恶魔的艺术哪里能看:广州市国有土地出让金（地价）计收案例

广州市国有土地出让金（地价）计收案例  
日 期：2010-04-13  实例1：一德路某商业用房，总建筑面积为564.74平方米（其中首层263.49平方米，二层301.25平方米），现交易补地价，需补交多少土地有偿使用费？《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价5850元/平方米，商业路线价加价16193元/平方米，办公基准地价2743元/平方米。拟按建筑面积、商业基准地价的35%，加收商业路线价加价的10%计收土地出让金，其中二层商业给予楼层修正系数0.4。故补交土地出让金额为：为：首层商业地价+二层商业地价=（商业基准地价×35%+商业路线价加价×10%）×首层商业面积+（商业基准地价×35%+商业路线价加价×10%）×二层商业面积×二层商业楼层调节系数，即（5850×35%+16193×10%）×263.49+（5850×35%+16193×10%）×301.25×0.4=1408015元。 实例2：寺右南二街××号二楼商业用房，建筑面积1975.09平方米，现交易补地价，需补交多少土地出让金？《房地产权证》注记该房屋位于2303图10幅内，经查，该地段商业基准地价5252元/平方米，办公基准地价3226元/平方米。商业二楼楼层修正系数为0.4，经楼层修正后土地收益低于办公，故按建筑面积、办公基准地价的30%计收。补交土地出让金额为1975.09×3226×30%=1911492元。 实例3：一德路某办公用房，总建筑面积为564.74平方米（其中首层263.49平方米，二层301.25平方米），现交易补地价，需补交多少土地出让金？《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段办公基准地价2743元/平方米。拟按建筑面积，办公基准地价的30%计收土地出让金。补交土地出让金额为：办公基准地价×30%×建筑面积=2743×30%×564.74=464725元。 实例4：一德路某非私人产权住宅用房，总建筑面积为564.74平方米（其中首层263.49平方米，二层301.25平方米），现交易补地价，需补交多少土地出让金？   《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段住宅基准地价2286元/平方米。拟按建筑面积，住宅基准地价的30%计收土地出让金。补交土地出让金额为：住宅基准地价×30%×建筑面积=2286×30%×564.74=387299元。 实例5：一德路某私人产权住宅用房，总建筑面积为564.74平方米（其中首层263.49平方米，二层301.25平方米），现交易补地价，需补交多少土地出让金？《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段住宅基准地价2286元/平方米。私人住宅拟按建筑面积，住宅土地有偿使用费的10%计ng=EN-US>30%×10%×建筑面积=2033×30%×10%×564.74=38730元。 实例6：一德路某工厂用房，用地面积200平方米，建筑面积为564.74平方米，现交易补地价，需补交多少土地出让金？ 《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段工业基准地价1310元/平方米。因建筑面积大于用地面积，拟按建筑面积，工业基准地价的20%计收土地出让金。补交土地出让金额为：工业基准地价×20%×建筑面积=1310×20%×564.74=147962元。 实例7：一德路某工厂用房，用地面积600平方米，建筑面积为564.74平方米，现交易补地价，需补交多少土地出让金？ 《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段工业基准地价1310元/平方米。因用地面积大于建筑面积，拟按用地面积，工业基准地价的20%计收土地出让金。补交土地出让金额为：工业基准地价×20%×建筑面积=1310×20%×600=157200元。 实例8：一德路已办理有偿手续某首层住宅用房，建筑面积为100平方米，现使用十年了后转为商业用途，需补交多少土地出让金？ 《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价5850元/平方米，商业路线价16193元/平lang=EN-US>/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让年限为40年，从出让起始时间算，住宅剩余使用年限为60年，商业剩余使用年限为30年，按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，住宅年期修正系数为0.99，商业年期修正系数0.92，补交土地出让金额为：[（商业基准地价+商业路线价加价×18%）×商业年期修正系数-住宅基准地价×住宅年期修正系数] ×住宅改商业建筑面积=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100=580042元。 实例9：一德路未办理有偿手续某首层非私人住宅用房，建筑面积为100平方米，现使用十年了后转为商业用途，需补交多少土地出让金？《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价5850元/平方米，商业路线价16193元/平方米。住宅基准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让年限为40年，从出让起始时间算，住宅剩余使用年限为60年，商业剩余使用年限为30年，按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，住宅年期修正系数为0.99，商业年期修正系数0.92。因原住宅用途未办出让手续，所以应追收住宅部分土地有偿使用费。补交土地出让金额为：[（商业基准地价+商业路线价加价×18%）×商业年期修正系数-住宅基准地价×住宅年期修正系数] ×住宅改商业建筑面积+住宅基准地价×30%×住宅建筑面积=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。 实例10：一德路某首层已办有偿使用手续商业用房，建筑面积为100平方米，城市规划部门同意更改为住宅，需补交多少土地出让金？因更改后住宅用途基准地价低于原用途商业基准地价，故无须补交土地出让金，也不退还已缴交的土地出让金。 实例11：某国有企业海珠区××工程公司现改制为股份合作制企业，其位于海珠区×××地段仓库用地，用地面积100平方米，建筑面积200平方米需补交多少土地出让金？经查其房产证，该房屋位于1215图15幅170地号内，该地段工业基准地价836元/平方米，因建筑面积大于用地面积，故按建筑面积、工业用途计价。企业改制按50%计收。故补交土地出让金额为：工业基准地价×20%×建筑面积×50%=836×20%×200×50%=16720元。 实例12：××工业有限公司位于云埔工业区×××地段工业用地，现申请办理用地手续，该项目总用地32854平方米，其中市政规划4970平方米，用地内拟建厂房、仓库三栋5571平方米，宿舍楼一栋2720平方米（占地面积500平方米），该项目用地需交多少土地出让金？该地段工业基准地价251元/平方米，经查宿舍楼用地面积占总用地面积1.8%，符合国土资发[2004]232号关于工业项目所需行政办公和生活服务设施占总用地面积不超过7%的规定，故整体按工业用地、净用地面积计价，土地出让金总额为：251×20%×（32854-4970）=1399777元。 实例13：××工业有限公司位于云埔工业区东诚片内工业用地，现申请办理用地手续，该项目总用地7000平方米，其中道路400平方米，用地内拟建厂房、仓库三栋5571平方米及集体宿舍楼一栋2720平方米，其中宿舍楼占地面积约500平方米（该项目是国土资发[2004]232号文颁发之前规划报批的项目），该项目用地需交多少土地出让金？因该项目宿舍楼占地面积约500平方米，占总用地面积7.1%，超过7%，故此部分按住宅功能计价，即土地出让金总额按不同功能建筑面积分摊用地面积，经查，该地段工业基准地价281元/平方米，住宅基准地价为221元/平方米，故土地出让金总额为5571/（5571+2720）×（7000-400）×281×20%+2720/（5571+2720）×（7000-400）×221×30%=392789元。 实例14：××房地产有限公司位于沙河镇龙眼洞地段某商住楼项目，曾于1997年11月签订出让合同，烂尾十年后交易给××房地产股份有限公司，总用地面积90603平方米，道路面积6318平方米，拟建商业7480平方米，住宅162298平方米，公建配套37574平方米。现用地单位申请推延出让起始时间8年，需补交多少土地出让金？按申请当时基准地价全额补交8年的土地出让金。经查，该地段商业基准地价为1365元/平方米，住宅基准地价为709元/平方米，按商业及裙楼公建配套面积计，商业容积率为0.17，容积率修正系数为1，住宅容积率为2.0，住宅容积率修正系数为1.09。按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，商业年期修正系数为0.42，住宅年期修正系数0.38。补交8年的土地出让金：1365×35%×1×0.42×7480+709×30%×1.09×0.38×162298=15799408元。