大学生毕业补贴不要了:2012形势分析及应对思路（2）

 一、客观分析当前形势，在适应中寻求突破

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二、理性看待行业前景，在调控中实现突围

     根据国家房地产政策的走向，客观地说，整个房地产业正在面临一次真正意义上的结构调整和深度洗牌。但我们认为，在这波调整中，随着行业集中度的不断提高，房地产业仍将在挤压与淘汰中顽强生存并转型。

 （一）支柱产业地位暂难撼动。尽管目前的宏观调控主要集中在房地产领域，但体现出的差异化非常明显，有轻有重，有保有压；地域不同，力度不同。这就说明，宏观调控不是要遏制房地产发展，而是通过商品房限购限贷等政策，遏制房价过快上涨，保持房价基本平稳，引导市场健康发展，决非否定行业在国民经济中的重要作用。我们认为，房地产仍是中央政府调控经济发展速度的筹码，是地方政府较长期保障土地财政需求的工具。即使在当前转变发展模式的过程中，经济转型也不会一步到位，一蹴而就，房地产业仍将保持客观事实上的支柱产业地位。未来只要GDP保持8%上下的中速增长，房地产业就会获得生存机会，继续带动下游近60个行业的同步发展。 

（二）城镇刚性需求难言逆转。我国的城镇化进程仍在稳中加快，预计2015年城市化率将超过55%，未来十年中国至少有2亿农民进城，需要七、八千万套住房。比如，到2012年，湖南的城镇化率就将进军到50%以上，长株潭的一体化更加提振市场的刚性需求，80、90年代出生的人口群体加速自主性需求增加，同时随着生活水平和消费水平的提高，居民对住房的标准、舒适度及各种配套有了新的更高要求，改善性需求将始终保持高位。只能说，楼市调控可以延缓购房周期，调整楼市价格，但不会逆转刚性的购房需求，房地产从整体上不存在全面崩盘的风险。

（三）房地产走势先低后稳。房地产属于国家调控GDP走势的重要杠杆，在相互制衡的税收与金融政策完全优化到位之前，房地产资金仍会维持从紧状态。由于地方财政支出庞大，土地财政需求无法缓解，随着房地产市场的低迷加深，不排除一线以外的城市采取“明紧暗松”的阴阳做法，稀释房地产政策的从紧监管，减缓房价的跌速。我们分析，明年上半年在商品房价实现合理调整和物价指数回落到3.5%后，下半年调控政策有可能分区域优化和微调，以求楼市走势稳定，预防房价过快下跌，同时也会用一些对冲政策来填补“限购限贷”政策逐渐放松或退出留下的空挡，防止房价过快反弹回升。我们预测，到保障房批量上市的时候，房地产调控政策就会开始松动，在全面开征房产税之后，限购限贷政策将先后在相关城市取消。

1.保障房走势。继续获得政策支持，一二线城市的第一批1000万保障房将陆续入市，三四线城市的第一批保障房上马开建。由于资金缺口较大，部分项目会延后到2013年启动。我们分析，为了缓解地方财政资金困难，地方政府实施“潜规则”，也就是不动声色地改变部分保障房的使用性质，将保障房变为政策性商品房出售，以求资金快速回笼。由此，政策性商品房可能成为市场新的亮点甚至垄断。

2.商品房走势。一二线城市的商品房，2012年会延续去年低迷回落走势，刚性需求的观望气氛进一步弥漫，加上部分保障房变性为政策商品房所带来的压力，商品房的销售情势非常严峻，虽然在十八大前调控政策可能有所松绑，但房地产低迷下滑的惯性与趋势不会反转。三四线城市开发商仍能在相对宽松的政策环境中得到生存，继续分享土地财政带来的财富效应。我们预测，2012年商品房的走势，前跌后稳，量价低迷，坎坷前行，部分曾经出现非理性快速飙涨的城市楼盘的价格会回落到30—50%上下。但从整体上看，由于通胀高企及开发成本抬高，2012年房价不会出现大幅度下跌，一线城市可能出现20-30%降幅，二线城市10-20%调整，类似于长沙等均价绝对值不高的城市，房价降速及降幅都不会很明显。三线城市走势平稳或回落不超过10%，四线城市则会稳中有升。

 3.开发商生存路径演变。行业进入分化、整合的趋势已经形成，开发商开始进入储备过冬棉袄、抱团取暖，现金为王时期；大浪淘沙，适者生存；浪潮退却，方知谁在裸泳。我们分析，在这轮战略洗牌过程中，一小批国资为主、民资为辅的实力企业将获得新生，在更新的商业模式中，组建成系统集成城市土地、物业价值和提升城市品位的综合运营商，成为城市经营的巨无霸。其他从倒闭、重组、整合、收购循环中走出来的开发商，主要在涅槃重生后经营效率、综合开发能力的提高中获得效益，普通开发商将“完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业”（巴曙松语）。