上海楼市降价潮或向一线城市扩散

业内人士称该市房价正酝酿拐点，多个楼盘降价20%-30%，甚至出现“成本价卖房”、亏本卖房

    11月27日，位于上海宝山区的一家楼盘开盘，再现凌晨排队购房现象。“成本价卖房”是其吸引人之处。

    上周末，南都记者前往调查降价潮中的上海楼市发现，作为全国楼价上涨的急先锋，上海在此轮房产调控下，楼价下降的速度也走在了全国前列。从10月中旬开始，上海已经有多个楼盘大幅降价，降幅多在20%- 30%.楼盘多数是在离市中心相对偏远位置。

    “本轮调控，见血才会收刀。”上海业内人士表示，房产税落地，限购才有可能松动。目前上海的房价正在酝酿拐点，降价潮仍将持续，或向其他一线城市扩散。

    11月27日6点多，孙女士一家就出门了，他们要到15公里外的旭辉澜悦湾买房。“8点到的，已经有不少人了，只能排到51号。”孙女士说。

    再现凌晨排队购房

    10点50分，售楼部开放签约时，有人插队引起了争吵，混乱中，孙女士5岁的女儿琪琪被门夹到了手。

    其实，在27日凌晨已经有购房者去售楼部排队，最后被劝了回去。随后凌晨四五点，有人拿了毯子去排队。中午12点，孙女士买到了一套86平方米的两房，约9705元/平方米。而当天有500多组客户到现场，推出的200套房中当天成交八成多。

    同样出现夜间排队购房的还有嘉定区的新城金郡。其也是27日开盘，凌晨4点多出现了排队现象，6点就开始发号。

    还有楼盘亏本卖房

    吸引孙女士的是旭辉澜悦湾的“成本价卖房”。其销售人员介绍，旭辉澜悦湾是新盘，原先备案均价1.28万元/平方米，后来调整到1 .22万元/平方米，开盘价八折，约9800元/平方米。

    “我们有一个观点，降价后能推动销售的就降价，按照去化率（在一定时间段内的销售率）50%的价格来随行就市。”旭辉集团总裁助理钱建良说。他告诉南都记者，旭辉澜悦湾的成本价约为9500元/平方米，基本是成本价卖房。

    同样是以成本价卖房，甚至是亏本卖房的还有嘉定区的新城公馆。11月2日推出100套特价房，最低1.8万多元/平方米，含6000元/平方米的精装修，比之前的价格直降7000元/平方米。而2009年12月份，该地块成交的楼面地价就达到了13199元/平方米。

    “现在很多发展商H old不住了，纷纷降价，成本价卖房，甚至个别楼盘亏本卖房。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡说。他表示，从10月中旬开始，龙湖、绿地、中海、万科等大发展商纷纷有楼盘降价，多数选择相对偏远位置的降价。降价之后，大多数楼盘也都取得了不错的销售业绩。

    卖房像“地下党

    之前，有传言松江大学城板块的龙湖好望山26日有新房源开盘。但26日下午南都记者来到龙湖好望山时，发现其大门紧闭。

    “听说他们降价了，就过来看房，没想到样板房和售楼部都不给进，看不了房。”吴先生说。

    售楼部门口的保安表示，样板房和售楼部25日下午就不开放了，26日是签约时间，售楼人员都到其它地方和客户签合同了。因为龙湖好望山11日开盘，12日龙湖郦城的老业主就过来闹事了。一名做外围的房产中介人士说：“那场面真叫混乱，我就站在门口。很多人都翻墙进去了。怕那些人再来，只能秘密签约了。”

    龙湖、绿地、中海、万科等开发商的楼盘降价后，售楼部被砸。上海万科张贴公告表示，“不可能迫使我公司作出没有法规和合同依据的让步”。与这些不同，新城公馆降价后，为之前的老业主补了差价，并与新业主签了保价协议。

    据悉，新城公馆9月24日首次开盘，开盘价格约2 .7万元/平方米，成交均价约2.5万元/平方米。11月2日推出100套特价房，均价约2万元/平方米。“之前成交了近30套，给那些老客户补差价了。”新城公馆一个销售经理说。他介绍，对于新销售的房子，可以跟业主签订保价协议，在明年11月之前的3个月内，如果该楼盘的售价低于这些业主的成交价，开发商都会给予差价补偿。

    “明年年初会迎来拐点”

    “其实万科9月就有动作，当时万科尚源、万科清林径的降价幅度在10%左右。不过，市场没有跟进。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说。他表示，10月4日，金地艺境城降价约20%，效果很好。随后，龙湖、绿地、中海等都相继跟进。

    他表示，接下来，会有更多的项目会跟进降价，但降价幅度未必会进一步加大，20%-30%的降价幅度已经足够激活市场。目前房价正在酝酿拐点，明年年初基本会迎来拐点。

    “这一波降价潮还会延续，一直会延续到过年前后。也有开发商想年前抢一波，换取明年3月份贷款额度。”施宏叡说。不过，他表示，一线城市降价将是这一轮市场的亮点，不太可能扩散到三四线城市，毕竟大发展商在一线城市卖1个项目抵得上在三线城市卖3-5个项目。

    全国工商联房地产商会副会长、建银精瑞资本管理集团董事长李晓东也认为，从目前至明年上半年，降价不可避免。不过，上海的房价降幅预计会在20%左右，全国房价平均降幅会在15%-20%，这也是市场可以承受的。上海房价下降对全国有带头作用，会带动其他一、二线城市跟进，而三、四线城市限购的不多，跟进的可能性有限。

    限购到“见血才收刀”

    11月中旬，成都限购令变相松动一周后被叫停。在本轮房产调控中，限购具有极大的杀伤力，而上海执行得更为严格。

    “明年春夏之际，最迟明年下半年，调控政策会松动。”李晓东说。他认为，那时房价普降，形成新的平衡，谁也不敢带头涨价，也是调控放松的最有利时机。同时，明年下半年保障房大量上市，供需关系会得到逆转。

    不过，施宏叡表示，限购是慢性“毒药”，现在正进入药性的中后期，有一些地方明着或暗地里松动，但很快被叫停，中央的态度很坚决。他认为这一波调控必须有个结果，“见血才会收刀”，必须要有大型发展商倒下，活生生地告诉大家———房价不是永远上涨的。

    “限购好比是踩地雷。这只脚不能抬起来，否则房价会报复性反弹。只有房产税落地，才会放松。”宋会雍说。他认为，限购、房产税是房地产软着陆的最好办法。限购是将投资投机客挡在门外，而房产税是将里面的人挤出去，最终达到市场的健康发展。