中财网来蛙趣直播:住宅地产还有几年好日子？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 23:25:49
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说实话，几年前我听说冯仑准备到纽约去建“中国中心”时，我和绝大多数人一样，也很不理解。中国房地产市场大到要撑坏多数地产商的胃，万通却偏要去一个楼市几近饱和的城市去搞开发，这不是舍近求远、舍西瓜拣芝麻么？
同样，当冯仑说要去台北做房地产开发时，我仍然理解不了。偌大一个台北地区，年度房地产开发面积甚至不如北京的一个远郊区县，万通去那里折腾什么？而当冯仑宣布要将立体城市的梦想付诸实施时，我就只有冷眼观望。
如今，位于纽约新世贸顶层的“中国中心”已经签约，为此冯仑飞了纽约50多趟；台北2011项目也于近日奠基；成都立体城市的前期规划、地价和位置也已获得政府批准。其中的故事情节，冯仑在新书《理想丰满》里都有详细叙述，我感兴趣的却是故事背后的逻辑。
冯仑说，房地产业大体可分为三个阶段。第一阶段，是人均GDP在8000美元以前，这时的房地产实际上就是住宅房地产。我国现在就处于这个阶段。第二个阶段，是人均GDP从8000美元到15000美元之间。这是商业不动产的时期。第三个阶段，是人均GDP达到25000美元以后，这是金融性房地产的时期。
与此相关，房地产商业模式有三种，一种是最初级的地主加工头模式，如合生、珠江、碧桂园等；第二种是厂长加资本家模式，如万科；第三种是最高级的导演加制片模式，万通追求的就是这种艺术创造模式。
关于商用不动产，我国主要有两种模式，一种是过渡模式，以王健林模式和SOHO模式为代表，一种是经典模式或美国模式。冯仑说，再过3年左右，过渡模式就会受到很大挑战，所以万通直接跳到了美国模式。但也会做一些差异化的高端住宅，如台北2011项目。
去年我国人均GDP约4500美元，全国有10个主要城市以及一批中小城市人均GDP超过8000美元。按照现有经济增速，3年以后，将有大批二三线城市人均GDP达到8000美元。根据冯氏的房地产趋势观，那时，“很多住宅公司将会面临很大挑战”。
不止一位专家说，中国房地产还有二三十年的大发展，主要依据就是中国的城市化仍处于加速阶段，对住宅需求巨大。很显然，他们都是基于住宅来谈房地产，也就是冯仑所说的“中国的房地产问题还是住宅问题”。但如你所看到的，聚焦于住宅，冯仑与主流的地产观点迥乎不同：住宅地产商的好日子没有几年了。
从万通分离出来的潘石屹，也以实际行动表达了对住宅市场的放弃：近几年，SOHO中国的产品几乎都是商用不动产。不过，SOHO中国的商用不动产是以散售为主，而万通所秉持的美国模式却坚持“中期持有”，最好能经营到以REITs打包出售。
如果非要投票，我相信大部分业内人士会对冯仑的判断投反对票，而赞成专家们有关中国房地产（也就是住宅）还有二三十年大发展的观点。有人会说，冯仑虽然很有思想，说话也很幽默俏皮，但是，假如他对趋势的判断很准确的话，万通何至于只做到几十亿的销售额？
这个发问并不残酷，只是有些势利。倘若让我去安慰万通，无非是“先赢的都是纸”、“看谁笑到最后”之类庸俗的语句。用冯仑自己的话说，则是“站得高，尿得远”，作为董事长，必须“看别人看不见的地方”。这是20年来冯仑只专职做董事长的体会。
“别人看不见的地方”究竟有多远？做企业，应该有超前的眼光，老是跟在别人后面，就只能拾人牙慧；但又不能过于超前，否则就容易牺牲掉。冯仑会不会是把二三十年以后才会发生的事，预测为3-5年以后就会发生？
通常情况下我们只能说“拭目以待”，但企业不能拭目以待，否则大好机会就错过了。当然，地产商同行也不会听了冯仑的话马上就割弃住宅，转趋商业。但是，冯仑预测至少提供了分析和思考问题的一种逻辑。
至于万通，有两点可以肯定：冯仑思想虽然超前，万通实践却一直很谨慎；5年后万通模式能否大行其道尚待验证，但即使市场动荡，万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一。