中财网桐乡地图高清版:关于提高上海工业开发区土地效率的建议
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/30 01:46:15
本市现有市级开发区26个，规划面积45504公顷，已开发土地面积34340.41公顷；已批租土地面积216.18平方公里，还有可批租工业用地面积99.4平方公里；去年工业总产值7676.63亿元，平均产出每平方公里50亿元。
一、市级开发区在快速发展的同时也面临着诸多挑战
一是管理体制尚未理顺，仍然存在着各自为政、数量多、规模小等现象。
二是发展规划难以遵循，存在着土地利用方式混乱、利用方向不明确等偏离发展规划的短期行为。
三是集约利用差异较大，平均每平方公里基础设施投入为1.47亿元，仅为国家级开发区的48.19％；有的平均产出每平方公里低于20亿元，仅为国家级开发区平均水平的16％。
四是二次开发困难重重，成本过高、土地行政管理条块分割、缺乏市场化运作机制、政府回购土地缺少法律依据等都制约着土地二次开发。
五是违规用地仍然存在，如超规划土地面积、没有土地指标而先行征收利用、变相开发房地产等。
二、提高上海工业开发区土地利用效率的思路和建议
我们认为，对于市级开发区土地利用的效率提高和政策完善，应该围绕着以下两条主线展开。
第一条主线：盘活存量，提高土地二次开发效率。
1、完善产业用地的评估。包括建立用地项目信息库，引入产业评估方法和标准，推进新增工业用地项目产业评估工作，建立工业区和工业项目后评估机制。
2、制定二次开发的规划。一方面推进调整产业结构，提升产业能级，明确目标要求；另一方面可提高各开发区实施土地二次开发的主动性。
3、抓紧政策的调整完善。建议要在开发区土地出让合同中附加投资强度、容积率、绿地率、环保等相关考核指标，建立存量用地集约利用和增量用地“挂钩”机制，把开发区土地二次开发纳入公共利益范畴，降低回购土地的成本，出台鼓励土地二次开发和节约、集约利用土地的优惠的税收政策或减免相关行政规费。
4、考虑专项资金的设置，建议设置土地二次开发专项资金，对二次开发土地给予贴息支持，或对较大面积土地在回购和整理上的资金缺口给予补充，给土地二次开发工作以稳定的资金支撑。
5、加快存量土地的盘活。重点是提高容积率，进一步清理和处理闲置土地，对已批未用的闲置土地，采取多种方法进行盘活，如政府回购、在闲置土地上建设临时建筑等措施进行盘活。
6、强化集约效应的发挥。要鼓励开发利用水平高的开发区，对利用效率低的开发区进行兼并、合并，或是输出管理、品牌，带动土地利用效率的整体提高。
第二条主线：统筹协调，增强工业开发区发展后劲。
1、强化管理体制的理顺。凡与当地政府管理职能有冲突的，建议由上一级政府进行协调，明确双方职、权、利，给予开发区管理机构真正的开发管理权；凡在清理整顿过程中并入市级开发区的一些中小型开发区的人事权、财权、管理权等，要真正合而为一。
2、强化产业发展的方向。建议根据已变化的经济形势，对土地利用规划进行修编，适当扩大生产服务性用地指标，建议根据实际情况，修订开发区产业规划，明确土地利用方式和方向。
3、强化土地利用的调控。建议建立开发区滚动开发机制，对已经纳入开发区规划控制范围的未开发农用土地，仍然要保护耕种，严格控制不撂荒。同时要把开发区的发展和盘活农村土地结合起来，要确保农民能从土地上得到长期而稳定的收获。
4、强化基础建设的保障。重点是要解决基础设施建设资金问题，建议参考本市国家级开发区的做法，部分条件好的可以争取发行股票来解决建设资金问题，条件不具备的也应通过其他方式来筹集发展资金。
5、强化多方参与开发。建议适当引进一些民间资金参与市级开发区的开发建设、招商引资（甚至是二次开发建设），更有利于开发区的建设和发展。
6、强化土地政策的用活。建议争取中央支持，适当增加本市的年度建设用地指标，由市政府牵头灵活分配各区县的用地指标，对特别重大的项目，尝试采用借入以后年度的用地指标的方法来解决。
7、强化违规用地的处置。对于未经批准圈而未用的土地，要采取措施退还给原土地使用者；对于未经批准已经开发建设的土地，可通过行政办法统一进行处理和规范；对于不按开发区产业规划变相开发房地产的，除处罚外，还要尽可能改造成为生产性服务业发展的载体。
一、市级开发区在快速发展的同时也面临着诸多挑战
一是管理体制尚未理顺，仍然存在着各自为政、数量多、规模小等现象。
二是发展规划难以遵循，存在着土地利用方式混乱、利用方向不明确等偏离发展规划的短期行为。
三是集约利用差异较大，平均每平方公里基础设施投入为1.47亿元，仅为国家级开发区的48.19％；有的平均产出每平方公里低于20亿元，仅为国家级开发区平均水平的16％。
四是二次开发困难重重，成本过高、土地行政管理条块分割、缺乏市场化运作机制、政府回购土地缺少法律依据等都制约着土地二次开发。
五是违规用地仍然存在，如超规划土地面积、没有土地指标而先行征收利用、变相开发房地产等。
二、提高上海工业开发区土地利用效率的思路和建议
我们认为，对于市级开发区土地利用的效率提高和政策完善，应该围绕着以下两条主线展开。
第一条主线：盘活存量，提高土地二次开发效率。
1、完善产业用地的评估。包括建立用地项目信息库，引入产业评估方法和标准，推进新增工业用地项目产业评估工作，建立工业区和工业项目后评估机制。
2、制定二次开发的规划。一方面推进调整产业结构，提升产业能级，明确目标要求；另一方面可提高各开发区实施土地二次开发的主动性。
3、抓紧政策的调整完善。建议要在开发区土地出让合同中附加投资强度、容积率、绿地率、环保等相关考核指标，建立存量用地集约利用和增量用地“挂钩”机制，把开发区土地二次开发纳入公共利益范畴，降低回购土地的成本，出台鼓励土地二次开发和节约、集约利用土地的优惠的税收政策或减免相关行政规费。
4、考虑专项资金的设置，建议设置土地二次开发专项资金，对二次开发土地给予贴息支持，或对较大面积土地在回购和整理上的资金缺口给予补充，给土地二次开发工作以稳定的资金支撑。
5、加快存量土地的盘活。重点是提高容积率，进一步清理和处理闲置土地，对已批未用的闲置土地，采取多种方法进行盘活，如政府回购、在闲置土地上建设临时建筑等措施进行盘活。
6、强化集约效应的发挥。要鼓励开发利用水平高的开发区，对利用效率低的开发区进行兼并、合并，或是输出管理、品牌，带动土地利用效率的整体提高。
第二条主线：统筹协调，增强工业开发区发展后劲。
1、强化管理体制的理顺。凡与当地政府管理职能有冲突的，建议由上一级政府进行协调，明确双方职、权、利，给予开发区管理机构真正的开发管理权；凡在清理整顿过程中并入市级开发区的一些中小型开发区的人事权、财权、管理权等，要真正合而为一。
2、强化产业发展的方向。建议根据已变化的经济形势，对土地利用规划进行修编，适当扩大生产服务性用地指标，建议根据实际情况，修订开发区产业规划，明确土地利用方式和方向。
3、强化土地利用的调控。建议建立开发区滚动开发机制，对已经纳入开发区规划控制范围的未开发农用土地，仍然要保护耕种，严格控制不撂荒。同时要把开发区的发展和盘活农村土地结合起来，要确保农民能从土地上得到长期而稳定的收获。
4、强化基础建设的保障。重点是要解决基础设施建设资金问题，建议参考本市国家级开发区的做法，部分条件好的可以争取发行股票来解决建设资金问题，条件不具备的也应通过其他方式来筹集发展资金。
5、强化多方参与开发。建议适当引进一些民间资金参与市级开发区的开发建设、招商引资（甚至是二次开发建设），更有利于开发区的建设和发展。
6、强化土地政策的用活。建议争取中央支持，适当增加本市的年度建设用地指标，由市政府牵头灵活分配各区县的用地指标，对特别重大的项目，尝试采用借入以后年度的用地指标的方法来解决。
7、强化违规用地的处置。对于未经批准圈而未用的土地，要采取措施退还给原土地使用者；对于未经批准已经开发建设的土地，可通过行政办法统一进行处理和规范；对于不按开发区产业规划变相开发房地产的，除处罚外，还要尽可能改造成为生产性服务业发展的载体。
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