马云马化腾马克思:画影图形房产税，业界难承之重，请缓跌

• 发表于：2011-11-16 13:03:35
• 作者:烈马长戈发短信加好友更多作品博客

    这半年来，我一直关注一个对房价影响最大的政策，就是房产税的蛛丝马迹，总结各方面的消息，基本上有了一个较为清晰的思路。房产税是一定会到来的，而且房市政策也将以法律法规形式代替行政命令式的间歇政策，最终形成一个有法有规的房地产市场。这点就不做抬杠般的辩论，先就房产税可能的面目，给大家做个预测。

    首先，房产税的税负有多重，这要看土地财政提供的资金量有多大，2010年全年的卖地收入超过2.9万亿，全国5.4亿个家庭，每个家庭每年需要为土地做出5370元的贡献，才能够满足政府对财富的需求。房市沉沦后，房产税需为此掠夺相当数量的财富，来弥补财政不足。但税负增加是面性的，不分贫富贵贱一概不放过，必然引起社会大范围的动荡，所以一定会有个渐进的方式，逐步加税同时逐步减少对土地财政的依赖，此消彼涨，税曾则地贱。

    同时，我们也要看到，全国城镇人口，或者需要住商品房的人口数量能占到一半多点，在55%左右，这样会导致城镇家庭需要承担的费用增加了一倍，户均10740元每年。对于大多数普通家庭来说，这样的负担是相当沉重的。按2010年人均住房面积30平米、每户2.58人口计算，每平米一年要缴税138元。

    早前有个经济学家在谈到上海的房产税时，曾经说过户均要达到6000元，才可以弥补财政因地产崩溃所欠收部分。这个说法其实并不严谨，因为以上海房价之高和人均收入只水平来说，全国平均6000上海就要至少达到15000户均水平，而我计算的全国平均水平理论上限就是10740元一年每户，平均基准虽然不会这样高，但上海也绝不会6000这么低。当然这个前提是土地财政完全消失的大前提下，而这个大前提是不存在的，土地财政不可能一下消失不见，房产税渐进式增长是可以预期的。最终取代限购限价等行政措施，是房产税不二的历史责任，将来的税率其实并非取决于土地财政的欠收量，而取决于公民对这种潜伏的掠夺关系变成公开的以后，所能承受的忍耐极限（会是多少呢？）。

    其次我们讲房产税的具体构成，也就是说，如何给税负以一种亲民的形象让百姓接受。首先我觉得作为基本生存条件，房屋的属性，联系着每个公民的生存利益。所以，起征必然照顾到普通百姓的利益，或者弱势群体的利益，结果就是首套房每人若干平米的免税面积，大概在30-40平米之间。第二套房不免税，第三套房税率加倍，第四套再加倍...以此类推，到房不抵税为止，从根本上彻底堵死炒房客的路子。

    这点上，我比较欣赏人家德国的办法，不但不能拥有过多住房，还不能空置，否则数月之后国家无偿收回。我偶尔到农村去，看见占用耕地很多的农村宅基地，建了房子空在那里，青壮劳力进城又居无定所，让人无语。

    这里又牵扯出农村宅基地用地，将来是否会征收房产税的问题，包括城市化的城中村，以及小产权房屋的归类与税率及征收办法。这个我相信对政府来说，仍然是一个难点，界定城乡界限，以及小产权的商品房与农村民房的区别，会是一个艰难且长期困扰各部门的问题。住建部一再重申，严禁小产权合法化，很可能就有此方面的顾虑。

    有个消息灵通的兄弟，跟我讲房产税的传闻时，特别强调了一点，就是独栋别墅起步就是5倍于房产税基准价，而且没有免税面积。这点我觉得是传闻，必定有走样的地方，但还是靠谱的，毕竟从土地资源的角度看，占用土地过多是不符合国情的，况且这些住别墅的人并不在乎这点税钱，多征一些也合情合理。这就牵扯出房产税基准价的标准制定，一定会和土地性质，是否耕地坡地有关系，也一定和容积率有关系，占用大量土地，就盖了使用面积很少的建筑，是对土地资源极大的浪费。还会跟当地人均收入水平，城市人口容量等有关。

    关于税负的征收，这点看似简单，但实则很难操作的事情，隐藏着社会动荡的导火索。税务部门如果挨家挨户上门收税，城市里估计很快就会狼烟四起，喊杀声震耳欲聋。我们要相信政府的智慧，在这种事情上，它们有着狼一样灵敏的嗅觉，有着狐狸一样的狡猾，一定会将征税与公民个人的信息，社保医保、银行账户、甚至水电暖等捆绑在一起。不交税，就会成为这个社会的弃儿，举步维艰！

    房产税或者房产法的出台，在人大有一个过程，不是一天两天就可以一蹴而就，不过我相信关于房产税的细节问题一定在决策圈内广泛讨论着。我不希望房产税一步到位，因为房价必定会因此暴跌崩盘，甚至引起经济转入萧条。最近听了郎咸平10.22的演讲，感觉他说的很危险，恨不得立刻就抓个救生圈套脖子上。但反过来看股市和新闻，宝大妈在温州的活动，还是多少起了些稳定作用，想来信心很重要的话也还是有点道理的。房价缓跌慢跌，是必须得，考虑一下全国能够销售4-5年的存货，还有数千万套空置房，如果一下子都涌入市场，任何一个经济体都必然崩溃，而不仅仅是房价了。

    决策层在房市调控上，当初目标态度都严重的不确定，现在态度坚决了，可目标在哪里呢？有这种无头苍蝇般的政策，难怪老郎抛出粗口骂娘，完全不具备前瞻性。而市场在这种混乱中，不能进行方向明确的自我修正，不但增加了调控的难度，而且加剧了泡沫破裂的危害，让整体经济更加靠近大萧条的边缘。5-7年，房市消化现有存量，这个是至少的时间，而房产税也需要一个5年计划来推出、完善，并为全民所接受。政府需要给业界各方面一个明确的信息，就是调控的目的，无论是收入房价之比，还是租售比，哪怕是计划性质地房价界限，都要明确，否则任由市场行为自行主导，来一场以国家命运为代价的全民猜谜游戏，祸不久已！