【专业前沿】建筑成本经济指标建立与分析
【引例】
A5#楼工程（砖混结构）为位于济南市新开发区内，地理位置优越，周围环境优美，空气质量好，濒临某工业园，交通便利，不仅有多路公交车经过，而且距离京沪高速入口以及汽车总站、火车站都较近，生活设施齐全。该工程总建筑面积2674.24㎡，工程总造价为：183万元，价位为中等水平，含有商业部分和住宅部分，并有多种户型供选择，每户建筑面积在90㎡～135㎡范围内，适合消费者家庭式居住。主体工程分高低两部分，商业部分二层，住宅部分地上七层（含阁楼）。标准层层高均为2.90m，商业部分一层3.40m，二层2.90m。本工程建筑工程等级为三级，屋面防水等级为二级，防水层设计使用年限为15年，耐火等级按二级设计，抗震烈度按六度设防，设计使用年限为50年。
【问题的提出】
近些年来，随着国家经济建设蓬勃发展，基本建设工程与企业技术改造项目越来越多，我国工程造价领域存在一个普遍的问题就是不重视建设成本经济指标作用，以致不能如实反映工程的实际造价和相应的指标。
建筑成本经济指标分析以国家规定的计算规则，在准确计算工程数量的基础上按照国家及地方定额占颁发的预算定额、费用定额、设计文件、变更费用及签证等为依据，对施工单位所做的工程预算费用进行成本经济指标分析。通过搞好工程项目成本经济指标分析，既能为单位节省建设资金，加强工程建设的监督管理，提高投资效益，也能为施工企业减少损失，实现预期利润，提高企业的竞争力。根据成本经济指标分析的结果，加强对工程进行中的投资控制，提高企业竞争力和社会资源有效合理的利用，对资源合理配置起到更深的影响。同时结合低碳环保相关要求，充分分析相关建筑成本经济指标。
经济全球化的浪潮和高速发展的科学技术使得世界各国都面临这前所未有的发展机遇和激烈竞争。在过去的几十年里，随着改革开放的不断深入，我国经济持续高速发展。任何经济发展都离不开大量大规模的工程项目的建设。在经济全球化和科学技术高速发展的背景下，我国的工程项目建设呈现出投资规模巨大、施工工艺复杂、建设工期紧迫、参与人员与部门众多的变化趋势。在这种新形势下，如何有效的进行建设工程的有效控制，以降低成本，提高效益，实现投资价值的最大化，无论对于国家还是企业都具有深远的意义。
【研究思路及其方法】
本工程采用定额计价的计算方法，按照现行的预算定额的分部分项工程量的单价以及市场材料价格的调整计算出定额直接费，再按照有关规定取费另行计算间接费、利润和税金，得出该工程的预算价格以此作为成本经济指标分析的依据。现阶段，山东省规定的编制施工图预算的方法有三种：一种是96综合定额的方法，这种计价方法已经不再适应市场经济的要求，将逐渐被淘汰，但仍有极少数的企业仍使用这种方法；再一种是03消耗量定额法，这种方法自推广以来，使用普遍，是目前我国使用最广泛的计价方法；还有一种方法是清单计价法，该方法正在推广使用阶段，是计价方法的一个发展趋势。
其次对A5#楼工程各个阶段进行成本经济指标分析，通过检查识别各阶段和各部分的成本并对其分析然后立足于单位面积和单位造价对人材机成本分析和取费成本经济指标分析，选择合理有效的成本经济指标，使更能有效的进行资源的合理运用，然后按照成本经济指标作为标准进行施工。一般遵循这样一个过程：
【前期准备情况及分析】
一、本工程采用的建筑成本经济指标
1、单位面积上的成本经济指标
在A5#楼工程（砖混结构）中，在单位面积上建立相应的建筑成本经济指标。比如，单位面积上的钢筋用量成本经济指标，单位面积上的混凝土用量成本经济指标，单位面积上的砖用量成本经济指标，单位面积上的人工费成本经济指标，单位面积上的模板、支撑、脚手架工程成本经济指标，单位面积上各种费用成本经济指标分析等。
2、单位造价上的成本经济指标
在A5#楼工程（砖混结构）中，在单位造价上建立相应的建筑成本经济指标。比如，单方造价成本经济指标，建筑分部工程预算造价成本经济指标，建筑分部工程人工费成本经济指标，建筑分部工程机械成本经济指标，单位造价中的钢筋、混凝土、砖等材料造价指标等。
3、取费成本经济指标
在A5#楼工程（砖混结构）中，在取费建立相应的建筑成本经济指标。在建筑工程和装饰工程中，比如，直接工程费成本经济指标，措施费成本经济指标，直接费成本经济指标，企业管理费成本经济指标，利润成本经济指标，规费成本经济指标，税金成本经济指标等等。
4、其他成本经济指标
在A5#楼工程（砖混结构）中，在其他方面建立相应的建筑成本经济指标。比如，基础、梁板柱、其他构件钢筋用量分析建筑成本经济指标，钢筋类型比重成本经济指标，钢筋选用比重（不分级别）成本经济指标，各部件构件混凝土用量百分比成本经济指标，机制红砖与黏土多孔砖的用量成本经济指标等。
二、准备一份完整的工程基本资料
基本资料是建筑成本经济指标分析的主要依据之一，包括经审批、会审、变更后的各种图纸、设计说明书及相关的标准设备安装、构件、配件图集以及建筑材料的供应、工程变更签证等资料。审核前仔细地阅读以上资料，对全面了解工程的内容，在工程量计算不重复，能取得良好的效果。在A5#楼工程（砖混结构）中的需要收集的基本资料包含一下几方面的内容：
1、工程基本概况：
本工程为A5#楼（砖混结构）。建筑面积为2674.24㎡，分为住宅和商业两部分。住宅地上七层（含阁楼），标准层层高为2.90m，商业部分两层，首层层高为3.40m，二层层高为2.90m。A5#楼工程建筑总造价为1836206.59元，其中建筑工程部分为1558958.16元，装饰工程部分为277248.43元。本工程预算根据《2003年山东省消耗量定额》作为计算依据，《2006年山东省价目表》作为造价依据，并以《2006年济南市价目表》及当地市场价格作为调整。
本工程建筑工程等级为三级，屋面防水等级为二级，防水层设计使用年限为15年；本工程为六层砖混结构，耐火等级按二级设计；抗震烈度按六度设防，设计使用年限为50年。室内地面标高为±0.000米，相当于绝对标高22.990米。
A5#楼工程（砖混结构）的自然条件：基本风压：0.45KPa；基本雪压：0.35KPa，地面粗糙度属于B类；抗震设防烈度：6度（第一组），设计地震加速度0.05g；最大冻土深度：0.50米；地下水位埋深：自然地坪以下3.0~3.4米，年变化幅度1.50米。
2、预算编制要求：
总的预算报表分为两块：土建安装总承包总价（不含甲供材、甲分包）；甲供材部分（取费后扣除）；甲分包部分（暂不考虑总包管理费用）。
本工程预算按03消耗量，山东06价目表，济南06价目表，税前优惠2%；人工定额单价：土建、安装为28.8元/工日；装修为34元/工日。
甲供材的范围：钢材、水泥、外墙面砖、楼梯间花岗岩及所有安装主材（除灯具、开关、插座以外）。
甲分包的范围：铝合金窗、所有的门、外墙涂料、外墙保温、全部护栏（含楼梯、外墙），室内管网。
包干项目和部分材料价格：铝合金门窗暂按均价450元/㎡（含屋面天窗）；栏杆：外墙阳台栏杆暂按200元/m；外墙空调板护栏暂按125元/m；外墙女儿墙护栏暂按65元/m；室内楼梯栏杆暂按130元/m；其他材料价格执行09年济南第二季度信息价等等。
3、市场价差表的分析
在A5#楼工程（砖混结构）的造价预算过程中，套用《山东省价目表》（2006），并用《济南市价目表》（2006）作调整，并充分考虑市场价差的因素，预算中用到的单价及时和市场材料等价格相匹配。从而保证了建筑成本经济指标的准确性、技术性、权威性。
三、正确计算工程量并合理套用定额
A5#楼工程（砖混结构）工程量的计算，严格按山东省消耗量定额工程量计算规则进行，对重复使用的基数的计算准确，具体各分项工程量在计算过程中，采用数理统计法，按照一定的顺序进行计算。在使用过程中，本工程仅采用03消耗量定额计价规则，不存在工程计算分时段的问题，但注意了安装和土建装饰相近部分之间的划分，注意不重算，漏算，定额子目的选择严格按设计和施工组织的规定进行，做到公正合理。
在确定项目的建筑成本经济指标后，根据所采用的预算定额，取费标准，以统一的工程量计算规则计算工程量，套用定额单价计算取费。
1、计算工程量
计算A5#楼工程（砖混结构）工程量工作在整个建筑成本经济指标分析过程中是最繁重、需要时间最长的一个环节，其准确与否直接影响建筑成本经济指标分析结果的准确性，因此必须在工程量计算上严谨细致，才能保证成本经济指标质量。
工程量计算首先根据工程内容和定额项目列出计算工程量的分部分项工程，本次建筑成本经济指标分析涉及的工程量仅包含土建及装饰的内容但值得注意的是安装工程中包含的土建部分也在该部分进行汇总结算。第二根据图纸上的具体尺寸，及有关数据，代入计算式进行数值计算其中根据图纸会审中对图纸变更的工程量一并进行重新计算。第三对计算结果的计量单位进行调整，使之与定额中相应的分部分项工程的计量单位保持一致。
2、套用预算定额计价
工程量计算完毕并核对无误后，用所得到的各分项工程量套用相对应的预算定额子目，在A5#楼工程（砖混结构）中，采用2006年山东省价目表、2006年济南市价目表、当地市场材料等价格进行调整计算直接工程费，采用2006年山东省价目表计算工程项目省价直接费。
四、严格关注取费及材料调价
1、严格关注取费
同一项工程取费标准不同，工程造价差别很大。应严格按国家及省里颁布的标准收费。若有些工程在合同内注明取费级别，则在审核过程中应按合同执行。
本工程采用三类工程取费，即建筑工程企业管理费：5.10%，利润：3.20%，税金：3.44%，装饰工程企业管理费：51.00%， 利润:17.00%， 税金：3.44%
另外措施费率与规费费率的按省建设厅、省财政厅《关于印发山东省建筑安装工程费用项目组成的通知（鲁建标字[2004]3号）》发布的山东省建筑、装饰装修工程费率计取。
2、材料价差的调整
材料价差，是指因工程建设周期较长或建筑材料供应不及时，造成材料实际价格与预算价格存在差异，或因材料代用发生的价格差额。
在工程结算中，本工程材料价差的调整范围严格按照当地的有关规定办理。由建设单位供应并按材料预算价格转给施工企业的材料，在竣工结算时，不予调整。材料价差由建设单位单独核算，在编制工程决算时摊入工程成本。由施工企业采购的材料进行价差调整，按照签订合同时予以明确的方式调整。材料价差调整的方法有单项调整和按系数调整两种。
本工程中主材采用单项调整方法，其计算公式如下:
主材价差调整额=换算材料定额消耗量*(换算材料市场价格一换算材料预算价格
本工程钢材、水泥等材料价格均采用这种方式调整价差。
比如对本工程钢材的价差调整，钢材2006年钢材市场价升高，在计算钢材价时将不同时期钢材分别调整价差，即不同时期所进钢材分别计算价格，济南06价目表中（钢筋直径6.5）显示的价格是3050元/吨，市场价格是3600元/吨计算。
其中钢材调整额=本季度消耗量*（3600元/吨-3050元/吨）
【附：我国建筑行业中建筑成本经济指标】
1、桩基工程（如有）：70~100元/㎡；
2、钢筋：40~75kg/㎡（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/㎡；
3、砼：0.3~0.5m³/㎡（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/㎡；
4、砌体工程：60~120元/㎡（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/㎡；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/㎡（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/㎡；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/㎡（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/㎡（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5㎡(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/㎡，一般为90~150元/㎡，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/㎡；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/㎡（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/㎡（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/㎡，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/㎡；
13、人工费：130~200元/㎡；
14、室外配套工程：30~300元/㎡，一般约为70~100元/㎡；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/㎡；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/㎡；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/㎡；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/㎡；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/㎡；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/㎡，高档的可能高达100元/㎡。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/㎡，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/㎡，这要看档次高低，也有300元/㎡简装修，更有3000~10000元/㎡超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/㎡；
22、监理费：3~30元/㎡；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/㎡，高者可达500元/㎡以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/㎡，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/㎡，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/㎡以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/㎡，也有高达2000元/㎡以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/㎡，各地标准都不一样。
结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/㎡。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/㎡左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/㎡左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营、政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/㎡。
中财网