besides of:房价降20万利息多32万 房价降抵不过利息涨

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CFP/图
近期楼价开始松动，但由于房贷利率高，银行房贷政策依然趋紧，使购房者感觉购房成本不减反增。素来敢言的有“任大炮”之称的任志强也将矛头指向银行：“银行调整首套贷款利率，让老百姓觉得降了10万块钱房价，结果多付了20万块钱的利息。”据记者估算，一套总价150万元的房子，若房价跌20万，利息还要多给32万，也就是说，银行高利率抵消了房价下降的实惠，房价下降的钱，从发展商的左口袋进入了银行的右口袋，但就是不在购房者的口袋里。
购房成本比较
降价前房价150万元
首付三成：45万元
贷款：105万元
7折利率（4.935%）、30年月供：5595元
30年利息总额：96.4万元
总成本：246万元
降价后房价130万元
首付三成：39万元
贷款：91万元
基准利率（7.05%）、30年月供：6085元
30年利息总额：128万元
总成本：258万元
降幅低于20% 房价降了也白降
今年央行三次加息后，目前五年期商业贷款的基准利率高达7.05%。目前虽然部分银行对首套房的房贷利率稍放松，从前段时间的基准利率要上浮，变成按基准利率执行。首次置业的买家还是要面对很高的贷款利率，而像2009年众多银行主动将存量房房贷也下调至基准利率7折的情况，真是“苏州过后无艇搭”的事。
有精明的市民算过一笔账，按照目前首次置业者能承受得起的价格，购买一套单价1.5万元100平方米的小三房。如果享受7折利率（4.935%），首付三成45万元，贷款105万元，做30年的等额本息贷款，月供为5595元，30年利息总额为96.4万元。本利相加，该套房屋最终要付出的金额约246万元。
如果该楼盘降价2000元/平方米，总价只要130万元，从表面上看，房价下降了20万元，降幅达到13.3%。但这套总价130万元的房子，首付三成39万，剩余91万元做30年等额本息贷款，而贷款利率以基准利率来计算的话，月供款将达到6085元/平方米，30年总利率则高达128万元，本利相加，该套房屋最终要付出的金额为258万元，比房子降价前还要多支出12万元，而30年的总利息更是高出约32万元。
“现在市区很难找到150万以下的房子。即使房价从150万元降到130万元，首付三成，30年的月供都要超过6000元，对于夫妻都是工薪一族的小家庭来说，实在‘鸭梨山大’”。刚需购房者市民王先生对记者说。不少业内人士认为，“货币政策紧缩是本轮调控，除限购之外最严厉的政策。”即使房价下跌，只要没有超过20%的幅度，按照目前的利率水平，实际支付的成本并没有降低。目前部分楼盘价格下降后，不过是减少了部分首付，在总的购房成本中，减少的给发展商的房款变成了银行的利息。
任志强认为：“国八条明确提出了要执行首套住房的差别利率，要求银行必须用低利率的方式支持首套住房，但银行似乎并不听话，尤其是银监会允许银行随意调整首贷房利率后，就开始呼呼往上涨。今年9月份之前销售还是持续增长，但之后就开始下降，主要就是银行调整首套贷款利率，让老百姓觉得降了10万块钱房价，结果多付了20万块钱的利息，预计后期销售也将会下降。”
银行认房又认贷 市民换不起房
对于二套房买家来说，高昂的购房成本也导致很多想换房的家庭有心无力。从今年2月份开始，二套房贷首付从五成提高至六成，并且房贷利率必须是基准利率的1.1倍以上。即使目前部分楼盘的楼价所有下降，但想趁机换大房的买家，也都觉得首付六成的购房成本过高。
市民刘女士目前在天河区有一套70多平方米的两房单位，市值大约150万元。如果现在将该房屋出手，除去目前还欠银行约50万元的房贷外，她可以得到一笔100万元的资金。最近她听说市郊的一个楼盘售价从原先的1.6万-1.8万元/平方米，下降到1.38万元/平方米。140平方米的三房单位，总价约193万元。不过，如果她将目前的两房单位卖掉后，银行按照“认房又认贷”的原则，在刘女士已经有了一次购房贷款记录的情况下，她必须首付最低六成，即约116万元才可以购房。因此，除了她卖房所得资金外，还得再追加16万元才可以达到首付。而剩余房款的77万元做20年期的等额本息贷款，按照基准利率上浮1.1倍计算，月供也要达到6324元。比现在50万元房贷，基准利率打7折的月供3282元，高出将近一倍。
呼声
何时还我首套房贷优惠利率？
近日，记者从广州各大银行了解到，在央行12月5日宣布下调存款准备金率0.5个百分点之后，主要国有银行房贷额度相对10月以前略为充裕，也有部分银行开始将上浮的首次房贷利率下调为基准利率。但存款准备金率仍然处于高位，而且银行仍面临75%的季末贷存比考核压力。并且由于今年农历春节来得比较早，因此春节期间的流动性较为紧张，房贷政策要有真正的松动，还需要看央行下一步的货币政策。
房价降了，但不知道购房成本何时能降？按照目前银行执行的政策，如果贷款利率是按基准利率执行的，以后无论加息或者减息，也都将按照该利率执行，而如果能获得贷款利率优惠，不管是9折也好、8折也罢，以后即使加息，在同等利率水平的情况下，也都可以按照该优惠折扣执行。很多首次购房者都迫切地想知道，银行对首套房贷的利率，何时才能恢复以前的优惠，让刚需的购房者有所减负。对此，中国人民银行货币政策委员李稻葵，日前也呼吁，首套房贷政策应定向放宽。“目前对于符合条件的首套房贷控制较为严格，优惠利率基本取消，而且贷款周期延长，对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。”
下月起百万房贷月供最少增248元
房奴还贷要随息应变
经过2011年的三次加息，5年期以上的房贷利率已经达到7.05%，又回到了2007年、2008年贷款利率超过7%的历史高位。由于目前很多银行的房贷利率都是执行一年一调的原则，因此从明年1月1日起，不少业主的月供款将累计今年的三次加息来个大跳跃。一笔100万元20年期的贷款（等额本息还款方式），根据购房者享受的利率折扣不同，月供将增加248至436元不等。因此，市民在为1月份只有17个工作日而欢欣鼓舞的同时，也不要忘记存够月供款。
100万房贷基准利率 月供猛增近400元
今年央行的三次加息分别是2月9日、4月6日和7月7日，从明年1月1日起基准利率也就从2010年12月26日后的6.40%上升至7.05%。
其实从2010年底开始，银行的房贷政策就已经高度收紧，不少原来可以享受房贷利率优惠的首套房买家，只能获得基准利率的贷款。这样一来，今年的三次加息影响最大的，应该就是2010年底到2011年2月开始供楼的首套房买家。明年1月1日起，上述买家月供款将增加不少。以一笔100万元20年期的贷款为例（等额本息还款方式），月供将从今年的7397元上升至7783元，每月要多掏386元。20年总利息要增加约9.3万元。
而对于2009年获得7折房贷优惠利率的业主来说，加息所带来的月供款变化则温和些，同样是100万元20年期的贷款（等额本息贷款方式），月供将增加248元。也就是说，基准利率的业主月供要比7折利率的业主月供多增加138元。
如果是公积金贷款的业主，增加的月供也相对较少。明年1月1日后，公积金五年期以上贷款利率将从原来的4.30%上升至4.90%。以目前广州夫妻合贷公积金的最高贷款额度80万元计算，20年期的等额本息贷款，月供将增加261元，20年总利息将增加约6.25万元。从中也可以看出，由于每次加息时，7折利率同样会跟着打折，因此公积金的贷款利率与7折优惠利率之间的差距正在不断缩小。
七折利率业主 提前还贷不如存定期划算
可以说，2011年购房的买家是既要“挨贵楼价又要挨贵息”。不过需要提醒正在供楼的业主注意的是，三次加息后，目前5年期存款利率已经达到5.50%，而在2009年申请首套房贷和获得银行7折优惠利率的业主，三次加息后房贷利率依然按照基准利率的7折计算，即4.94%。因此，买家如果选择提前还贷，还不如将钱存5年的定期划算。比如市民如果在年底有50万元的资金，房贷是100万元20年期还款，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取约1.4万；如果将100万全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内最少可以损失6万元的利息差。
同样，专家建议除了有7折优惠利率的业主外，另外两种情况的买家也不用急于提前还贷。一类是采用等额本息还款已到中期的客户，因已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，再提前还贷意义不大。还有就是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
而对于二套房买家，或者之前被执行了基准利率上浮的首套房买家，如果手头资金充裕，则适合提前还贷。同样一笔100万元20年期的贷款，对于7.05%基准利率打7折的存量房贷业主来说，20年总利息约57.5万元。而按基准利率1.1倍计算，20年的总利息将达到97.1万元。两者相差近40万元。
商业贷款100 万元20 年期（等额本息）贷款月供前后变化
加息前月供 三次加息后月供 月供增加 加息前总利息 三次加息后总利息 总利息增加
7 折利率 6316元 6564元 248元 515769元 575289元 59520元
8.5折利率 6845元 7160元 315元 642807元 718396元 75589元
基准利率 7397元 7783元 386元 775274元 867927元 92655元
二套房1.1倍利率 7777元 8213元 436元 866484元 971017元 104533元
公积金80万元20年期（等额本息）贷款月供前后变化
加息前利率 月供 总利息
4.30% 4975元 394057元
三次加息后利率 月供 总利息
4.90% 5236元 456532元
月供增加 总利息增加
261元 62475元
广州各银行首套房贷利率前后对比
银行名称 目前利率 两个月前利率
农业 基准利率 基准上浮5%
中行 基准利率 基准上浮5%至10%
建设 基准利率 基准上浮5%至10%
工商 基准利率 基准利率
交通 基准利率 基准上浮15%至20%
广发 基准上浮10% 基准上浮10%
深发展 基准上浮20% 基准上浮30%至40%
兴业 基准上浮30% 暂停受理
招商 基准利率 基准上浮10%
华夏 基准利率 基准
中信 基准上浮5% 基准上浮5%
光大 基准上浮5% 基准上浮5%
浦发 基准上浮10% 基准上浮10%
民生 暂停 暂停
汇丰 基准九折 基准九折
花旗 基准利率 基准，可申请优惠
东亚 基准利率 基准上浮10%
渣打 基准利率 额度紧，不建议办理
恒生 基准利率 基准利率
(新快报)
房贷利率明年起提高到7.05% 是否提前还贷
2011年12月12日07:35大洋网-广州日报我要评论(0)
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2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
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对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三
等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。
据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
投资收益高于贷款利率
投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
两种适合
提前还贷的情况
对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。
分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。
(大洋网-广州日报)