平板播放视频没有声音:房价跌至收入6-7年可买房才是最合理的

房价跌至收入6-7年可买房才是最合理的

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财经

    恰在此时，重庆市市长黄奇帆在“2011年中国市长论坛”上讲了一句公道话：国内外理想的房地产市场调控目标，是这个国家或城市的平均家庭收入6-7年能买一套七八十平方米普通商品房。要实现这个目标，总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等五个房地产调控的关键环节。

    地方政府本就该摆脱土地财政的依赖

    显然人大并不希望房价出现过快下跌，人大报告认为地方政府根本扛不住房价跌去25%，因为现在看来，即使是在刚刚公布的十月份70个大中城市，房价刚刚呈现拐点之际，很多地方政府的土地财政收入就已经出现大幅骤减（有的跌去了三分之二）。可以想象，在接下来一年中，地方政府肯定会拼命要求中央政府在房地产调控上别勒得太紧，因为如果调控持续收紧时间一长，地方政府极有可能在艰难中度日。

     那么地方政府为啥不希望房价下跌？因为土地财政收上来的钱，可以用作政府投资，而政府大搞投资项目，就能迅速拉动当地GDP的快速上涨，使政绩工程成绩斐然。如果房价下跌了，土地价值大幅缩水，不仅土地抵押给银行的所获资金必然减少，而且前期地方政府已上的很多项目可能因后续资金不挤而出现烂尾或被迫停工，欠银行的贷款和本金也还不上。更要命的是，虽然截止10月底，全国保障房虽然已经如数开工，但是开工率100%不等于竣工，开工后在资金方面更需要投入，如果土地财政大幅缩水，保障房开工后的资金问题恐怕也难以解决。

     但问题是，地方政府支配的资源越是庞大，越是浪费严重，很多项目出现了“低效重复建设，回报周期冗长”，不要说还银行欠款，就连支付银行的利息都很困难。今年4月间，云南省公路开发投资有限公司向债权银行发函，表示“即日起，只付息不还本”。该公司在建行、国开行、工行等十几家银行贷款余额近千亿元就是最好的例子。所以说，正是因为近年来土地财政收入骤增，才导致地方政府的投资冲动非常大，甚至有的地方政府已经失去了理智，超越实际能力很多倍的上项目，如果不加以遏制，对经济的破坏性是非常大的。土地财政的收入预期下降，恰恰可以使地方政府冷静下来，把有限的财力去发展实体经济上去。

     中央政府也考虑到土地财政一下子骤减地方政府可能会很不适应，因为毕竟一下过穷日子会很难受，所以允许上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点，如果试点成功，即向全国推开，这就意味着中央想让地方政府摆脱对土地财政的过度依赖，把有限的融资金额用在发展实体经济和保障房的刀刃上。人大的报告还是认为地方政府要依赖于土地财政显然与中央精神相违背。

     地方政府能否左右得了房价？

     人大报告中称地方政府是不会允许房价跌过25%的。首先我认为房地产市场也有其运行规律和涨跌周期，这不是谁能够左右的了的，况且地方政府要支撑高房价的能力也十分有限，因为很多房地产调控的工具都掌握在中央政府手中，比如限贷、税收、行政这些调控工具都归中央政府所有，即使前些日子佛山政府想在限购令方面给房地产松绑，最后也被紧急叫停。如果地方政府能够左右得了当地的房价，那也不会有部分地方官员上书要求中央给房地产业松绑了。

     房价回归合理价格才是当务之急

     我觉得重庆市长黄奇帆讲出了民众的心声，只要不是投机客，没人希望中国的房价地产泡沫永远不破的，城市家庭平均收入6-7年能买房，相比几代人出资，年轻人一辈子当房奴才能买一套房的境遇，黄奇帆市长描绘的住房蓝图远比中国人民大学报告更加亲民，让广受高房价困扰的民众看到了安居的希望。显然在降低房价方面，不仅是开发商要放弃暴利思维，地方政府也要开始学会减少对土地财政的依赖，把注意力放到改善民生，发展实体经济上来，过多的靠投机助推房价，一旦楼市泡沫破灭，对地方政府和银行业也极为不利。

      按照世界惯例，正常房价收入比在6-7倍，然而不少城市的房价收入比出现了严重扭曲。房价收入比超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比超过50%以上。民众如何承受高房价之重，房价泡沫现象如此严重，掏空了楼市健康发展的灵魂，显然难言正常。连不少高官也坦言自己要不是靠享受福利房的优待，自己也不买不起房，由此可见，民众更买不起房。只要高房价不跌，政府就要建更多的保障房在满足不同层次民众的住房需求，这显然是不可能的！所以只要房价下跌至消费需求上来，中产阶层都买得起房，政府只需确保低收入群体的居住保障房即可，届时建造保障房也不需要这么多。

     对于上海、北京等动辄3万元以上的高房价来说，不是谁允许不允许其明年房价跌25%的问题，而是老百姓根本就买不起的问题，现如今中央出台限购、限价、限贷的各项调控措施，已经把投资性需求给打掉了，那么剩下的需求就是消费需求，如果是消费需求来决定房价的话，房价就不能脱离商品的属性，所以明年房价跌25%那也是人大的一厢情愿。我认为，未来大中城市房价跌到房价收入比6-7倍，特大型城市跌到房价收入比的10-12倍左右是相当合理的。房价和股价一样，2009年飙升的快，就意味着未来一二年内暴跌的速度也快，这不是任何机构、任何报告能够左右得了的。