蝴蝶结白衬衫:一级土地开发成本的对策与建议

随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生如下变化：

1、土地一级开发行业的特点

与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

首先，土地一级开发属于资金密集型业务。土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置，一般拆迁费用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村”改造项目和城乡结合部农用地转用项目，由于这两类土地上的人口密度和原有建筑密度较大，拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、征地款和超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐户中是取得拆迁许可证的必要条件。因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。但是，由于从事一级开发的企业多数是为项目运做而成立的项目部，融资比较困难，原因在于：一般成立时间短，缺少经营业绩，公司市场信誉和银行信用还没有建立起来;而业务比较单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资;受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121 号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程;土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政工程建设等市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，在国家宏观经济政策不发生大的变革情况下，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算，又因为2% --8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

再次，土地一级开发行业的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。为了规范土地一级开发行为，有效控制土地一级开发，使土地一级开发成本更加透明，今后在全国要引用市场机制、采用公开招投标的方式选择土地一级开发实施主体，

这也是在贯彻落实国务院严格土地管理，加强土地市场调控的又一重要举措。在选择土地一级开发实施主体的环节引入招投标机制，是土地一级市场更加透明化的标志。

2、土地一级开发行业的发展趋势

随着土地一级开发行业门槛有所提高，行业集约化程度有望增加;大资金开发大项目的模式逐步取代小资金滚动开发的模式，资金实力与资金效率成为决定房地产企业生存发展的核心要素;企业管理水平将成为企业在招投标竞争中取胜的必要保证。

3、土地一级开发企业成本控制之策略

我们作为土地一级开发企业，在深刻认识本行业特点和发展趋势的前提下，应结合公司自身优势，做好战略规划，提高企业管理水平，吸引人才，突破土地资源和资金两大“瓶颈”，在做好土地一级开发的基础上，完善土地一级开发与二级开发的环节联动，使企业在市场中占据一定市场份额同时树立独特品牌，以进一步提高企业的竞争力。

土地一级开发可采用“重视战略、掌握政策、合作共赢、加强管理”的策略进行成本控制。具体实施中应注意：

第一，充分认识战略规划对企业长足发展的重要性，尤其是在地产受国家一系列宏观调控措施（地根、银根收紧等）影响，该行业发展更是受国家“十一五”规划等国家宏观发展政策中“粮食安全、社会稳定、生态保护、和谐发展”等因素制约，在这个大环境下，企业必须做好自身发展定位。

第二，适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，积极与政府各部门沟通，尽量规避可能规避的政策风险，在土地一级开发项目实施过程中遇到十分的困难，可以向地方政府寻求支持。

第三，采取合作共赢的方式，突破土地资源与资金的两大“瓶颈”;一方面，争取和固化土地资源;与各级政府规划、建设、财政、管理部门维持良好的关系，保持顺畅的项目信息来源;积极寻找合作伙伴，实现资源互补;另一方面，积极开展多渠道的融资，构建长期的融资平台，并争取使用资产政权化、房地产信托等新型融资方式，必要时进行短期融资。

第四，提高企业管理水平，尤其应加强成本控制。在市场公开公平竞争的前提下，谁的管理水平高、谁的成本低，谁的竞争力就强;我们应当从制度和流程、吸纳人才和积累经验、将市场意识贯穿项目开发全过程三方面降低建设成本。

4、土地一级开发企业成本控制工作体系

土地一级开发项目在其内容组成、开发宗旨、开发方式、开发时序等方面都有着不同于一般房地产开发项目的特点，因而其管理和控制体系、工作流程及其控制的关键环节也不同，共性之外还有其特殊性。因此，科学合理地确定其成本控制目标，要建立一整套完善的成本管理工作体系、制度和流程。

（一）工作体系

1、决策体系：是战略管理层面，决定了企业控制造价管理的方向和模式，具有长期性和整体性，是企业核心竞争力所在，包括长期战略成本等重大决策的制定和执行，由企业领导班子组成。

2、内部专业管理体系：是落实和分解战略成本目标的层面，包括计划执行情况和管理效益监督、考评，是企业造价管理部门的首要核心任务。主要包括：制定公司年度成本控制计划;分解、落实战略成本目标，实行公司全面预算;及时沟通、传递和获取信息、适时调整计划;协调组织相关部门配合、全员参与成本目标的管理和控制等。

3、制度体系：完善的制度体系是项目成本管理实施顺畅、高效的前提和保障。建立和完善诸如：成本管理办法、招投标管理办法、合同管理办法等一系列的成本管理制度，并严格按之执行，是成本管理和控制的制度保障。

4、操作体系：是成本管理和控制的基础层面，具体由各项目部的成本管理人员落实，是成本管理和控制的具体化和实施控制载体。主要包括对分解后的成本控制目标的落实、关键点的控制、工作效率的提高、项目完成后的后评价和效益分析等等，本层面成本管理的特点是具有系统化、程序化和模式化。

5、专家体系：是项目成本管理的强力支持，权威性指导意见对项目成本管理的意义很重大，是不可或缺的。具体主要表现为：为建设项目运作过程中各阶段、各环节成本的确定与控制提供专业支持和决策依据

6、内部审查监督体系：由公司主管成本方面的领导负责，成本、财务、审计等部门组成，在成本管理和控制过程中，负责内审、监控、预警、评价。必要时请中介机构。

（二）管理制度及工作流程

根据土地一级开发项目的综合实施方案内容，结合土地一级开发项目的特点，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。

1、建立“项目成本控制目标管理办法”

2、建立“规划方案设计和工程设计招投标管理办法 ”

3、建立“项目合同管理办法和工作程序”，

4、建立“工程量清单管理办法和工作程序”，

5、建立“工程计量支付管理办法和工作程序”，

6、建立“工程变更管理办法和工作程序”

7、建立“工程预结算管理办法及工作程序”等

（三）关键环节

在土地一级开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，尤其是把握好各个关键环节的成本控制，以利于土地一级开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，土地一级开发项目投资才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的几个关键环节：

1、审慎分析项目前期可研

2、审慎研究和确定规划、设计方案

3、抓好综合策划(或实施)方案的编制和研究

4、正确选择设计、施工、监理和材料设备供应单位

5、合理安排项目实施的工期、进度、时序

6、推行第一责任人制度

7、引进战略合作伙伴

8、引进专业化的合作团队

9、加强成本目标管理

不同的土地一级开发项目，开发范畴及具体建设内容不同，现况及周边条件亦不同，因此项目的开发成本往往不尽相同，甚至会相差很大。从某种意义上说，每一个开发项目都有其特殊性，都是不可复制的。这个报告一些成本构成及测算方面仅仅是安普遍规律测算。在获得准确、详实的基础资料的前提下，认真分析研究相关政策、文件，结合目前市场行情，使成本测算结果更合理，更贴近实际。成本的管理与控制要结合项目、团队在实践中总结提高，以达到降低成本的目地。