔者从那时开始在业余时间研究各派经济学的理论，探究“社会主义市场经济”与“资本主义市场经济”的差异在什么地方。笔者在研究后发现，两者之间在经济运行的经济关系或经济模式上存在着很多差异，但是，两者之间的经济关系或经济模式正如布鲁斯·K·麦克劳里所言，都是“并不简单，其中某些最重要的关系还往往与人们的直觉相反。”因此，两者之间往往会出现相互混淆的状况。例如，有些人认为中国的“社会主义市场经济”似乎是“资本主义”而不是“社会主义”，象中国楼市中的贷款买房的投机状况比资本主义国家还要严重，就是一个明证。
所以，中国要建立一个比“资本主义市场经济”更加公正公平的、更加有效率的、更加能够资源优化配置的、更加得到广大人民群众拥护的、更加能够使中华民族伟大复兴的“社会主义市场经济”，一定要认真研究“社会主义市场经济”的经济运行的经济关系或经济模式。否则，如果中国不能建立与“社会主义市场经济”能够“统一”或“一致”的经济运行的经济关系或经济模式，就会希望落空。
笔者长期研究“社会主义市场经济”的经济运行的经济关系或经济模式，而且还能够绘制出“社会主义市场经济的经济运行图”。在“社会主义市场经济的经济运行图”中，可以使经济关系或经济模式能够正确无误地表述出来。如果与“资本主义市场经济的经济运行图”进行比较研究的话，可以科学地发现两者之间的差异在什么地方，从而防止中国重蹈资本主义市场经济的覆辙。
这种关于“经济运行图”的办法，主要是在马克思的“政治经济学”和维特根斯坦的“图示逻辑”的基础上、再融合世界上的其他各经济学派理论而建立起来的。笔者在调查研究中国房地产市场以及撰写本文时，都是应用了关于“经济运行图”的科研成果。
总而言之，笔者创立的关于“经济运行图”的经济学理论，可能对中国建立“社会主义市场经济”大有帮助，甚至对建立“资本主义市场经济”也是大有帮助，可以使这两种不同的市场经济能够优势互补、扬长避短，实现“洋为中用”和“古为今用”的目的。
因此，如果中国政府在建立“社会主义市场经济”时需要一种与之相适应的经济学理论，而且估计笔者创立的“经济运行图”可能就是与“社会主义市场经济”相适应的经济学理论的话，可以与笔者联系。
最后，笔者要向中国政府提出这样的一个建议：政府在聘用各种科研工作人员时，是不是可能放弃“阶级斗争”理论而“不拘一格选人才”。因为笔者在被安排从事企业内各部门经营业绩考核工作时，由于出身地主家庭而遭到过企业党政领导的强烈反对，差一点不能从事这一工作。如果笔者在那时不从事这项工作的话，笔者就不会撰写本文了。笔者注意到，在资本主义国家中，似乎没有“阶级斗争”理论，因此它们是“不拘一格选人才”，甚至尼克
但愿中国房地产市场不会出现“大折腾”！中国不能乱！如果中国房地产市场出现“大折腾”而造成经济运行大乱的话，后果真是不堪设想！
《联合早报网》[8669] (
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