普希金诗集txt:两个月全国八处楼盘遇退房纠纷跌价是否有权可维

两个月全国八处楼盘遇退房纠纷跌价是否有权可维

http://tj.house.sina.com.cn 2011年11月21日 17:35:37新华网

　　两个月八处楼盘遭遇严重冲突 谁该为愈演愈烈的“退房潮”负责

　　新华网北京11月21日电(记者罗宇凡、华晔迪、赵瑞希)在不断升级的楼市调控之下，不断走高的中国房价终于有所收敛，部分城市房价开始回调。对大多数人而言，让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标，然而对于那些在房价高点入市的购房者而言，楼市泡沫的破碎意味着个人财富的缩水。于是，伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音不绝于耳，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。

　　这味“后悔药”究竟是对“契约精神”的违背，还是有其不得已的苦衷愈演愈烈的“退房潮”在带给中国房地产以冲击的同时，还带来了怎样的思考

　　两个月八处楼盘遭遇严重退房纠纷

　　北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，根据中原市场研究部门的初步统计，就在短短不到两个月的时间内，包括北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城、宁波合生国际城、上海浦东中海御景熙岸、上海龙湖郦城、北京京贸国际城等八处楼盘的售楼处发生“维权”业主和开发企业的严重纠纷和冲突。这些引发冲突的项目都有一个共同的特点，就是其在售房源的房价相比此前售出的已经大幅度缩水，降价幅度最高的已经接近一半。

　　11月18日，不久前刚在北京顺驰领海项目定下一套四居室的姚峰(化名)来到售楼处要求退还两万元定金。用他的话来说，不久前自己的家人“一冲动交了定金”，看着现在房价的趋势，如果不赶紧退掉，没准很快还要跌。

　　冷清的售楼处没有太多看房的人，但却坐着十几个如临大敌的安保人员。事实上，仅仅交了定金的姚峰仍然是“幸运”的，就在他退房前的一周，11月12日，这个楼盘的部分业主聚集到领海售楼处进行“维权”。由于当时未能与相关代表达成一致意见，部分业主情绪失控，对售楼处模型沙盘进行了打砸。

　　这处已经卖了一年多的五环外楼盘曾经在2010年3月到5月间卖出了高达21000元每平方米的均价，然而目前其在售户型的价格已经回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差让很多高点购房的业主难以接受，仅仅一年自己的资产就蒸发了三分之一，这使得开发商成为业主们口诛笔伐的焦 点，也成为很多业主现场维权的主要动因。

　　顺驰领海项目所遭遇的纠纷并非个案。短时间内房价如此“不靠谱”的变化，让投入重金的业主们无法释怀，也使这些曾经门庭若市的售楼处变成了开发商与业主们拳脚相向的战场。“维权”成为业主们应对房价大跌的唯一一根救命稻草。

　　房价下跌是否有“权”可“维”

　　“近期悄无声息开盘的华业东方玫瑰A9，将其中户型最好的90和92平方米正南户型通过均价14500元／平方米的价格出售。得知这一消息后，所有A4业主第一感受都是震惊，然后是愤怒，A4业主在几周前花费19300元的单价购买88平方米的户型、位置更差的A4楼盘，40多万元房款一夜蒸发！……严重损害了已购A4业主的合法权益，A4业主将采取合法手段维护自身权利。”

　　这段话来自一封业主写给开发企业的公开信，文中提到的华业东方玫瑰项目位于北京通州。8月，该楼盘项目突然出现了大幅度的降价，进而引发了先期业主的不满。部分业主自发组成了一个“维权小组筹委会”，向开发企业连续发出三封公开信提出退房以及补偿的要求。

　　在房价下跌的大背景下，要求退房或者维权已成为一种无法回避的社会现象，对于购房人而言，一套房子在短短几周内，损失几十万甚至上百万元，在情感上难以接受。然而即便业主既“震惊”又“愤怒”，但在一纸购房合同面前，这种对于价格的质疑却很难获得法律的支持。

　　北京盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松在谈到这个问题时表示，如果仅仅是因为市场因素导致价格的变化，那么开发商在其中没有过错，在这种情况下，业主以市场变化为退房或维权理由的话，法律上很难获得支持，这样的维权在法律上很难站得住脚。

　　另一位房产纠纷专家、北京市盈科律师事务所律师张仁藏同样认为，因为房价下跌要求退房或者退还差价是没有道理的，“合同具有相对性，对于在平等协商基础上签订的合同，既然签字了，就要受合同约束，如果以当时合同签订价格过高提出解除合同要求，这是不能获得支持的。”

　　事实上，在几个月前退房问题刚刚露出苗头的时候，对于业主要求退房或者补差价的问题就已经引发了社会上的广泛讨论。大部分人都认为，本着契约精神，既然自愿签订了购房合同就不应该再纠结于价格的涨跌，纠纷不仅无助于事情的解决，而且还可能给房价调控目标的实现添乱。“在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。”

　　开发商不能以“契约精神”为由推责

　　在“契约精神”的面前，业主们的“维权”看上去似乎有些无理取闹，但在这些寄希望于“维权”的业主眼中，那份看似平等的购房合约背后本身就隐藏着诸多不平等的“潜规则”。

　　“和开发商相比我们永远是弱者。”姚峰说，面对开发商动辄采用的捂盘惜售、分批放盘的手段，以及售楼人员或明示、或暗示告诉购房人房子是不会贬值的说法，有多少人能始终保持所谓的“理性”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，对于退房潮，要坚持“契约精神”，但也要看到购房者在议价方面先天的弱势地位，看到开发商在推高房价方面承担着不可推卸的责任，因此开发商不能以“契约精神”为由推开一切责任。“在处理退房潮问题上，不能单单考虑法律因素，还要有道义和情感上的考量。”

　　将退房问题的解决寄托在企业自身的道义无疑有些理想化。从监管着手，彻底理顺房地产销售环节的种种弊端才是解决问题的根本。

　　在华业东方玫瑰业主们发出的公开信中，曾直言开发企业存在捂盘和虚假宣传的违规行为。而事实上，中国的房地产市场之所以会存在“每遇降价必遭退房”的重要原因，也正是在于房地产销售环节上存在诸多不规范与不合理的漏洞。

　　“首先就是定价问题。”张大伟表示，当下在降价项目出现纠纷首先就是开发商定价随意。很多项目预售周期过长，以北京通州为例，很多项目从开盘的每平方米不到5000元，在短短几年内就涨到2万元。在成本变动不大的情况下，对如此大幅度的提价早就应该纳入监管的视野。

　　还有就是开发商销售过程中存在的部分违规行为或者承诺。不少业内人士认为，现行的预售制度仍然给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。不仅如此，在销售宣传过程中避重就轻，误导消费者的现象十分普遍，由于大量的口头承诺根本不会写入合同，购房者往往会吃哑巴亏，这些问题在楼市走高的情况下容易被掩盖，一旦市场遇冷就会马上暴露出来，成为矛盾冲突的焦 点。

　　除此之外，频频出现的退房纠纷也从另一个侧面反映出多年来楼市的畸形发展，“房价从来没有真正跌价过，使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨，而且会跌的事实。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，将投资赌在房子上的人们应该增加风险意识了。

　限购短期不会退

　　在地方政府“叫穷”、房地产开发商“叫苦”的博弈之下，中央政府的房地产调控政策何去何从？独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠判断，这一次政府不会选择救市。“2008年救市，后来把经济搞坏了，若再这么做，谁来承担责任？”他指出，很多开发商还等着政府去救，是很不明智的选择。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为目前已基本实现年初制订的地产调控目标，但从今年年底到明年两会之前，政策都不会放松，除非出现一些特别大的问题，比如说很多开发商的资金链都断裂了。“但这种情况不可能出现，据我了解，没有听说哪个大型开发商资金链会断。去年开发商已经大量充电，而且经历2008年经济危机后，大型开发商都比较谨慎。”聂梅生说。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲也表示，限购现在肯定不敢放，“因为已经骑虎难下，目前需求还很旺盛，所以要玩命地按着弹簧。现在别说不会放，反而还会不断加力度，因为弹簧不断积蓄力量，如果不加力度就会又爆了。”

　　与以往一样，对房地产政策的预期，更重要的是其对经济整体的影响。瑞银证券首席经济学家汪涛指出，房地产对经济的影响倒不是房价降了多少，而是其对水泥、工程机械、建材家电等上下游产业链的影响。如果成交量大幅下滑，且开发商投资意愿持续下降，整个社会的开工建设就会下滑。“今年钢筋、水泥的增长都是个位数的。”

　　汪涛分析，房地产政策调控是否需要变化，还得根据整体经济形势来判断。“政府不会特别关心某些房地产商能不能活下去，而是关心整个经济、工业生产、就业等方面。如果出口大幅下滑，需要内需来支撑，政策可能会有转向。”她认为，楼市调控政策短期内不会退出，“现在退出的话，房价可能会报复性反弹，调控又将功亏一篑”。

　　聂梅生认为，暂时没有必要担心房地产投资下降对整体经济产生的影响。根据国家统计局的数据，今年1月至10月，房地产投资已将近5万亿元，超过了去年全年的投资规模。其中，有超过1万亿元是保障房的投资。

　　而现有政策也不会一成不变。聂梅生认为，如果放松的话，会从货币政策开始，在通胀压力已经稍缓的情况下，应该适当放松银行对个人第一套住房按揭贷款的限制，因为这涉及民生。此外，明年可能还会先在房产税、土地出让制度以及房地产金融方面出现改革。

　　谢国忠也认为，限购政策并不是完全不能放松。“为什么有限购？是因为政府不愿意加息，用限购政策来取代加息。”谢国忠说，“贷款利息应该反映它的风险，如果货币政策加息的话，可以取代限购令。但不能一边把利息压着，一边取消限购，那就等于是在补贴投机了。”

　　调整仍将持续

　　对于政策短期内不会放松的判断，地产界已趋一致。预期明确之后，降价及行业调整便势在必行。

　　“今年A股、H股都没有房地产企业上市，资本市场对房地产的资金支持已基本断掉，现在的情况已经清晰，如果政府没有什么动作的话，地产行业将在未来几个月时间内发生大的震荡，房价继续下行，出现更多企业倒闭或者砸售楼处的现象。”蔡洪平如是说。

　　谢国忠则判断，很多房地产企业会破产，企业将重组。“中国的房地产企业不能有2万多家，可能2000多家都会觉得多。”他说，“只有重组之后，这个行业才能变得健康，不需要依靠泡沫来维持盈利。长远来看，泡沫破了之后对房地产行业是有好处的。”

　　“房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。靠这种简单的规模效应，简单地消耗土地，靠泡沫，这种成长是不真实的。”在范小冲看来，调控是对房地产行业的一种修正，调整的过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。

　　万科集团总裁郁亮11月12日接受媒体采访时也表示，房地产业再留恋过去的好日子已经不现实了。“我们现在进入了下半场，和上半场不一样，开发商作为‘足球运动员’，要有不同踢法，开发商可能该和原来的很多做法说再见了，要做新的东西。比如，过去觉得有好产品就一定可以卖掉，卖高价，多赚钱，但这个逻辑现在不成立了。”

　　郁亮认为，2012年万科的发展策略是过冬，在冬天模式下，万科需要做到现金为王，卖楼更加积极，不能囤地，以及更加谨慎地买地，最后要降低运营成本。对于不断发生的开发商降价后售楼处被砸事件，郁亮表示，万科会继续坚持合理定价原则，更加积极地与业主沟通，但基本的市场原则必须要坚持。

　　万科的心态，在目前的房地产业界很有代表性。

保障房需做实

　　作为此次地产调控组合拳中重要的组成部分，保障房的建设进度与限购退出的时间和方式有着直接关系。但对于保障房的实际完成情况，及其对宏观经济的拉动作用与效果，仍有待观察。

　　住建部11月10日宣布，到10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超1000万套，实现了年初计划的目标任务。

　　汪涛对此指出，这次调控组合拳里最重要的一拳是保障房，“保障房关键看执行，现在保障房在建而没有完工的有1500万套，去年开工了500多万套，但当年只建完了30多万套，今年不知道能完成多少套。明年再要开工不管是800万套还是1000万套，仍然是很大的量，但问题是政府能否把这块做实，开工之后对钢筋、水泥等形成真实需求，而不是挖个坑、剪个彩就算开工了。这一块还需要中央政府把资金做到位，让地方政府真正有动力去完成。”

　　汪涛认为，房地产的长期健康发展需要调根本，保障性住房建设是一个可行的方式，问题是必须要做到实处。

　　年初，住建部与地方政府签订了保障房军令状，地方政府无一不将保障房当做一项重要的政治任务去完成。但据财新《新世纪》调查获知，地方上对于保障房的统计口径其实非常混乱，不少地方把单位自建房、政府公务员小区等都纳入了保障房统计范畴。

　　对此，蔡洪平认为，这次调控的根本问题是调控地方利益，建保障房也是抓到了根本。“我相信这就是痛的地方，”蔡洪平表示，“地方政府才不愿建这个东西，保障房指标定了以后，地方政府官员来北京开会，没有哪个城市真心愿意建，因为这实际上是地方利益损失，地方财政损失。所以，他们故意把数据弄得很混乱，3600万套是不可能完成的，因为这是核心利益所在，地方政府不会这么无私无畏地去做保障房。这是根本的问题，只有保障房真的建成了，调控才能调到根本上去。”

　　从此前的佛山限购闹剧可看出，目前地方和中央对于房地产调控已进入深度博弈阶段。地方政府不断希望冲破限购“魔咒”，但中央政府决心坚定。保障房建设，其实也是中央和地方博弈的一块重要内容。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲曾表示，保障房建设应防民粹主义，中国政府在承诺天量保障房建设的同时，更应该思考保障房的界限，政府参与的限度在哪，保障房的收入来源是什么，政府应该如何支持保障房的建设。“政治家们有他们的思考，但经济学家们一定要适时提醒，花钱的时候留点神。”樊纲表示。

　　蔡洪平也认为，“在政府强烈干涉下打压下去的房地产市场，最后局面也不会很健康。这个市场已经被糟蹋了，很难相信还可以在上面画很美好的画——可能这个问题会更严重。”