互联网平台怎么纳税:成本只需20万元/亩, 暴利诱发开发商疯狂填海造地

　　●一位业内人士向《证券导报》记者表示：“现在海南的海岸线地价都已经涨起来了，每亩动辄数百万，填海造地成了暴利行业。”    

　　●三亚海棠湾的拍卖价都在每亩300万元到400万元，海口长流起步区的拍卖价已经到了每亩500万元，相较之下填海造地的成本就太低了。        

　　●填海程序相对简单、约束少、成本低。与土地征地拆迁、补偿等相比， “麻烦 ”少、补偿成本低、使用自由度大。因此，填海一直被认为是一项最便宜、最快捷、最自由的 “三最 ”工程。

　　国家发改委、财政部和国土资源部等14部委联合对《生态补偿条例》进行的调研工作将在7月结束。该条例专家组成员表示：“沿海地区填海造地每亩的成本在20万元左右”。

　　廉价的填海成本和高价的房地产开发，使得海南海岸线上的填海造地项目越来越多，人工岛，超星级酒店、高档住宅区、滨海豪宅，冲动的资本吞下海面和浅滩。一位业内人士向《证券导报》记者表示：“现在海南的海岸线地价都已经涨起来了，每亩动辄数百万，填海造地成了暴利行业。”

　　以利润之名向海要地

　　向大海要地是中国的传统。根据记载，中国早在2000年前的汉朝，就已经在进行沿海开发，沿海地区人口逐渐增长，土地不够了，就去围海造地。除了中国，在荷兰、日本、韩国、英国、阿联酋等国家都在向大海要地。

　　围海造地成了中国沿海各省所热衷的一种开发方式，2003年以来沿海各省全部有着不同规模的围海造地工程。虽然国家对填海造地有严格的规定，但是上有政策下有对策，现在大多地方上是一边施工一边等审批，或者批10亩地填20亩，或者干脆在完全无证状态下开工。50公顷以上的填海项目要报国家海洋局批准，但是很多项目在被查处之后，因为要把填海形成的陆地恢复原状，工程浩大，还将会造成新的污染。所以一般是罚款了事，小额的罚款相对于填海获得的巨大利益来说，显得微不足道。

　　造地的利益到底有多大，一篇券商推荐上市公司的文章中可以很清晰地解释：某公司初始投资仅3500万元，围海填地200多万平方米，由于该城市工业用地均价在40万元/亩左右，港口用地还要加价50%到100%，因此公司的新陆域土地价值高达数十亿元。另外，该城市楼盘每平方米价格在2万元左右，一旦进行商业开发，将有望为公司创造数以百亿计的商机……

　　围海造地要支付海域使用金，国家海洋总局把各地的海域分为6等。根据资料显示，海南省沿海12个市县中，除海口、三亚为三类等别外(7万元／亩)，澄迈县、儋州市、琼海市、文昌市等4市县为5类等别(3万元／亩)，其他6市县为6类等别(2万元／亩)。在填海之后，还要找国土资源机构申请土地使用权证。尽管如此，考虑到陆地沿海楼盘的地价和拆迁造成的巨大成本，填海仍然是容易获利的工程项目。

　　由城市建设转向房地产开发

　　海南填海造地的历史很早，但主要以城市建设、工业建设和码头建设为主。在2002年以前，全省12个沿海市县有9个市县有围填海造地行为，但高度集中分布于海口、儋州(包括洋浦经济开发区)、东方等工业和城市建设区域。

　　但近些年来，填海造地却从城市建设转向房地产开发。有业内人士表示，随着海南国际旅游岛建设的推进，海南沿海地块的价值越来越高，三亚海棠湾的拍卖价都在每亩300万元到400万元，海口长流起步区的拍卖价已经到了每亩500万元，相较之下填海造地的成本就太低了。而且填海造地还可以选择在已经开发成熟的地带，性价比就更高。

　　另一位开发商表示，填海程序相对简单、约束少、成本低。用海管理与用地管理衔接不够，围填海管理在计划、指标、审批、供应等环节上，与土地管理存在一定差异，与土地征地拆迁、补偿等相比， “麻烦 ”少、补偿成本低、使用自由度大。因此，填海一直被认为是一项最便宜、最快捷、最自由的 “三最 ”工程。

　　在海南，最有名而又有赚钱效应的填海项目当属凤凰岛项目。位于三亚市三亚湾“阳光海岸”的凤凰岛是海南首座人工岛，在大海礁盘之中吹填而成，占地面积547.6亩，包括高档住宅、超星级酒店、会议中心、商业街、国际邮轮码头等，计划建设50多万平方米的楼盘。2010年1月，三亚凤凰岛一期开盘700套当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元。

　　而这两年大量的高档超星级酒店以填海造地的形式开始出现，仅在海口，由浙江中汇控股集团在万绿园北侧建设的海口湾灯塔酒店总投资约9亿美元，填海造岛面积约450亩，岛上将建设200米高的超星级酒店。由深圳天利地产集团在海口西海岸建设的千禧酒店总投资28亿元，将填出一个面积为90多亩的人工岛，岛上将建设300多米高的108层七星级酒店……

　　没有确切的数据表明这些年海口到底通过填海造地向大海要了多少城区面积，但可以肯定的是，随着正在建设的美丽沙、新埠岛、海口港二期工程以及即将建设的海口湾歌剧院人工岛等填海项目的完工，这一数字必将再创新高。  

　　“不少海景楼盘也通过填海的形式扩张，一期看海，到第三期还是看海，价格越来越高。”一位开发商向《证券导报》记者表示，“海景房的价格都在万元以上，不过第一期的住户就隔着二、三期的房子再也看不到海了。”

　　填海项目隐忧多

　　围海造地工程并非简单地减少海面面积，而是带来了很多无法预料的后果———曲折的海岸线被简单地填成直线，那些能净化海水和养育贝类生物的滩涂湿地被石块制的人工堤岸所取代，海豚、海牛和候鸟的栖息地都可能遭到破坏。最易出问题的是在河流入海口的围海工程，这种工程往往会使得入海口变得狭窄，易造成海水倒灌、水灾内涝等多种灾害。

　　而在今年4月份，国内多家媒体报道，深圳市宝安中心区“深业海岸线”、“幸福海岸”“金泓凯旋城”、“西岸茶城”、“熙龙湾”等知名楼盘楼盘，均出现了不同程度的沉降。其中“西岸茶城”的沉降达12厘米之深，台阶与柱子下的石板间足以放下一只手，而发生沉降的几个楼盘也均是通过填海“造”出来的。

　　当地居民将楼盘沉降现象归因于房地产开发的大干快上，“填海完成才七八年就建起这么多高楼，不沉降才怪呢。”深圳市宝安中心区，亲眼目睹宝安填海区域的建设过程的当地居民说，这里填海没多久就开始大规模建设商品房小区，是导致楼盘出现大面积沉降的主要原因。

　　有专家解释，在国外，填海区通常经历30年左右，经过海水冲刷和地表充分沉积才可大规模建设，然而，近年来房价节节攀升，房地产急剧扩张，导致有的填海区完工不足10年就进行房地产开发，土地根基不稳，地表或继续缓慢沉降。