“转正”破灭：山西太原小产权房何去何从？

　　11月9日，由国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定，禁止相关产权部门给小产权房登记和发证。

　　消息一出，“小产权房”再次被推向舆论的风口浪尖，这也意味着，许多购买了小产权房的太原市民，其期待“转正”的愿望可能就此落空。

　　那么，与普通商品房相比，什么样的住房才会被定义为“小产权”？“小产权房”在太原的住房市场中究竟占到多大比例？禁令对太原整个房产市场将产生什么样的影响？小产权房将何去何从呢？

　　“小产权”其实就是“没产权”

　　11月22日，记者见到了今年刚在太原购买了小产权房的张女士。她告诉记者，自己在一家私企打工，买房的时候是靠着家里多年的积蓄和向亲戚朋友的借款才筹够了房款 22万元。

　　“虽然知道自己买的是小产权房，但是当初售楼部答应我，交房后会立马为我办理一个小产权证，等到房屋产权手续正规后会给补办大红本。”张女士拿着房屋买卖合同向记者说道。

　　那么，在太原，什么样的房子才算是小产权房呢？

　　据太原市房管局相关部门负责人介绍，小产权房是区、县政府发给集体土地上建设房屋的房屋所有人的产权证，很多是指城中村改造项目，没有产权证，只有村里发的居住证，此证一般是发给本村村民的，被民间戏称为 “小红本”。按照国家现行规定，这种“小红本”规定的产权在集体组织成员之间可以转让，但不能自由上市交易、不能抵押贷款。因此，小产权实际上就是“没产权”。

　　而一种民间的消息让张女士更是坐立不安。有消息这样说，小产权房的买卖协议根本不受法律的保护，小产权房本来就是非法建筑，只要国家一规划就会面临被拆除的风险。

　　那么，太原的小产权房被拆除的风险有多大？

　　太原小产权房为数众多

　　“究竟拆除的风险有多大，这个并不好说，但是可以肯定的是，太原的小产权房为数众多，拆除这一办法并不可行。”山西房地产业协会关秘书长告诉记者。

　　在他看来，拆除小产权房的难度主要是由太原小产权房基数大造成的。

　　据了解，在上世纪90年代，随着太原市正规普通商品房的出现，小产权房也在随后的不久出现。太原市房管局新闻发言人称，特别是2002年以后，随着房价的飞速上扬，购房者对于高价位的商品房望而生畏，此时正好给了小产权房加速壮大的时机。终于在2005年、2006年达到高潮，并且一直持续至今。小产权房最初出售的目的只是为了满足拆迁农民的需求，但后来慢慢演变为迎合低收入者的基本住房需求。而至今，一些小产权房已异化为中高档房，甚至是别墅。

　　据了解，由于小产权房是集体土地，管理权归村委会，小产权房由村委会牵头开发，因为小产权房是违法的，有关开发方自然不会到相关部门办理相关手续。因此，城建、规划、房地等部门都无法监测到小产权房的具体规模。

　　对此，关秘书长表示，小产权房在本地房产市场中的比例应该没有超过50%。但不可否认的是，小产权房实际已成为除商品房外，老百姓购房的主要选择。

　　太原市房地局一位工作人员告诉记者，太原目前的小产权房主要集中在东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。

　　小产权房仍在卖

　　11月22日，正值下午3时多，记者以看房来到太原建设南路某售楼处。只见售楼部的气氛冷清，几位售楼人员正坐在沙发上玩扑克。见到有看房客前来，一位售楼小姐才放下扑克牌上来招呼。

　　据这位售楼小姐的介绍，他们的项目位于长风街东山马庄。均价在3800元/平方米左右，比同地段的房子 (普通商品房)便宜近三成。

　　当记者询问是不是大产权的时候，该售楼小姐笑着反问了记者一句：“这地段，这价钱，你觉得了？”

　　她紧接着告诉记者，虽然这个楼盘现在属于小产权房，但随着我们开发商的手续齐全后，一定会为您办理大红本的。

　　当记者提出最近国家部委下发了一道禁令，严禁给小产权房发放产权证件的问题后，该售楼小姐迟疑一下，然后故作坚定地回答记者：“开发商让我们告诉看房者，上有政策，下有对策，我们会通过‘关系’来为购房者办理大红本。”

　　记者又走访了分布在不同地点的小产权房售楼部，看到的售楼场面多数都十分萧条。

　　“售楼小姐一口咬定小产权房能够办理大红本只是 ‘嘴硬’而已，她们只想卖出房子，根本不考虑购房者的利益。”太原市小店区某商品房售楼处的销售经理贺志敏告诉记者。

　　在她看来，现在小产权房的销售多少还是受到了禁令的影响，因为在国家没有禁令之前，购买小产权房的业主们还是对产权转正抱有很大希望的。但该禁令对小产权销售市场的影响有多大，目前来说还是未知数。

　　在记者的随机采访中，多位看房客均表示，普通商品房被限购了，小产权房也被禁止发证了，他们会继续观望下去，直到价位合适才会出手。

　　山西房地产门户网新闻总监祈先生告诉记者，自从该则禁令下发以来，各大网站投放的小产权房产广告明显多了起来。他表示，小产权开发商们希望通过广告宣传来继续保住自己的销售优势。

　　小产权房何去何从？

　　拆除不现实、购房者继续观望、销售压力大，太原小产权房到底该何去何从呢？

　　对于太原小产权房的这种现状，张女士以及多数市民认为，小产权房既然已经成为事实的存在，相关部门应该出台处理意见，规定在何年以前的房子可以通过缴纳一定数量的金额来发放产权证。

　　某小产权开发商经理也赞同上述办法，但国家部委已经给产权问题判了“死刑”，除非国家部委能够“回心转意”。

　　“说实话，国家部委的这一禁令对我们的销售确实影响挺大的。但我有理由相信，如果普通商品房的房价一直徘徊在6000元左右，我们还是有市场的。”他这样告诉记者。

　　而关秘书长则认为，虽然国家三令五申严禁开发小产权房，但在“限购令”下的今年，太原的小产权房反而迎来了销售的春天。应该承认，小产权房的存在确实解决了很多老百姓的住房问题，也为农村带来了新的流动资金。他提出，如何处理小产权房应该本着 “市场的归市场，行政的归行政”这一理念来进行，用市场化而非行政化的方式，用较长的时间去消化小产权房的问题。

　　“对于没有法律保障的小产权房，一旦遭遇拆迁，购房者都拿不到合理的补偿。”北京中伦文德太原律师事务所的郭律师提醒，国家此次正式表态，暗示小产权房“转正”之路几乎已被封死，老百姓不要再踏入这一“高风险区”。

　　诚然，国家部委以及专业人士一直在小产权房上申明政策、提示风险，但相关管理部门也不能孤立地一棍子打死小产权房的产权性质，而应将其作为房市调控的组成部分，用房价的健康理性回落来迎接小产权房消费群体的回归。否则，即使小产权房转正的路断了，还是会有低收入人群继续把圆住房梦的希望寄托在小产权房身上。

　　相关链接：

　　禁令——《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》之十：严格规范农村集体土地确权登记发证行为，结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

　　实习记者李子忠