流放之路火剑闪打:二手房购买实战全攻略

终于买下心爱的房子 二手房购买实战全攻略

作者：xiaojieaib>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
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二手房购买全攻略>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com

>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 折腾了一个多月，买下了比较满意的二手房，周日就要交钥匙了，把自己的经历和经验拿出来跟大家分享一下。
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>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 1. 新房还是二手>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
在这点上我坚持二手，当然我知道这句话一出必然板砖无数，但是我还是要说：如果你不是坚持认为别人住过/用过的房子如同别人用过的BYT一样恶心的话，买二手一定是你的首选。原谅我的粗俗，因为现在买房，尤其是如我等即将结婚或者30岁上下年轻有为的一批人来说，想在北京完全靠自己的能力拿下一套80平的房子基本上是心有余而力不足。或多或少都要靠父母亲友的支持，而且金额绝不在小数，也许就是父母一辈子的全部积蓄。用尽父母将来养老的钱去买华而不实的新房，从我内心来讲是不能接受的。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
我工作在北边，南边的情况不太清楚。北四环开盘的中关公馆1万6，物业2块5，美伦堡临马路还卖到1万7，而紧邻美伦堡的奥林春天和枫林绿洲现在却怎么也不会卖过1万3，4K一平的帐还是要算的，也许这30多万就是关于你们家族将来幸福与否的关键数字。其他新房也许便宜，但普遍5环外，所以既然你已经考虑5环外也该考虑5环外的二手，毕竟那边房子2000年后的居多，新旧程度绝对可以接受。
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2. 房价是否会继续上涨>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
我个人认为，如果涨，早买比晚买强；如果跌，房价的拐点既不是08奥运，也不是什么温州炒房团撤退，是人民币兑美元汇率稳定在5左右的时候，外资热钱撤退之时，也就是股市此轮大牛结束之日。具体哪天到来？至少明年看不到。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com

>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 3. 买二手房需要考虑的问题>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
便捷必然首选，离单位近是一方面，另一方面还要离公共交通枢纽近，最好是步行可以到达。谁也保不准将来就在一个地方拴死，考虑大地理位置的时候也要考虑小地理。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
年代，我偏向2000年以后的，毕竟老结构会有很多不如意的地方。不过也不尽然，我最后买的就是97、98年的房子>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
板or塔，朝向？我倾向南北板。也许不好碰，但是为了将来考虑，板楼省下的物业费和节省的公摊面积绝对比同条件的塔楼划算。一定不买东西向的房子，我保证你买了后悔一辈子。塔楼，即便是金角的房子一样要忍受房子不通风、西晒的痛苦。没有符合条件的房子？没关系，联系方式留下换下个中介。我是看了1个月的房子的。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
其他：
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com a. 坚决不临街，我现在住在离北四环不到100米的地方，每晚辗转难眠，住了一年我都要忍不了了;>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
b. 尽量不把边，晒，一定会很晒，东边这样的情况好些，一定不买西边和楼顶；
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com c. 顶层带露台，很吸引人，如果小两口住没问题，一旦老人要来常住，一定要忍住不买。我就说一种情况，老人独自在家，感冒了连自己下楼的力气都没有，难道感冒也要请救护车？我姥爷就是因为提一个10斤的西瓜上二楼犯的冠心病?；
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com d. 前后尽量不遮挡，尽量不买1楼。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
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4. 对付中介
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 有些朋友说天天去看房却看不到满意的，这都是功课没做好的。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com a. 明确提出自己的要求，这样才会尽量少去看房。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com b. 电话里尽最大可能问清你最关心的问题而不是他给你吹嘘的东西，稍有不符一定回绝，否则绝对是浪费时间。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
c. 看房的时候把房子毛病记在心里，可以在回程的路上跟带你去的业务员讨论下，不要当场表现出任何明确的态度。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
d. 拿不准的房子多跟亲戚朋友商量，中介会主动跟你联系。我的观点拿不准的就继续等，做好打持久战的准备。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 对于态度比较好的中介我们也要和颜悦色，对于拽了吧唧的中介如果房子稍有不满意马上拍屁股走人。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 记住你花的每一份钱都是可以省的！>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
逃税，总价做低。中国的税收已经世界第二了，不差我那点。（我承认我素质不高，可也不至于傻到给贪官送钱）。其中个人所得税的1%，我当时就强调房子满3年没满5年就省了0.5%。这里提供两个市场最低指导价，一个是奥林春天，6900；一个是我买的大屯卧龙小区6500。基本来说以鸟巢为界，西边6900东边6500。关于最低指导价，可以询问他家中介做个比较。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 代理费，一般都3%，这笔钱一样可以谈，至少到2.5%是一点问题都没有的，基本上2%甚至更低中介都一定是有利可图的。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 过户费，纯粹一个扯淡的收费，过户国家根本就不收任何多余费用，顶多是他派一个人专门跟你过户，这个人一天的奔波值3000？只有房本收5元工本费，还不是当场要交的。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
房屋总价，零头一定是可以抹掉的。如果房屋装修不错，一定要写清楚装修哪些东西他是要拿走的，不拿走的都不是将来他可能要挟你的砝码。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
再不厚道地把中介个人的提成写一下。我了解的也不全面，且每个公司都有不同的规定，基本上是代理费越高提成越高，一般情况提成在14%左右。我就碰到业务员伙同我向他们经理要求降低代理费，然后私下给他他少赚的那一部分。尽管最后没有成功，但是这一定是一个方法。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
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5. 贷款
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 商贷，这个是除了买主以外都喜欢的方式。因为中介可以通过介绍担保公司获得提成，房主可以最快速度拿到余款。而买主则需要忍受高贷款利率。时间周期基本在2周，1k办加急7天拿钱。钱给买家。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
住房公积金，这个真是让人又爱又恨。评估1周，审核15个工作日，放贷还要1-2周，关键是你要过户之后才能办理这些手续。最让人不理解的是钱给卖家，我买房的时候还希望贷点公积金呢，因为周期太长卖家不同意。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com

>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 6. 过户>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
朝阳区过户大厅比最繁忙的工商银行我看没什么区别，甚至更可怕。偌大的大厅办理二手房屋过户，新房申请房本，贷款抵押，领房本，人在里面呆着特别受罪。二楼缴费，需要先缴清各种税费才能在大厅里的排号机那里等号。我们是中午12点半到的，缴费排队到1点，取号151号，看大屏幕才到68号。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 需要提醒的是缴税需要刷卡，我就被那个业务员忽悠说要现金，结果傻乎乎背了现金去。然后又去最近的工商银行办卡。提到这个工商银行不得不多说几句，这个过户大厅在石佛营，就是朝阳公园桥往东大概2公里的地方，这个工商银行是除了远处一个农行之外的唯一一个银行。里面的取号机是个摆设，我拿号370多，屏幕显示210多。人办业务都是排队和插队。要不是宣称自己买房不能耽搁，然后低三下四求了大堂经理，估计办到我都5点了。我冲到过户大厅2楼的时候中介派来的人正在窗口跟里面收税的天南海北地扯呢，我要再晚到1分钟就是再等半小时。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 这其间中介派来的人填了很多表，我签了很多字，所以自行过户的诸位一定带好各种各样的证件，复印件一定带足咯，不过里面是有复印机的，不过收费给人感觉比较像印钞票。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 过户大厅营业时间8点到3点，3点以后不让进人，经过漫长无聊的等待后终于在下午5点半过了户。>> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com

>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 7. 验房
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 不要以为过户了就万事大吉，一定要仔细验房。由于我还没拿到钥匙，这块就不写了，我给大家支着就是列一个单子，到时候需要验什么一目了然。
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>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 8. 插曲
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 就在要最后看房交订金的前夜，一个中介公司（中大恒基）打来电话问我买房了没有，我说明天交订金，他就开始说我们这里有套房特别合适你如何如何，原来就是我这套。他们是来抢到嘴的鸭子的，开的代理费超级低，说的我很动心，不过最后卖家死也不同意给他们做。我也没做不仁之事。
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啰嗦了这么多，希望对大家有点帮助。通过比较众多中介公司我感觉我爱我家和链家的服务还是很不错的，还有一些很小的中介也可以。无奈我喜欢的中介手上没有我心仪的房子，呵呵。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 最后希望每一个人都能买到称心如意的房子。
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