a咖的路:商业地产走进春天里

    “转型”成了近期地产市场最重要的关键词。在住宅受限的背景下，商业地产是否真如外界所说“迎来了春天”？商业地产究竟经历几何，又危机几多呢？

    昨日在我市拉开帷幕的“中国商业地产行业发展论坛•2011年会”也许能为大家揭开这些谜团，包括大连万达集团董事长王健林、华远地产股份有限公司董事长任志强、上海证大房产副总裁叶文斌、中国房地产研究会副会长顾云昌等在内的地产大腕及行业专家齐聚青岛，纵论商业地产的现状及未来。

    据悉，中国商业地产行业发展论坛由中国商业地产联盟发起，商务部流通产业促进中心、中华全国商业信息中心等单位联合主办。本届年会规模大，到会人数超过了500人。

    未必迎来春天

    ◆王健林•全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长

    “在演讲之前，我想阐明一个观点，我发现最近好多媒体包括业内人士都和我讲‘一限购，商业地产就好过了’，现在国内很多的大企业都要投资商业地产，是不是商业地产的春天真的来了呢，我借这个机会谈一下自己的看法。”王健林上场开篇便指出商业地产未必如大家所说“迎来了春天”。

    “如果真的整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业地产很难一枝独秀。”王健林阐述道，作为地产行业的一个分支，整个行业的关联性还是有的，“目前一两个月、两三个月我们确实感觉到住宅限购以后，像我们的销售物业当中已经有接近三分之二是非住宅类的商品了。”王健林说，“但是我相信如果半年左右整个房地产的调整趋势确立以后，可能都会逐渐影响，因为整个资金的流动性会从行业撤出去，预期大家也会产生变化，就是买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，我看不一定，所以我认为对这个问题要认真思考，我认为应该是一荣俱荣、一损俱损。”

    防止供过于求

    ◆顾云昌•中国房地产研究会副会长

    谈及商业地产，顾云昌表示，我们现在正处在城市化、工业化快速发展过程中，总的来讲商业地产在中国的机遇很大、挑战很多。住宅是限购了，商业地产没有限购，大家认为商业地产的发展前景很大，当然这里面的确有这个因素，他着重指出，“我觉得还要注意这里面的风险”。

    顾云昌认为，商业地产和住宅地产是两个不同的市场，尽管是有相关性，但是两个市场表现出来的市场状态是不一样的，不一样在哪里？住宅地产是供不应求，而且是严重的供不应求。2010年全国的商品住宅竣工面积是6亿平方米，销售面积是9亿平方米。2006年-2010年，全国的商品住宅竣工面积26亿平方米，卖了36亿平方米，这就是供不应求。为了解决中低收入家庭的住房问题，国家开始大力发展保障房，不仅没有限，而是要发展3600万套，加上过去1500万套，有5000万套。“因为我认为当下我国的住房市场房地产不是压的问题，而是扩张的问题。就是说房地产市场保持健康发展，必须要保证供求关系。如果限到我们差不多平衡了，限制会逐步取消的。”

    而商业地产市场，总体上是供大于求，这个时候大家加入到商业地产来，要看到市场竞争是非常激烈的，相对而言，谁的产品做得好，谁就有优势。

    “搞住宅地产就好比在游泳池里游泳，但是商业地产就是在大海里游泳。”顾云昌形象地指出，特别是现在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量的供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这个一定要引起关注。

    商业地产热有原因

    ◆叶文斌•上海证大房产副总裁、青岛证大大拇指商业发展有限公司总经理

    叶文斌认为，对于商业地产来说，住宅限购令的影响只是外因。城市经济发展之后，物质生活达到某种程度，老百姓消费理念发生质变的时候，会衍生很多精神层面上的东西。中国房地产有投资的功能，这个时候限购令只是个外因，资金往商业地产流通。商业地产发展真正内在核心原因是中国东部随着当地经济的发展到了一定水平，达到质的飞跃。

    商品房总量会下滑

    ◆任志强•华远地产公司董事长

    任志强发表了 《宏观调控常态化下的房地产市场新走向》的演讲。他说，国八条中特别强调各地方政府要落实房价控制的目标，根据当地的GDP发展和人们的可支配收入的增长，“我看到大部分的城市的目标在10%-13%，太原是最高的，是13%，我一直担心抑制的目标结果不是让房价下去，而是让房价上来。”任志强说，因为从城市过去的历史看，很多的城市没涨到这么高，以前可能只涨3%或者是5%，如果给了他们控制的目标是10%或者是15%，那么可能控制的目标就变成涨价的幅度，如果是这样的话，一定是与结果背道而驰的。

    去年国家三次出台新政来调控房地产市场，那么今年呢？任志强表示，不断增加银行的准备金率，不断地增加利率，和货币、财政政策都相关，“我认为房地产政策的调控，也许还会有新的政策出台，还会有一些政策的变化。”任志强说。

    影响房地产市场的还有能源减排等其他一些相关政策，都会对市场的预期引发一些变化，因为影响变化的因素有很多，其中2月份公布的今年已经审批的新开工项目的投资总额下降了23%，预示着今年的投资不是一个高增长的态势，而是一个低增长的态势或者是持续下降的态势。

    我国去年建580万套的保障性住房和今年建1000万套保障性住房，对地方财政产生了巨大的压力，因为去年还没有全部完成，还在要求地方政府补足指标，按照建设部的估算还有13万亿，就是13万块钱一套房子，还要配相应的道路、医疗、市政等，所以对地方财政一定产生了巨大的压力。反之，如果市场出现了房地产投资的下降，还有就是房价发生变化，这样的情况已经开始出现了，到2月份为止，一部分城市的上涨趋势得到了遏制，同比增幅下降的城市超过8个，绝对下降是1个，二手房、一手房同比、环比下降的城市有33个，趋势的下降，会导致后期供应的短缺，因为开发商可能无法购买新的土地或者是增加新的产能。因为保障性住房占用的土地比重在增加，商品房土地在减少，后期的商品房供应总量一定会出现下滑的趋势。

    记者 孙静芳 摄影报道 青岛早报