多肉大卫繁殖:城中村调查报告：深圳“旧改”造就多少亿万富翁

摘自：南方都市报编著《未来没有城中村》中国民主法制出版社出版

阅读提示：“旧改”是这则神话中的关键词。在岗厦，它成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族；在大冲，它拆出了10个亿元户和400户千万富翁家庭。

深圳，注定是座不甘寂寞、拒绝平庸的城市。

30年前，车间里轰隆作响的机械合奏出震动全国的“深圳速度”，催动着多少颗驿动的心怀着艳羡南下，用青春和激情助这个小渔村踏出城市化、现代化的第一步；30年后，史无前例的高速发展裹挟深圳掠过了数不清的里程碑，来到了城市化征途的岔路口，发生在深圳的事再度吸引举国目光，21世纪的造富神话在此升腾。

“旧改”是这则神话中的关键词。在岗厦，它成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族；在大冲，它拆出了10个亿元户和400户千万富翁家庭。

预期被一次次抬高。罗湖区蔡屋围村的“钉子户”风波直接提高了岗厦河园片区村民的心理预期，大冲村民也不可能无视岗厦村民的巨额获益。对利益的渴求，点燃了循环往复的博弈，争议、冲突穿插其中--《物权法》深入人心，让拆与被拆双方都能从中寻找依据；对公共利益等概念的界定不明，又直接引发了难以平息的争议--一轮轮博弈中，城市更新门槛不断提高。

这引起了政府与开发商的警惕，如何抑制不良秩序在其他城中村的复制，尽量以人性化措施化解分歧，成为革新现有“旧改”模式的关键所在。

举国目光旁观着深圳城中村的兴衰起落，心中徘徊的问题与主导者的思考殊途同归：城中村改造，还将成就多少个亿万富翁？

放眼世界，没有一座城市与深圳比肩，同时拥有年轻与成就。历史赋予深圳荣耀，同时也埋藏隐忧，30年高歌猛进后，灰色物权问题渐渐显现，一块“硬骨头”横在主政者面前。

1992年，深圳撤宝安县，设宝安、龙岗两区，关内则设罗湖、福田、南山三区，后又增设盐田区。1985年开始的一轮大规模工业化进程后，深圳关内已完全工业化，基本没有农业生产；上世纪90年代中期，深圳第二轮工业化革命，制造业大举迁到关外，关内则兴起高新技术产业，关外也基本实现工业化。

2004年深圳关外城市化改制之际，除坪地、坑梓、光明等小片区域还有传统的农业产业之外，深圳农业已基本消失。农民“洗脚上田”，但其中多数并未真正接受近现代工业和商业培训，生活模式的变化，仅是由过去的种稻谷改为现在的“种房子”。由此，城中村村民们走上了半专业的房地产经营之路，成为廉租屋建设者和物业管理者。

灰色物权问题此时逐渐形成。金地大百汇公司一位工作人员描述起当年城中村兴起阶段的粗放与随意，“他们（岗厦村民）承认，上世纪90年代'种楼’那会儿，每天让香港的亲戚带点'水货’过关，偷偷拿去关外卖了，然后换建筑材料回来。今天买块砖，明天买袋水泥，岗厦村就是这么造起来的，每栋楼的成本相比现在的补偿，微乎其微。”

深圳市曾出台过法规，变相默许1999年之前的违法建房；政府也曾明确宅基地的使用，所建房屋不能超过3层半，面积不能超过280平方米，也即原住民的每一栋房屋里面至少有三层是合法的。然而，深圳的城中村建筑中，很少有3层以下的，合法、非法、半合法半非法的物权犬牙交错、难以辨别，历史给深圳遗留下了灰色物权问题。

同时，深圳城市化过程中，政府大规模征收原住民土地而未给予合理的补偿，以及当时未能解决原住民的就业和社会保障问题，也致使不合法的物权在一定意义上显得合情合理。

深圳市福田区旧城改造办公室主任郭鹏生认为，遇到拆迁问题，常有人以西方谚语佐证自己的立场--“风能进、雨能进、国王的军队不能进”--实际上这混淆了东西方土地制度的区别；中国的土地所有制，加上高速发展中遗留的特有问题，深圳城中村兴起过程中，已埋藏了巨大的争议性。

蔡屋围的诱惑

可想而知，当这样的争议遭遇CBD范围内的岗厦旧改，后者旋即成为改造难度最大、建设标准最高、城市影响最大的城中村改造项目；而当蔡屋围事件交织其中时，岗厦旧改几乎可以被视作一次博弈中的典型。

人们总以磨剑比喻旧改艰难，岗厦这柄剑，磨了10年。深圳城中村的矛盾与问题在岗厦村身上集中体现，而在所有问题中，拆迁中的博弈首当其冲。1998年，深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行全面改造。2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；直至2006年7月，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造。

2007年8月3日，岗厦河园片区改造举行集体物业签约仪式；改造正式启动，进入随后的私人物业谈判，却遭遇蔡屋围拆迁带来的变故。

蔡珠祥、张好莲夫妇一度成为这座城市瞩目的焦点。1997年，夫妻俩在宅基地上建起了六层住宅，自住并出租，建造花费120万元，每月万余元的租金此后成了这个家庭的主要收入。

2004年10月15日，蔡屋围集团公司与京基公司签了房地产开发合同，近4。6万平方米土地（包括宅基地）全部被卖掉，蔡的房子亦在其列。他要求按1。2万元/平方米进行现金补偿，遭到了京基公司的拒绝。京基公司于2006年9月请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，当时周边的房价为1.2万元/平方米。京基后将补偿价提至9000元/平方米，仍未获同意。

2007年3月，国土部门裁决，蔡、张夫妇必须搬出房子；同一时期颁布的《物权法》成为蔡珠祥的武器，尽管在上诉过程中屡屡失败，蔡珠祥拒绝离开自建楼。8月，深圳市国土局向法院申请强制拆迁，对蔡珠祥来说，形势危急。

8月中旬的一纸公文颠倒了乾坤--国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁--国土部门失去强制力后，蔡、张夫妇重新开始了与开发商之间的议价。2007年正是深圳房价不断飙升的时期，蔡屋围周边房价已涨至约2万元/平方米；夫妇俩提出，补偿应在1。8万元/平方米。网友惊呼，按这一要价，开发商补偿款将达1400万元。

失去强制力后，斡旋成了主要协调方式。罗湖法院召集双方调解了4次，双方于9月21日签下协议，次日，1200万元补偿款就打入了蔡珠祥账上。蔡珠祥用它购置了几套房产，有的自住，有的出租，而在拆迁后的宅基地上，深圳新的地标正在成长。

与京基大厦一同长高的，还有深圳原住民对于城中村拆迁补偿的心理预期。蔡氏夫妇拿到的1200万元，在当时冠绝全国，被称为天价补偿，还有人谴责当事人漫天要价，近乎赖皮。但很快地，更具有震撼性、爆炸力的赔偿纪录产生了。

2007年12月，在向市长汇报改造情况的会议上，福田区政府有关负责人称，蔡屋围“钉子户”获得高额赔偿后，岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。岗厦改造再次陷入僵局。

此时，拆迁风声既起，抢建风潮则来。在岗厦改造成为定局之后，岗厦村内出现了大量抢建私房的行为。有一段时间，这个村子甚至成了一个大型施工工地，无论是东一坊、东二坊，还是东五坊，每条路上都堆满了黄沙、水泥、钢筋等建筑材料，运输车辆进进出出，使得本不宽敞的道路越发狭窄。化解谈判僵局的同时，政府还要对违法私房抢建潮保持高压严打态势。

类似的情况也出现在不久后的大冲，甚至有大冲村民去岗厦取经，了解怎样改建才能为自己多争得几平方米的收益。主政者在这样的循环中明白，旧改环环相扣，牵一发而动全身，每一次旧改并非孤立，它深刻影响着将面临相似命运的其他人。

一块硬骨头

在这样的环环相扣中，蔡屋围、岗厦、大冲无疑是3个最引人注目的节点，共性是谈判的艰难。不计其数的协商，争议、解释、说服，关乎利益，巨额利益，任谁都难以举重若轻，补偿标准之争作为利益争夺的外在表现，成为每次旧改必经的荆棘路。

岗厦改造的拆迁补偿方案几轮磋商方才尘埃落定。相较于蔡屋围，岗厦方案更为成熟、全面，选择面也更广。村民们可以选择全额货币补偿，也可以选择全额实物（住宅、公寓、商业物业）补偿，还可以选择货币、实物相结合的补偿方法。开发商尝试创新，以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按1∶0.82赔付集中商业物业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算，但现在经与村民多次协商，共有两个标准、三种模式、六种选择。两个标准，一种是按面积划分1：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；另一种标准按层数划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。三种模式，即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。

两个标准加三种模式，即产生六种选择方式。

按照新方案，如果选择货币补偿，住宅公寓按每平方米1.28万元计算，集中商业物业则按每平方米2.38万元计算。

岗厦改造开发商、深圳市金地大百汇房地产开发有限公司总经理胡卫明认为，将价值每平米约23800元的集中商业物业计入其中，“村民获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值”。村民则不能理解，补偿比例为什么会低于1∶1且阳台楼道只算公摊面积，以0.5计算，也让他们无法接受。不少对内地法律不了解的侨胞、港澳籍村民更有不解、争论，郭鹏生认为，对土地性质的辨析可以解惑。

蔡屋围风波更加重了这种不满，谈判如何继续？

“城中村房子建得凌乱，握手楼多，电线、水管交错复杂。拆迁又不是一天的事，会出现这栋签约拆完了，那栋突然断电的情况。所以，我们首先花了400万元，把村里的水电网络重新拉了一遍。”胡卫明分析说，这是金地大百汇表达对村民权利尊重的一种方式。

郭鹏生则将拆迁中对权利、历史、事实的尊重归纳为对4项权利的保证--知情权，信息对村民公开透明；自由选择权，村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择；此外，还有经济保障权与自由表达权。

光是村民拿到的补偿协议，就经过了合作改造三方不下20次的商谈、修改，依照议定的补偿标准，给出各种不同的支付方式、条款。胡卫明透露：“因为拆迁，原本以收租为主要收入的村民没了经济来源，我们给予每平米每月30元的租金补偿；对于面积120平方米以上的，还有额外租金补贴，这在之前的操作中少见。”有村民私下说，，在他们的理解中，这与市场上讨价还价的过程并无二致；自己起初喊个高一些的价格，此后谈判的空间也就相对较大。

岗厦村民的自建建筑大多远远超越了政府当年所允许的高度、面积，政府此后默许了这些当年的“违建”，在商谈补偿过程中，金地大百汇也认同了这种态度，但究其本质，村民们的建筑并非全无瑕疵。

一位参与岗厦规划的人士指出，“人有人的运气，城市有城市的运气”。整个城市的升级带动了岗厦价值的提升，岗厦原村民早已成为了最大的获益者。“实际上，彩田路以东的岗厦楼园片区也向岗厦股份公司董事会强烈提出要旧改，而且要按河园标准改造”。郭鹏生“爆料”说：“所以，在谈判艰难进展的时候，就有楼园的人找到河园的人，问他，'换不换？我的房子位置更好，面积也差不多’，没一个河园的业主同意的。”

胡卫明认为，由此可见，岗厦拆迁的博弈主要在利益层面，“这么大的一个项目，投资超过百亿元，其实一家一户多给一些并没太大影响，但我们害怕的是破坏秩序，所以抱定了原则。”

比单纯村民自建房更复杂的，还有村里的合作建房。建楼潮中，一部分缺乏资金的村民提供土地，村外的合作建房者提供资金和施工，合作建起农民房后，再进行利益分成。一般签约时会约定，房屋的使用权50年（此后改为60年或70年）属外来建房者所有，这样的投入结构也注定了拆迁变局降临时的麻烦。

公务员被困风波

大冲村同样在1998年被列入改造计划，直到2010年1月23日，这个深圳乃至全国最大的旧改项目的村民物业签约才正式启动。

大冲股份公司董事长阮洪坤坦言，与任何一次旧改一样，大冲改造的推进过程异常艰难，为了保障集体物业的保值增值，争取村民合法利益的最大化，“与华润置地公司进行了多轮异常艰苦的谈判，终于争取到了最大限度的谈判成果。”

对于最受关注的拆迁补偿标准，阮洪坤表示无论是在物业补偿标准、安置补偿标准还是奖励措施方面，都进行了据理力争，最终形成的补偿协议长达12章和30多项条款，与蔡屋围、渔农村、岗厦等旧改项目相比，“可以理直气壮地说，是特区内迄今为止总体上表述最完整、补偿最优惠、保障措施最健全的旧改拆迁安置补偿协议。”

华润置地（深圳）有限公司董事长吴向东则用“人无我有，人有我优”来形容大冲的拆迁补偿方案，表示是“深圳旧改历史上无可比拟的最好方案”。

大冲共有原住民871户，他们拥有的物业一般都在几百平方米以上，如果按照这个补偿标准，将诞生一大批百万、千万乃至亿万级的富翁。一些原住民在现场也告诉记者，他们一般倾向于选择物业和货币相结合的补偿方法，“原住民文化程度不高，拿一大笔钱慢慢也就花掉了。”

“大冲旧改犹如箭在弦上，不得不发。”大冲股份公司董事长阮洪坤在启动仪式上表示，旧改只能加快推进，不能再有任何延误。而华润置地（深圳）公司董事长吴向东也呼吁原住民行动起来。不过他也表示“不排除会有很难的人和事发生”。

吴向东对形势有着准确的预判。2010年3月18日，一名公务人员在大冲村外一旧楼商铺前被困7个小时，防暴警察两度出动。部分村民称，在此过程中遭出警人员殴打，昏迷入院。南山区大冲旧改指挥部方面否认这一指责，认为事件与旧改并无直接关系，但承认冲突拥挤中，3名村民、6位警员有不同程度受伤，被围公务人员也受皮外伤。

郑国洪承认自己一直拒绝正面协商拆迁补偿问题，“方案怎么出来的？我们感觉被'黑箱操作’了。”一名来探望的65岁女村民说，旧改提出后，只在2009年8月开过一次村民大会，半个小时就结束了。

大冲旧改指挥部新闻发言人程效认为，村民们的描述有失公允，他出示几份图片资料，“前后开过4次村民大会，人数都有好几百，村里6个组还会各自给村民们开会，通报情况。方案是由代表村民利益的大冲股份公司与华润通过几十轮谈判敲定的，华润的班子一共5个人，不可能让全体村民都参与到方案制订中来，大冲方面的4个人包括董事长和村干部。”

他还介绍说，指挥部印制的《旧改动态》现已有25期，每期都会记录方案制订的变化和旧改的进展，发到每一户村民家里，保证他们的知情权。

程效也在思考着旧改遭遇的瓶颈。他承认，政府、开发商、股份公司三方合作旧城改造的深圳模式，早在岗厦等旧改项目中就引起广泛注意，但政府角色定位一直饱含争议。

“合同里，我们是丙方，这几张纸就要换掉一栋楼，我们实在不放心，希望有更多的发言权。”郑国洪说，“社会上都觉得我们发财了，其实，我不想做千万富翁，也不想做亿万富翁，只想安居乐业。”

安居需有房，乐业需有金，千万声音，本质仍是围绕利益的博弈，一夜暴富的神话在这座城市流传，谁舍得放弃一试？

谁是胜者？

谁都想成为神话里的主角，那些成功跻身富翁行列的村民被视作胜者。

岗厦改造补偿方案公布之初，一位文姓老伯就向媒体透露过自己的“小算盘”。他表示，自家房子若全部折算成现金补偿，将近800万元。只要他签字同意，这笔钱很快就会到账，令他颇为心动。家庭会议上，略略测算，家人发现，拆后返房更划算，获得的物业价值远远超过现金补偿，家里也不缺钱花，最终一致同意以拆后补公寓的方式签约。

按照周围楼市价格判断，有关人士分析，新建成的岗厦住宅、公寓的价格至少会在每平方米25000元以上。

香港文氏宗亲会会长文志强家在改造中很是显眼--全家共17人，在岗厦共有约3000平方米的房产，改造前，每月可收取租金5万至6万元。改造后，若继续选择换房、出租，他们家族的收入将大幅增加；若兑现，入账的也将是一笔巨款--尽管他并未透露最终的选择和实际获益数字，但其身家一夜暴涨千万已毋庸置疑。

对于媒体和观众而言，赔偿的现金总额是最大的八卦，而岗厦也确实没让人失望。据金地大百汇工作人员透露，在所有岗厦村民中，房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平方米房产，根据住宅公寓每平方米1.28万元、集中商业每平方米2.38万元的公式计算，在改造后，将拥有过亿资产，而这样一夜过亿的例子在岗厦绝非只此一家，极少数尚未签约的村民中也不乏“潜力股”。据胡卫明分析，如果房价维持在每平方米3万元左右的话，则相当于只要有3000多平米房产就可以过亿元，据此推算，岗厦原住民中的亿万家族可能增加20多个，而个人资产过亿元的可能会接近10个一亿元是什么概念？假设拆迁前岗厦一房一厅的月租金是1000元，一年便是12000元。一亿元可以租用这套房子将近一万年。

此外，由于集体资源的升级，岗厦村民的股份也显得格外珍贵。早年成立岗厦股份公司时，每个村民按照户籍所在等条件不同，给予各自不同的股份份额，正常岗厦村民每人可获1股，据了解，眼下这1股股份已价值约200万元。

除了原村民，一些早期在这里买房的人也成了受益者。黎先生不是岗厦原村民，但在10年前在这里买了一套房，作为投资，买入的价格在当时看来很是不菲。“很多人看我现在获得了这么大的收益，好眼红，但在10年前，有谁肯出高价买这里的烂房子”他说，像他这样出高价买入的，也承担着一定的风险，他已扛着风险走过10年。

岗厦仍是最佳范例。拆迁引起的房价变化，遍布的地产中介公司比较清楚。在一家小型地产中介公司工作的王小姐明确表示，这一两年就是因为岗厦城中村的改造，周边的租价才在不断上涨。她表示，最明显的是与岗厦拆迁区域邻近的福华新村，在没有拆迁改造之前，那里的大户型一般不超过每月3000元租金，超过3000元的就是比较好的，但现在要在这里租一个三房一厅，往往要到3500元以上。“将来改造之后建了高层，肯定没有农民房那么便宜，会有很多人租不起。”她说，开拆以后，这里租不到，也可以到景田、新洲那些地方去。

永丰百年房屋银行的刘先生表示，价格肯定会受影响，因为有更多人要租房。他认为靠近华强那边租金会升一些，因为有很多人在华强北上班，在离开这里之后，也会再到那边去找房。“最近波动不大，进入冬季就是淡季了。”

离岗厦城中村不远的海滨广场业主曾小姐也表示，以前已经涨过几波了，但最近这段时间没怎么涨，她希望岗厦新区建设好之后，能够给自己的房屋带来升值效应。

大冲重复着这样的造富神话，旧城改造将诞生十几个亿万富翁，比岗厦有过之而无不及。

大冲村面积达68.4万平方米，集中着1400多栋没有经过合法手续抢建起来的私房，总建筑面积达105万平方米。根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。改造前，村中持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲旧改至少催生十几个亿万富翁。

旧改，是否已成为养殖富翁的暖房？城市更新的门槛又是否会在接连的博弈中不断被抬高？新岗厦、新大冲拔地而起之时，会否同时推高深圳的居住及商贸成本？在深圳这座充满冒险精神、追求效率、利益的城市，这是徘徊在太多人心中的问题。

“更新的成本、门槛肯定会提高，目前的模式，简单说，就是以规模空间化解拆迁成本，这个模式在城市里能复制的时间不长。”在手头的工作之外，郭鹏生有自己的思考，“随着时间推进，地王大厦总有一天也会面临拆除，在眼下拆迁进行中，要思考，怎样引领理念的更新、怎样提高法律能起到的作用。”

城中村一方面与城市紧密结合，另一方面又与城市格格不入，城市更新已迫在眉睫；然而，郭鹏生认为，深圳特点在于，用30年完成了西方300年的变化，时间、空间、心理尺度上大幅压缩，西方几代人形成的文化积累、素质提高、城市进程要在深圳一代人内解决，亟须建立共同认知感，去化解必然存在的冲突。

郭鹏生将这样的过程喻作“反刍”，他解释说，城市急剧膨胀后，深圳这头孺子牛需要不时“反刍”，才能促进消化。改造城中村，让隐性矛盾凸显，构成动力，令城中村与这个城市的标准真正对接，以产生新的竞争力，这不仅是城市的重新定位、秩序的重新构建，更是一次重要而持久的“反刍”。

他也提醒说，从蔡屋围、岗厦经验看，政府要从眼下着手，抑制不良秩序的复制--对历史遗留问题的梳理、尊重必不可少，但要防止这类问题的反复出现，非法抢建、违法合作建房对城市可持续更新造成极大威胁--“如果不加以控制，旧改的门槛会高速提高，成为甩不掉的包袱，积重难返。”

《物权法》出台无疑为旧改再添变数。蔡屋围“钉子户”蔡珠祥最早从《物权法》中获益，他熟读该文案，并作出分析，“建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。但如果是像建地铁、政府机构这样涉及公共利益的项目，根据物权法个人利益要服从公共利益。所以不用担心遵守物权法会增加城市公共建设的成本。”

如何防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，这一焦点讨论一直延续到了岗厦旧改中。有村民效仿蔡珠祥提出，福田区政府、金地大百汇、岗厦股份三方主导的是一次商业改造，公共利益在其中占次要地位；而主导三方则认为，在岗厦案例上，改变的更多是功能属性，而非物理属性，不是简单的拆除后商业开发，而是重建管理秩序。

这样的争论似乎没有结果，更多时候仍会陷于具体的补偿数额谈判中；但争论的结果对旧改又举足轻重，不少政府工作人员认为，在《物权法》颁布后，亟须有补充条款，对公共利益的内涵外延作出明确解释。

随着挖掘机在岗厦、在大冲轰鸣作响，一个个千万富翁、亿万富豪横空出世。城中村改造，变成了“点石成金”的梦工厂，造富神话频频上演，长此以往，城中村还能改下去吗？

有专家已经表达了担忧。文贯中说，因为你把城市地价炒的那么高，接下来开发商只能造比较豪华的房子，而不能造让农民工所能居住、租用的房子。这个情况下，城市规划就滞后于世界平均水平。不过也有专家很坦然。

深圳城市规划设计研究院副总规划师杜雁说，在改造中，有人提出晚改不如早改，因为越到后面，改造成本越高，其实不然。在改造中，开发商觉得有市场空间就会去改造。而且城中村改造，必须和城市的经济发展结合，和深圳可持续竞争力相结合。如果没有产业配套的转型，中心区城中村改造完后，城市的经济发展支撑不起这样的改造、改造后的房子大量空置，那么，就算早改造，成本也是高的。

能量有守恒，利益是否亦然？在旧改模式的不断探索中，如何达成各方均获益的局面，是贯穿始终的方向--谁会高兴，谁又会不高兴--利益的协调、情绪的把控，是最考验执政者的城市化命题。