feeling bigbang下载:某房地产开发公司出售资产少缴税案

某房地产开发公司出售资产少缴税案

2008-09-28 08:06:07|  分类： 案例分析 |  标签： |字号大中小 订阅

一、基本案情

（一）案件来源

根据专项检查工作的安排，检查二科于2006年6月对某房地产开发有限公司（以下简称H公司）2005-2006年度的地方税申报缴纳情况进行了专项检查。

（二）纳税人基本情况

该企业成立于1995年10月，于2004年底实施改制，由原国有控股三资企业变更为内资企业，企业性质：有限责任公司。注册资金：3803.18万元。经营范围：房地产开发经营，房屋租赁。记账方式：电脑记账。该企业2005年取得主营业务收入6973.50元，账面利润-2398727.71元，纳税调整后所得为-2074845.58元。2006年取得主营业务收入3845816.80元，账面利润-7314471.17元，纳税调整后所得为-1301926.20元。

（三）主要违法事实

该企业在2005年2月结算某花苑拆迁安置房拆迁时，按开发成本价457679.50作为营业税计税依据申报缴纳税款，未按照国家税务总局有关计税组成价格政策确定计税依据，少计算计税依据457679.50/（1-5%）-457679.50=240883.87元，少申报缴纳营业税=240883.87×5%=12044.19元，

该企业在2007年2月将挂“其他应付款”科目（2007年1月5#凭证）贷方4950000.00元往来款转为其他业务收入，经检查核实此笔收入应为2006年12月份处置出售经营性资产某酒店的价外补贴收入4950000.00元，酒店合同成交价31023444.78元，实际处置收入应为35973444.78元。

（四）处理结果

该企业2005年少计算确定营业税计税依据240883.87元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定第二款规定，追缴其少缴2005年营业税税款12044.19元、城建税843.09元、教附481.76元，并处少缴税款0.5倍的罚款，并加收相应的滞纳金。

经查该企业2007年1月挂其他应付款科目贷方补贴收入4950000.00元，应确定为2006年12月处置出售经营性资产实际收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定第二款规定，追缴其少缴2006年营业税税款247500.00元、城建税17325.00元、教附9900.00元，追缴其少缴2006年企业所得税1112715.05元，并处少缴税款0.5倍的罚款，并加收相应的滞纳金。

二、稽查方法

（一）查前准备，分析疑点，确定方案

在进户实施检查前，检查人员通过地税信息系统查询纳税人的申报纳税信息和财务报表信息以及相关企业基本信息，并对查询的信息进行比对和逻辑分析。通过分析，检查人员发现该公司主要存在以下问题和疑点：

1、该房产公司成立1995年10月，性质为中外合资企业，2004年12月该公司实行企业改制，变更为内资有限责任公司，2006年10月企业实收资本由9100000.00元增资为38031820.00元，出资股东和法人代表发生变化。

2、根据该公司的财务报表，通过相关指标分析，发现该公司2006年度的主营销售收入与营业税税金及附加不匹配，存在相当大的误差。

3、企业资产负债表中有关固定资产增减变化及固定资产清理2005和2006年数据逻辑对应关系不相符。

4、在企业资产负债表中发现企业存货2005年有增加发生额46690142.42元，2006年有22296089.84元增加发生额，判断应该有新的项目开发在开发，但信息系统却未发现有相对应的营业税及土地增值税税款入库。

为了进一步做好查前基础工作，检查人员联系相关的管理分局，从查找的该企业管户资料中了解到以下情况：

该企业1999年成立，性质为中外合资（以下简称A公司），2005年以前的企业所得税由国税部门征管。到2004年底国有股份改制前仅在市区开发一个项目，某花苑小区及附属商业用房，该项目商品房销售大都已在2004年公司改制前销售结束。2004年12月企业改制变更为内资有限责任公司（以下简称B公司）。2005年B公司在通州市某地取得开发项目并成立分公司，在属地缴纳营业税和企业所得税，地税信息系统反映财务报表信息是合并报表含分公司，目前在市区无开发项目。2006年10月改制时购买B公司股权的四名股东在经济利益上处理上发生纠纷，一起将全部股份转让某某企业，公司更名为H公司，并对公司实施了增资。

根据掌握有关情况及疑点，检查人员制定检查方案，制定方案时检查人员没有因为该公司2005-2006年在市区没有开发项目掉以轻心，而是根据该公司2006年度的主营销售收入与营业税税金及附加不匹配，以及2006年发生股权转让和增资，将2006年营业税和股东个人所得税列为重点检查范围。同时因为H公司在通州的分公司，在属地缴纳营业税和企业所得税，排除了有开发项目不按预售账款预交税款的嫌疑。

（二）深入企业，认真检查，锁定疑点

2006年6月检查组按照检查计划，对该公司2005-2006年度的地方税申报缴纳情况进行了实地检查。检查中企业相关人员能配合检查人员的工作，公司法人代表C某向检查人员介绍了企业基本情况，同时说公司注重税法学习，一贯依法诚信纳税，2006年企业股权转让时已请管理分局将2006年10月前税款进行了清缴并且2007年2月聘请某税务事务所对2007年企业所得税进行了汇算清缴， 2005-2006年度的地方税收缴纳方面不会有什么问题，请检查人员放心。检查人员不为其言语影响，按照既定检查方案实施检查。

在接下来两天检查的进程似乎证实了C某的说法，检查的初步结果出乎检查人员的意料，检查方案中作为重点突破方向的2006年度检查中暂时未发现问题。原公司自然人股东转让股权增值部分已按规定缴纳个人所得税，租赁收入的营业税及其他地方税种都已足额缴纳入库。2006年业务收入与经营税金不匹配原因是2006年在固定资产清理中处置经营性资产酒店收入未列入主营业务收入，但已按处置收入缴纳营业税。这个疑点也可以排除了。倒是2005年发现了一些问题该公司在结转花苑小区拆迁安置房拆迁成本时，按不含税成本价计算缴纳营业税，未按照税务总局计税组成价格成本价（1-5%）组成计税依据，少缴纳营业税税款12044.19元；对这一问题，企业办税人员承认是因为对税收有关政策不了解，并不是有意想少缴税款，并认可检查结果。对于初步的检查结果，检查人员产生了困惑，是制定的检查方案制定不确实际没有选对突破方向，还是如C某所说那样该公司一贯依法诚信纳税没有什么大问题。

本着对工作认真负责的态度，检查人员进一步深入检查，经过认真细致的核对有关财务资料，发现2006年12月处置的经营性资产某酒店转让价格上存在疑点。因为该酒店是公司1999年某花苑小区开发项目的商办用房，就在H公司附近，检查人员决定对酒店进行了实地观察了解，因为检查人员熟知目前市区商业地产的价格，发现这样规模的酒店其转让价格仅为31023444.78元，价格明显偏低。检查人员要求H公司提供酒店转让协议并做出合理解释，H公司总经理M某解释说2002年H公司前身合资企业A公司的法人代表G某因经济犯罪被法办，纪检及政府有关部门组成联合工作组进驻公司，进行整顿，并参与企业资产清算及股份改制工作，并决定公司改制后将酒店转让给D企业，转让价格是由政府有关部门核定，不是企业自主行为，并拿出相关改制文件及2004年底与D公司签订的酒店转让协议。检查人员进行认真核对，文件是真实，酒店转让实际价格与2004年签订的转让协议是吻合，一切看来都是合理合据，H公司有关人员也说，你们税务局可以不相信我们企业，政府部门的文件是真的吧，有点将检查人员军的意思。

H公司有关人员希望检查早点结束的心态反而引起了检查人员的疑问，为什么2004年签订了转让协议，过了两年时间，2006年底原企业改制时自然人股东撤出后，H公司接手后才办理酒店转让手续，当检查人员提出这一问题，M某迟疑半天才支吾回答是因为D公司拖了两年购买酒店资金才筹集到，这一细微变化引起检查人员的注意，检查组经过商量决定对酒店处置问题延伸检查，重点关注大额资金往来。往后延伸检查查到2007年1月30号时，发现挂其他应付款科目贷方4950000.00元的往来款结转到其他业务收入，往前查，2004年4月起就有该往来款，但账簿上未注明往来单位，经检查原始凭证发现是购买酒店D公司汇来的。检查组要求财会人员对此做出解释，财会人员2006年10月才到H公司对此问题不清楚，当时经手的财会人员早已离开公司，检查陷入了僵局，检查人员迅速对有关资料线索进行复印取证后，决定暂时收兵，重新部署。

（三）内查外调，连续出击，水落石出

第二天检查组决定先到局里，对前一段检查发现问题和线索进行梳理和归纳，认为应及时调整检查方案和突破方向，有必要对酒店资产转让的关联方D公司进行协查。并将有关问题及时向局领导进行汇报，局领导同意检查组意见。办理相关协查手续后，检查人员来到D公司对酒店转让一事进行调查，通过调查发现该酒店实际转让价格35973444.78元，其中31023444.78元H公司开据了正式不动产发票, D公司作为固定资产入账,另外4950000.00元开的是收据, D公司作为购买酒店资产的违约金列在该企业2006年度营业外支出,实际是酒店转让的补贴支出，检查人员对调查发现的资料进行取证并对有关人员作了调查笔录。

回到局里后，检查组将协查发现问题向局里做了汇报，并建议局里对D公司将购买酒店资产性支出直接在费用中列支问题及时处理。并决定对H公司下一阶段检查手段主要以调查询问笔录为主并结合企业账簿检查。根据不同的被询问对象，检查人员进行了合理的分工，明确了各自的询问重点，并草拟好询问提纲，寻找突破口。

检查人员再次来到H公司，首先对企业负责人及财务人员进行税法宣传和教育，告知纳税人相关的权利和义务，要求他们如实回答税务检查询问的问题，因事先已从D公司获知调查情况同时迫于税收法律威严和被检查人员文明执法的态度所感染，公司负责人如实说出事情真相：2004年政府有关部门决定公司改制后将酒店转让给D企业并核定转让价格，公司一直认为转让价格偏低，要求提高转让价格，而D公司以转让价格合同已约定拒绝让步，H公司接受企业后认为，随着经济发展，某市区商业地产价格近两年大涨，要求提高转让价格，否则悔约，D公司答应以2004年预付的定金4950000.00元作为补偿。而H公司负责人对税收政策理解模糊不清，错误地认为H公司前身为B公司，2006年10月变更为H公司，2005年B公司企业经营亏损不能用2006年经营利润弥补。而2006年以后H公司在市区又没有新开发项目，容易产生经营性亏损，将转让补贴收入放在2007年，营业税不少缴，又避免多缴企业所得税，进行所谓的“税收筹划”。

检查人员严肃指出：税法规定不动产转让收入包括一切价外费用，并按权责发生制确定纳税义务发生时间，人为调节收入和利润是违法的行为。该企业2005年度发生的亏损，如果经税务机关认定，不受企业名称和股本变化的影响，可以用2006年利润进行弥补，但本次税务检查实际查补的计税所得额不得用于弥补同时查补税款还要进行相应处罚和加收滞纳金。对办税人员进行批评教育和相关纳税辅导，使他们明白了不合法“税收筹划”不但没有合理避税，反而变相加大了税收“成本”。

三、案例分析和点评

此案涉税金额较大情况复杂，检查过程跌荡起伏一波三折，通过对H公司的检查总结分析并结合工作实际，有以下几点经验体会：

（一）现阶段房地产行业偷漏税现象仍然严重，偷逃税手段出现新的变化

随着房地产经济的迅速发展，房地产的税源在地方税收中占较大的份额，同时房地产行业的税收管理存在问题较多，偷漏税现象严重。一方面是因为有部分房地产企业财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用，不能真实反映企业经营情况和准确缴纳相关的税款。另一方面一些房地产企业纳税人的纳税意识普遍淡漠，法制观念不强，一味地追求利益最大化常常置国家税收于不顾，不能正确执行税法和财务制度，采取种种手法有意隐瞒利润逃避税收。

近几年来，税务稽查加强了对于房地产企业检查的密度和偷漏税的打击力度，注重稽查选案的科学化和准确性，提高检查人员专业素质的能力，使税务稽查工作取得了较好的成效。但相应是有些纳税人经历过多次检查后，也逐步熟悉和适应了税务稽查的常规方法和手段，并具备了一定的反稽查能力。一些企业已不采取预收账款长期挂往来、不转收入、开具虚假发票、白条套现等一些比较简单手段，来隐瞒收入转移利润偷逃税收，而是针对我们在房地产行业税收征管工作中薄弱环节，有目的进行非法的税收筹划，采取诸如：与关联建筑公司勾结虚增开发成本、签订假借款协议虚增利息、签订假合同低价处置经营性资产等更加隐蔽手段隐瞒收入转移利润偷逃税收。H公司的税案也从侧面反映了房地产行业偷逃税的一些新动向。

（二）针对上述情况以及现行征管环节中存在的问题，采取有力措施坚决堵塞税收征管的漏洞，提高征管水平。

一方面，应加强税收宣传，强化公民税收法制意识，营造良好的“诚信纳税”的税收环境。另一方面，应进一步提高税收征管工作科学化水平。征管部门应加强与企业的联系，强化纳税服务环节，加强与财务人员之间的业务交流，及时将税收政策的调整变化宣传到位，让企业依法纳税。稽查人员也应将税收宣传融入到日常稽查工作之中，在搞好税务稽查的同时，有针对性帮助纳税人掌握相关的税收知识依法纳税。

针对房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，税务人员的业务素质残次不齐、执法水平有高低等现状，有目的性加强对税务人员房地产行业相关税收政策的业务培训，让税务人员掌握房地产行业开发运转流程及相关的政策法规和核算方式，熟悉房地产开发项目房价及开发成本参数标准，进行有效的纳税评估和税务检查，切实提高房地产业税收的征管质量。

征管部门要加强税源控管，税务管理员要按照精细化管理的工作要求，定期下企业了解生产经营情况，及时掌握企业的税源信息变化情况，特别是对房地产业项目要实行全过程的强化跟踪管理，夯实征管基础。

征管部门应将在对纳税人日常征管工作发现纳税异常现象等信息及时传递给稽查部门，稽查部门应及时将在检查过程中发现的问题以征管建议方式反馈给征管部门，切实做好信息交流，实现信息共享，不断完善征管与稽查的互动机制，不断提高征管水平和稽查打击的准确性。

（三）突破传统稽查模式，加大对税务违法案件的查处力度

现阶段，随着我国市场经济发展的不断深入，税收与纳税人切身利益之间的关系更加密切。少数企业主观上偷税的欲望愈发强烈，税收违法手段不断翻新变化也更加狡猾隐蔽，这也向我们稽查人员提出了新的挑战，我们的检查方法也要不断更新突破。这不仅要求检查人员要具备较高的税收专业素质，精通掌握各种财务制度，还要求我们适应形势发展，注重案例的积累，更新的查帐技巧和方法，打破传统稽查模式。

首先，检查人员要有高度的责任意识和比较灵活的工作方法，对任何一个单位的检查必须作好查前准备。充分利用地税信息系统查询系统技术信息优势并结合征管资料了解被查户的基本情况，所涉及的地方税种。对查询的数据进行比对和逻辑分析，拟定科学的检查方案，为检查的实施提供准确的切入点。同时了解与被查户生产经营管理、生产工艺过程及财务会计核算特点。.

在检查过程中要拓宽思路，突破传统的 “就账论账”的稽查模式，改变稽查方法，提高对一些关键问题的敏感性和洞察力，发现疑点问题时要穷追不舍，一查到底。及时查清事实，提高稽查质量。

在税务稽查过程中，仅对企业账簿、报表、凭证等会计资料进行检查是远远不够的，检查不能只局限于账面检查，要充分行使征管法赋予检查人员的检查权，到被查单位的生产经营场所实地观察了解涉税情况。

稽查办案的手段必须加强，对于一些案情复杂的案件检查工作必要时可以采用突击检查、实地盘点、外部协查取证等多种稽查方法，特别是在对一些关键证据的收集上取证上及时准确一步到位。以获取有力证据。当复杂特殊案件查处到了关键时刻，必要时充分行使调查询问权，熟练运用心理学，对案件相关人员采取攻心战术，出其不意，攻其不备，往往能起到事半功倍的效果，加快案情突破。 总之，税务稽查部门应努力提高税务稽查工作的精细化、科学化水平，加大对税务违法案件的查处力度。