中财网神墓番外篇之辰战:银行提利率 房价要快跌
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/13 02:23:21
周四中国股市指数再创今年新低，其原因在于投资者担心中国经济增长出现问题，上市公司盈利水平下降。
就在前一日，中国银监会主席刘明康称，压力测试显示，房地产贷款占银行贷款比例不高，即便房价下跌40%，银行也不会出现问题。其言论发表后第二天，股市即再创新低，这说明刘明康观点的确对给投资者带来了负面影响。再联系到银行开始调高首套房贷利率，更让人对房地产市场未来走势更加担心。
几天前，中国建设银行北京分行宣布将首套住房按揭贷款利率上浮5%，随后民生银行和深圳发展银行也宣布将首套房贷款利率上调至基准利率的1.05倍至1.1倍。
在房地产调控政策取得一定成效，房价开始出现下行压力情况下，银行为何提高房贷利率，又将对房地产市场产生怎样的影响呢？
一般情况下，首套房贷款是银行的优良资产，出现呆坏账比例极低，银行往往乐于扩大房贷供给，从而提高资产负债表质量。此次银行提高首套房贷利率，的确让市场措手不及。
可以肯定的是，银行提高首套房贷利率，并非政府的房地产调控政策，实际是商业银行为合理配置可贷资金，并维持利润增长而自行制定的提价行为。
为抑制通货膨胀，今年以来中国一直实行紧缩的货币政策，并连续提高存款准备金比率，这使得银行可贷资金比往年紧张，银行提高首套房贷利率，应该主要出于自身经营需要。
首先，可贷资金减少，银行需确保主要客户需求。
目前存款准备金比率已达创纪录的21.5%，银行可贷资金比例下降明显，进而影响到信贷增量。9月人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元，较8月少增785亿元，创下21个月来新低，这种情况意味着年底信贷供给相对更紧。
不久前，国务院出台支持小微企业9条政策，其中包括硬性要求商业银行增加小企业贷款，这势必影响银行可贷资金原有使用计划。为维持对传统重要客户贷款，银行有必要将有限资金集中使用，故而减少住房贷款。
其次，房贷市场增量下降，房贷加价可以在贷款减量时适度维持盈利水平。
除了可贷资金减少，银行房贷增速也受到抑制。目前北京居民首次购房占比达88.5%。另外，全款购买比例上升较多，由8月的27.85%上涨到9月的32.6%。占比上涨5个百分点，增幅达17%。这表明，一方面住房需求整体下降，另一方面，成本增加导致贷款需求减少。现在申请首套房贷者，多是急需购买住房的消费者，银行即便加价贷款，客户也不得不接受。
当然，首套房贷提价，也可以起到抑制房贷需求目的，从而达到降低银行房地产信贷风险的效果。其背后的潜台词或许是，银行认为房价将出现明显的下行趋势。若银行果真做出这样的判断，刘明康的言论实际是在给银行背书。
尽管有舆论批评银行加价打击了民生，但追求商业利益是银行本能，在可贷资金受限情况下，将资源向大客户倾斜，确保银企关系，降低房贷风险，是银行实现利益最大化的必然选择。
银行加价行为虽是商业行径，但对调控中的房地产市场会产生重要影响。
其一，抑制首套住房购买需求。利率提高增加了购房成本，必然影响到购房人决策。
其二，影响市场预期。银行加价虽受资金供给影响，但反映出银行并不看好未来房贷业务，这会加剧市场观望气氛。
其三，刺激新房降价。房贷供给减少势必影响住房销售，开发商回款压力增大，年底前主动降价行动或增加。
银行加价首套房贷，无疑给已现下行压力的房价再加上了一把力。住房需求一再受到抑制，开发商还款压力与日增加，降价销售将成为短期市场特点。
据统计，9月北京二手房市场成交均价环比下跌2.42%，新房售价也出现下降。9月至10月上旬，北京市有销售记录的住宅项目为191个，其中14个项目均价相比8月下调，其余项目价格持平。
随着年底到来，开发商资金更加紧张，尽快出货，当是开发商最佳选择。据分析，北京住房库存量可能在明年一季度达到高点，届时库存量可能达到15万套左右。
如果限购令维持到2013年初，房价将出现明显下降，跌幅则取决于人民币升值快慢，如果两年内人民币结束升值，则房价在未来三到五年下跌40%，不是没有可能。