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“限购令”利在短期弊在长期

“限购令”利在短期弊在长期

    今年1月国务院出台的调控房地产市场“新国八条”明确，国内70多个直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的大中城市，需要根据各自城市的实际情况制订限制购买政策，这把去年楼市调控中个别城市制订的在短期内执行的限购政策推向了全国，在执行时效上也成为一个相当长的时期。“新国八条”公布以后，各地陆续公布了商品房限购细则，引起了舆论的强烈质疑，其中以北京出台的细则最为严厉，但其中外地人在北京购房须提供5年纳税证明的规定被指为地域歧视。

    “限购令”之所以成为舆论的焦点，人们所关注的已经不是它对降低处于高烧之中的房价能够发挥多少作用，而是它是否违反了市场经济买卖自由的基本原则。这显然是一个值得探讨的重大话题。

切断投资投机资金的源头

    判断“限购令”的出台是否合理，不能孤立地看这项政策与市场经济原则是否符合，更重要的是要看这项政策出台的市场背景。我国房地产市场在上世纪末建立以来，虽然时间还不算很长，但由于它普遍被地方政府作为拉动地方经济、增加政府财政收入的一个支柱产业来加以扶持，出现了直追世界发达国家的发展速度，商品房的价格扶摇直上，与普通民众的购买能力拉开了越来越大的距离，房地产市场基本成为由投资投机资金操纵的一个市场。但是，房地产市场不仅具有一般的商品属性，更重要的是，它必须向民众提供居住的保障功能，而这种由投资投机的市场已经严重挤压了市场的保障功能，使民众不堪其重，直接导致了社会的不和谐。

    很显然，中国房地产市场出现的这种状况是不正常的，即使是在成熟的西方市场经济国家，政府也必须首先保证住房的基本供给，保证民众能够安居乐业。试想，如果大量商品房由投资投机资金的主人把持，其价格也在他们的操纵下高居不下，而在人数上占有绝对多数的中低收入者却不得不承受蜗居之苦，即使要买房也只能被动地接受投资投机资金的主人开出的高价，虽然似乎满足了市场经济的买卖自由，却制造了一种严重的社会不公平，任何一个负责任的政府都是不可能放任这种情况肆意泛滥的。住房作为民生必需品，必须首先满足基本的居住需求，只有在占人口绝大多数的民众有了基本的居住保障以后，才可以考虑让投资或者投机力量进入这个市场。

    当然，要遏制一个市场中的投资投机力量，最可靠的途径是提供更多的商品，改变市场的供求关系。从去年开始的我国房地产市场调控措施中也确实有这样的内容，中央政府要求各地加大土地供应。但是，土地是一种不可再生资源，对于我国这样一个人口众多的国家来说，土地必须首先保证粮食和蔬菜种植，最近几年一些城市随着房地产市场的活跃，大量耕地被高楼侵占，粮食安全已经受到了威胁，因此，加大土地供应至少在目前来说已经缺乏可以任意调配的空间。在这种情况下，要收到市场调控的效果，更为有效的措施应该是从源头上切断投资投机资金进入市场的途径。因此，“限购令”的推出是有其合理性的，它是对畸形市场的一种政策矫正。

限购只是一种应急措施

    其实，此次由中央政府出面发布的“限购令”，在去年的市场调控中，已经有一些城市先期实行，只是当时这些城市设定的限购期都很短，如厦门在去年9月推出的限购措施，原来规定只用到当年年底。而这一次各地推出的“限购令”，都没有事先公布限购期限，究竟什么时候取消，相信各地政府目前都未有计划。但是，一个可以确认的结论是，“限购令”只能是一种应急措施，它不可能长期存续下去。

    就目前的情势来看，“限购令”实行的时间虽然还不算长，但已经收到了一些效果，一些城市的商品房成交量急剧下降，像上海甚至出现了连续数周“零成交”的情况。这种情况说明，当投资投机资金退出房地产市场以后，居住型的刚性需求可能还没有跟上。而居住型需求之所以未能跟上，一方面是房价仍在高处徘徊，居住型需求处在观望中，一旦房价下跌到合适的位置，居住型需求就会出手。很显然，就目前来说，决定商品房价格的主要力量仍在开发商一方，但随着时间的推移，市场的这个重心就有可能向居住型购买者移位。

    “限购令”的目的，是为了遏制过于兴旺的投资投机资金在房地产市场的兴风作浪。当投资投机势力在房地产市场失去用武之地的时候，房地产开发商就失去了他们最有力的“同盟者”，那么，问题的关键就在于开发商到底能够坚持多久。房地产开发需要庞大资金的支持，以往在地方政府的支持下，开发商利用银行信贷的通道很宽敞，但现在随着货币政策的紧缩，这方面的条件已经不复存在，包括一些在资本市场上市的房地产开发商，利用直接融资渠道解决资金周转的便利条件也被取消，因此，假以时日，开发商的资金链一定会出现问题。而当这个问题发生的时候，开发商惟有降价销售囤积的商品房才能生存，那么，“限购令”的目的也就基本达到了。

    令人产生纠结的一个问题是，“限购令”既然是一种应急措施，它总有退出的一天。那么，选择什么样的时机退出，退出以后市场又会出现什么样的情景，是政府在市场调控中必须有认真考量的一个问题。由于我国地方政府普遍将房地产业作为支柱产业，那么，当“限购令”产生了逼迫房价下跌的效果，虽然可以在一定程度上满足居住型需求，但对地方经济的发展却可能产生一定的负面影响，地方政府是否能挺过这一关？实际上，我国房地产市场已经有过多次调控，但最终都是草草收场，关键就在于房价的下跌使地方政府难以承受。本轮调控的力度虽然大于以往任何一次，但由于这个基本格局未有改变，这仍是一个让人担心的问题。很显然，如果缺乏“限购令”的配套措施，特别是对目前房地产市场的基本格局未有触动，那么，“限购令”所起的积极作用只能是短期的，一旦退出，投资投机资金卷土重来，市场很快就会反弹，回到原有状态。

“限购令”副作用不可忽视

    “限购令”尽管有一定的合理性。但是，它毕竟是政府动用行政手段干预市场的一种行为，从根本上说，它带来的一个副作用是使政府更深地陷于市场。我国房地产市场之所以会出现当前面临的各种问题，其中很大一个原因正是政府过度地利用这个市场的杠杆效应，将其作为拉动地方经济、增加地方政府财政收入的一个工具来使用，从而使市场的投资投机功能极端膨胀，对住房的保障和改善功能形成了严重的挤压。因此，今天的调控从某种程度上来说也需要政府行为的纠偏，其中一个很重要的方面就是政府应该逐步退出对市场的过度利用，让市场能够理性运行。但是，“限购令”却使政府更难以摆脱对房地产市场的控制和利用，从长远来看，这不仅不利于这个市场的发展和成熟，而且也容易导致政府职能出现偏误。

    在市场经济社会中，政府作为一个社会管理职能机构，它其实是一个社会各种利益主体的仲裁机构，不应该有自己的利益。但长期以来，在我国的多个行业、多个领域，都可见到政府干预的影子，它的结果固然可以利用政府所拥有的强硬权力推动市场发展，但也容易导致垄断等有违市场经济原则的后果。而且，一旦政府对市场产生了利益欲求，市场就必然会扭曲，像房地产市场这种与民生福祉紧密关联的市场，更容易出现背离民生需求的问题。但令人不安的是，即使是在此次力度超过以往的房地产市场调控中，政府利用调控加强自身在市场中的地位，从这个市场中攫取更多利益的倾向仍然清晰可见，比如借着打击投资投机的名义在部分城市推出了房产税。“限购令”虽然不直接给地方政府带来经济上的利益，但事实上它进一步加强了政府在市场的中的强势地位，这是一种值得警惕的倾向。

    特别需要指出的是，“限购令”中对外地人购房的限制措施与户籍制度挂钩，这势必使正在艰难推进的户籍制度改革更加困难。我国在计划经济时期实行的户籍管理制度限制了人员流动，带来的后果是限制了人的自由发展，使社会发展停滞不前。本来，虽然户籍制度改革困难重重，但商品房市场的活跃事实上使户籍出现了贬值，然而限制外地人购房却使户籍再次出现了可以待价而沽的价值，这与我国改革开放的大方向是相违背的。当然，目前对外地人的限购并不是对外地人的完全排斥，但由户籍所产生的人口的等级观念在这次对外地人限购的动作中死灰复燃，在本地人与外地人之间竖起了壁垒，事实上已造成外地人的低人一等。很显然，这对整个社会的伤害是长久的，需要政府拿出有效的应对措施来修补这种裂痕。

    政府出台的任何政策，都具有公共性，因此必须做到公正公平，有足够的合法性和合理性支撑。从这一点说，“限购令”虽然是政府的不得已而为之，但显然是一项有瑕疵的政策，也是政府为以往过度利用房地产市场不得不付出的政府信用代价。因此，面对“限购令”所引起的争议，更重要的是我们必须看到政府职能转变的重要性，政府出台的公共政策再也不能停留在“头痛医头，脚痛医脚”的低水平状态了。