皮肤黄可以穿藕粉色吗:“指标”是可以买卖的吗？

“指标”是可以买卖的吗？      劲飚

前些日有朋友谈起关于单位集资建房指标转让纠纷问题，由此导致亲朋好友反目的不在少数。“赵公元帅”的法力确实不小。

集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升。所谓“集资建房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式，带有福利性质。由于各单位集资建造的经济适用房能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，因此很受群众欢迎，但也有为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工却出于牟利等目的而转卖（有的在房屋建成以后转卖，有的干脆卖“指标”），使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷也就不断增多。

职工将集资建房指标转让给他人后反悔，又以“转让合同无效”为由进行诉讼，那么，到底集资房指标转让行为是有效还是无效? 现行的法律有什么规定?  目前法院是怎么判的?  法律一样，但法官不同，各地法院的判决结果也有所不同。法院怎样认定才比较妥当？使笔者对此产生了兴趣，本文试图对“集资房指标转让”（实际上该“转让”无外乎就是为了赚一笔钱，赚多赚少不一，那么“转让”也就是“买卖”）这一主题进行一下探讨。

《重庆商报》报道：重庆市北碚区法院认为，集资房指标买卖违反了有关规定，判决双方签定的指标转让协议无效。裁定转让协议无效的法官认为：转让时没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定，因此裁定转让行为无效。法律依据：1、《城市房地产管理法》第37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让； 2、单位内部文件规定。

裁定转让协议有效的法官（如浙江义乌、广西北海等地）认为：集资房的转让是“权利义务的概括性转让”；是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。法律依据：《合同法》第五十二条；《民法通则》第五十八条；〈物权法〉第15条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定。

更有“律师”（因为没有具体作者署名，无法确认其真实的律师身份）在《找法网》上发表文章：

（http://china.findlaw.cn/hetongfa/hetongdezhuanrang/htzr/53467.html）

阐述了他“假设自己是代理原告或被告的律师，我的代理观点”，（也就是说，无论他站在对立两方的哪一方，他都有“道理”和“法律依据”——“一手持矛，一手执盾”，所向无敌）。当然，由于“我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让”（用句“时髦话”来说，就是“尚有法律空白”），因此也就给人们留下了讨论的空间。

下面我来谈谈对此的看法。

首先我们应该搞清楚的是：“单位集资建房指标转让纠纷”里被“转让”的是什么？是“集资房”呢？还是“集资房购房合同”？还是“集资建房指标（资格）”？显然是后者，因为协议名称上已经清楚地写明白了。“指标”一词本意是“达到计划指定的目标”，但现在又具有了“名额、资格”的含义。

什么人是具有集资对象资格的人？集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。单位将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定于各职工名下，这就是“资格”。只有符合条件者才具有参加集资建房的资格。那么很明显，这个“资格”就具有十分明显的人身属性。用法律词语来说，他不是“一般主体”，而是“特定主体”了。举例来说：只有参加律师资格考试并且合格者，才能取得律师资格；只有通过车辆驾驶技术考试并且合格者，才能具有车辆驾驶资格。这个资格是可以任意转让的吗？显然不能。所以，将“资格转让”说成是“权利义务的概括性转让”，只不过是用模糊、玄虚的语词来掩盖其强词夺理的性质而已（是为了对抗《城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”。把“资格转让”说成“并非房屋所有权转让纠纷”，拿形式要件来掩饰实质要件）。认为“即使有单位规定集资房不得转让，但只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由”的人实际上是犯了把“皮之不存，毛将焉附”这句话忘掉了的毛病。只见树木，无视森林。出让指标者如果卖给受让人的是自己的皮鞋或衣服，单位管不着；但如果卖的是单位授与出让指标者的购房资格，就直接构成了对其与单位之间关于筹建集资房的“合意”的违反与侵权。合同法第第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；……”。这难道还不够清楚吗？

许多单位筹建集资房用的是“自用存量划拨用地”性质的土地，所以价格上是“带有福利性”的，自然不可能允许非本单位的人来享受本单位的福利待遇，所以在与职工签订集资建房协议时，很多单位都列有“不得擅自转让”的条款，要取得集资建房资格，就必须同意和遵守这样的条款内容（如果该单位只想通过卖房来取得经济利益，那还搞什么“指标”？谁出价高就卖给谁不更加有利可图？你会赚钱，我不会？我干吗要低价卖给你，让你去赚一把？）那么，我们不禁要问：擅自转让集资建房指标（资格）者，是不是首先已经违反了与单位签订的集资建房合同？擅自转让集资建房资格者实际上是明知而故意与受让人恶意串通，损害他人（单位、集体）利益的行为，也是在干扰和破坏国家抑制房价过度上涨的政策措施。既然“等价交换、诚实信用”是民事行为的基本原则，那么该“集资建房指标转让协议”从根本上就已经是违反了这个原则的产物，这难道还是“合法、有效”的吗？对此还大谈特谈“诚实信用”，不更具有讽刺意义？

再说：把“权利义务的概括性转让”转变为具体的经济收益（出让者从受让者处收取不菲的“指标转让费”，说穿了就是跟以前卖粮票、卖布票那样——“卖指标”。票证是国家免费发放的，指标本身只代表其资格，不具有经济价值，卖指标是“等价交换”吗？），因此，“转让指标”行为本身就是非法的，其与他人所签订的“转让指标协议”当然应该也是无效的。集资房筹建时，参加集资者应该对自己的经济力量有充分的了解和估计，也可以通过借贷进行辅助；房屋建成以后，在条件成就的前提下，也并不是不能依法转让自己的财产，但这些与“卖指标”是根本不同的两回事。

从受让指标者来说，搞点“小聪明”虽然能够得到一定的利益，但却隐藏着巨大的风险：“仅北海市集资建设的公务员小区就有100多起‘集资建房转让合同纠纷’发生”（文章发表日期：2011-04-28 ）其实是不足为奇的。（当然，对于某些法官或者律师来说，也许并不是什么坏消息。）某些法官或许会支持该合同为“有效”，但下一个回合：筹建集资房的单位与出卖指标者之间的诉争，出卖指标者还能胜诉吗？单位如果主张：由于对方违约而致使出卖指标者已经失去了取得该房产的资格（“他的资格已经被他自己卖掉了”），只能向其返还所应该返还的款项。单位与受让指标者之间并无任何合同关系，出卖指标者与受让指标者之间的“有效合同”同样“不能对抗第三人”，那么，出卖指标者与受让指标者之间的“有效合同”又该如何履行？即使你可以从出卖指标者那里得到返还（甚至赔偿），可你折腾了那么久，你的目标实现了吗？司法资源又被你浪费掉了多少？

为了让老百姓“居者有其屋”，中央政府“打”出了许多“重拳”，民间也出现了许多有积极意义的举措（“筹建集资房”就是一例）。但是，不能忘记我们现在的社会里，还有不少“歪嘴和尚”和“哈哈镜”，在“利益驱动”下，好经也会被念歪，美女也会变成丑八怪的。据笔者所知，尽管现在企事业单位的法律意识较前已有很大提高，但还是有不少的单位的管理人员在如何运用法律进行“依法管理”的认识和方法上还有待提高。    

法律既然是“为经济建设保驾护航”的，就不能对此无动于衷，应该及时出台相应的法律法规，打上法律“补丁”，以免“病毒”的滋生和蔓延。

2011年7月17日