周芷若练成九阴白骨爪:【图】看看吧，美国老百姓的住房状态（多图，好帖不要沉了）

为什么人均收入4万美元的美国，房价会比人均收入2000美元的中国便宜那么多?以下我们《美国来信》栏目中的一篇，值得阅读  为什么人均收入4万美元的美国，房价会比人均收入2000美元的中国便宜那么多  美国老百姓的住房是什么样的状态？  至次贷危机爆发的2007年，70％的美国人拥有自己的房产。至于那些没有房产的美国穷人，则由美国政府提供廉租房，政府负担租金的70％，本人负担30％。  这些钱是由美国的“住房和城市发展部”(HUD)提供的。这个部门是上世纪30年代大危机之后设立的，责任是：“使每一个美国家庭都有一个体面的家和一个合适的居住环境”。  以上两个数据证明，美国早就实现了“居者有其屋”的理想。他们是怎么实现这一理想的呢？  私房和廉租房  美国老百姓不仅“居者有其屋”，“其屋”还很不错。  先说廉租房。我们在宾夕法尼亚州的兰开斯特县住过一阵（美国的县比市大，美国地域排名依次是州、县、市）。我们住在郊外，是开车去的。市区很漂亮，宁静、典雅，街道两旁几乎是清一色的二层小楼，房子不新，但外观整齐、古朴，很有欧洲小城的风韵。我连说，我喜欢这样的城市。街上行人很少，但几次遇到的，都是穿着很差的黑人；偶尔有白人，也是穿着一般，一身的潦倒状，是让人避而远之的那种。  于是问同行的朋友，“城市倒很漂亮，怎么人都这样？”  朋友说，政府的廉租房主要在市区，所以住的大部分是穷人。这让我大吃一惊！原来以为这种市中区的房产一定很贵，朋友笑道，比郊区的独体小楼便宜多了！  朋友住在郊区，有钱人也多住在郊区。这也是二层小楼加地下室，不同的是要大得多，即使普通人家，房屋的建筑面积也在300平方米左右：至少三个卫生间，至少两个车位的车库，还有二三十平方米的厨房，层次感很强的中空大客厅；最重要的是房子四周都是草坪。我说四周，是因为美国的房子都是一家家独立的，并不连在一起，就连纽约这样人口密集的城市，许多由独体二层小楼构成的街道，每栋房子之间的距离也是拉开的。  《绝望的主妇》中的那种小楼、草坪，就是很典型的美国居住模式，只不过现实中的美国民居要比这部电视剧中的空间更广阔。前不久到好莱坞参观，就看到了这部电视剧的拍摄场景，的确比我看到的现实中美国的社区狭窄许多。  15万美元的买地建房账  草坪是美国绝大多数人家都有的。在宾州，房子周围的草坪很多都在上千平方米。许多美国人是先买地产，然后再请人按自己的要求设计、修建房屋。  在一个开啤酒店的小老板家中做客时，他介绍了买地产建房的过程：  买了1.5英亩土地，花5万；房子自己设计、自己买建材、自己动手，只是技术性较强的部分请人，花了10万，总共15万。  游泳池是他自己设计、自己挖掘、请人贴瓷砖；而游泳池上方的天穹，是用不锈钢和玻璃自己搭建的，还装有遥控的遮阳纱窗。以我这个中国人的标准看来，这游泳池、这房子，可谓富丽堂皇了。  小老板的房子是4年前建造的，按当时美元对人民币汇率算，也才120多万元人民币。可这是一座有游泳池、有大草坪、有小果园，占地6000多平方米的别墅啊！  到美国乘汽车走过很多地方，一路上总是能看到一栋栋离得很远的独体小楼；有时，在经过见不到人家的草地或树林时，会突然发现公路边上立着几个信箱，于是马上可以断定这树丛中有人家，这些人家一定占有大片的草地或树林。  百分之七十的美国人，花这么一点钱，就能拥有那么令人羡慕的房产、地产。这在其他城市也有所见。  去过住在费城近郊的一个美国人家，也是一座非常普通的二层小楼（如果加上一个带窗户的半地下室，应该算是三层），300来平方米。我上上下下地把三层看了个遍，可以用豪华来形容。主人说是7年前买的二手房，连地毯都是原来的。一问，当初只花了6万美元。这些年房价上涨了，但也只有十五六万。  这所房屋居然是这样的价格！我惊讶得心里发痛。要知道费城是一个多么美丽而又具有历史意义的城市啊！  费城曾经当过美国首都10年之久，在美国历史上的政治与社会重要性超过纽约与波士顿；它还是一个文化名城，是全美最大的大学城之一，在市区就有超过120000名大学生就读，加上周遭的都会区，大学与学院学生就超过了300000万。经过市区时，在繁华的商业街上看到许多极富艺术品位的大型城市雕塑，就特别为费城的文化氛围所吸引??  见我的表情，朋友知道我在想什么，就说“怎么样，在这儿买一个小楼”？  我笑了，是苦笑。对比自己在上海的房子，在中环线以外，一个单元10多户人家，不过100多平方米（没有一寸地产属于自己）居然也值一百六七十万，合24万美元。比费城的这座房子小得多、贵得多、差得多；要是与这座房子的主人比比收入，恐怕只有人家的七分之一吧。  房价与收入的对比账  看到这儿，许多读者一定会追问：为什么人均收入4万美元的美国，房价会比人均收入2000美元的中国便宜那么多？  这个问题不好回答，但美国的土地价格便宜肯定是一个因素；可以自己买地产、自己建房而躲过开发商的暴利，是另一个重要因素吧。  看到过一份各国房价与收入比的调查：中等价位的房子，与家庭平均收入的比率（就是说，一家人不吃不喝，全部收入用来买房子，需要多少年），数字最低的大部分在美国：  俄亥俄州的扬斯敦1.92年；密歇根州的弗林特2.25年；印第安纳州的波利斯2.39年；纽约州的罗切斯特2.39年 ；堪萨斯州的威奇托2.39年；纽约的Buffalo 2.4年 ；密歇根州的底特律2.41年，主要集中在发达的东中部地区。西海岸几个华人多的城市要高一些，据说是早先的台湾人和近几年的大陆人将房价抬高的。  取个平均数，美国一家人，三四年的收入就足以买一座以中国的标准属于豪宅的房产；而在北京、上海，一个普通家庭，至少得三四十年不吃不喝，才能买一所100多平方米的豪宅。  尤其是，美国的穷人也能买房；而且是那种没有任何收入，仅仅靠政府养活的穷人。  美国政府并不满足仅仅70％的老百姓有自己的房产。他们的社会理想是人人有房地产。近十多年，几乎每一届政府都在为此努力，想让美国人尽快地从“居者有其屋”过渡到“家家有房产”，尤其进入21世纪，这个步伐加快了。  这个雄心勃勃的计划是由美国“住房和城市发展部”(HUD)具体实施的，所以这几年，HUD除了为穷人支付70％的房租，还拿出一半资金为穷人按揭买房提供政府担保。仅2007一年，这笔资金就达到了360亿美元。  于是，这几年，穷人按揭买房的数量迅速增长，许多没有工作、靠政府救济的穷人，也能在政府的担保下按揭买房（他们占了次级贷的相当一部分）；而且不是一套。因为这几年，房价增长很快，如果买来的房子升值了，即使第一套的房贷还没有还清，买房人也可以将升值部分作为个人资产向银行抵押进行再贷款，买第二套房产。这样一来，由美国政府养活的穷人也有了房产，或租、或卖、获取差价，从而有了“财产性收入”。  香港老太太解读真相  问题是，穷人没有钱，可以由政府担保向银行借贷，那银行的钱又从哪里来？房价持续上涨，那当然是贷款越多、买得越多，银行和贷款人都赚得越多，但如果房价下跌，政府拿谁的钱来担保？银行用谁的钱来补窟窿？  一位在美国居住的香港老太太向我讲述的亲身经历或许能回答这些问号：  “我外孙家旁边有一对四五十岁的黑人胖夫妇。夫妻俩每天不上班坐在门口晒太阳，人倒是很友善，我每次路过都跟我打招呼。美国穷人和中国穷人不一样，美国穷人都胖。因为美国有失业救济金，没工作也吃得很好，加上不干活，人就胖了。就是这对夫妇，还买了两套房子，其中一套在街转角，因为不能按时还房贷已被银行收回正在拍卖。他俩住的那套本来也要收回，1月份布什政府出来救市，不让银行向这样的美国穷人收房子，所以他们俩至今还住在那套挺好的房子里。他们不仅住得好，我看每天吃得也不差，一到中午，那个男的准开他那个大得像卡车一样的皮卡车去麦当劳，买回两大包汉堡包、薯条和特大杯可乐。”  大家都知道，那些不干活的美国穷人住大房子、买好房子的最终结果不仅仅是让美国的银行赔钱了、倒闭了，还引发出一场巨大的金融海啸，波及欧洲和亚洲新兴国家，波及香港街头——由此引发了许多香港的老百姓，打着标语向一些外资银行讨还血汗钱的绝望示威。  这些新闻之后，中国网民和中国经济学家由此发生激烈的争论。网民们同仇敌忾，对那些金融巨头的洗劫发出阵阵声讨；而我们的经济学家要冷静得多，他们说，问题没有那么简单??  听到这样的说法，那位在美国的香港老太太不同意了，她说，“不对！杀人偿命，欠账还钱是天理，欠债不还，世道就乱了。香港人为什么那么博命（努力），因为没人会白送钱给你。1997年金融风暴，那么多人买李嘉诚的房子变成负资产，可是李嘉诚那么有钱也没让一分钱给那些因为买他房子而破产的人。那对没工作的美国大胖子夫妇不仅住得好，吃得好，还抽烟！美国烟好贵，差不多要50元港币一包！看着看着，我明白了，其实他们每天吃的汉堡包是由我来埋单的。你看，我把钱买了汇丰的股票，汇丰把我的钱借给他们这样的美国人买房子；他们夫妇能从汇丰银行借到不用还的钱买房，当然就不用像我们中国人这样必须靠自己省吃俭用攒钱买房了；于是，他们每天就可以吃汉堡包了。其实，不仅是他们住的、吃的，连他们的烟都是我给买的！”  真是一位了不起的老太太，她居然通过一对美国的胖子夫妇，就将如此复杂的经济问题简单解释了。恐怕还不是那么简单。  一个国家人民生活质量源自住房水平，特别是多数人的住房水平。中国自改革开放以来，特别是上世纪末以来，人民群众的住房条件也逐步得到较改善，在城市中，越来越多的人家开始住上面积一百平方米以上的楼房(多数还只是相当于美国的公寓房)，逐步开始做到“安居乐业”，唐诗中“安得广厦千万间”的理想开始得到实现，但是由于中国人口太多，原来的基础太差，和世界上的发达国家比较起来，中国在这方面也还是有很大的差距。  根据美国住房与城市开发部的统计，到2001年第四季度，美国家庭中拥有住房的比率达到了68%，创下历史最高纪录。而且这里所说的住房不是中国常说的两居室，三居室，四居室，而是是主要指独立房屋（HOUSE），即一般有两三层楼高，有草坪、车库、独门独院的房子。  当然美国人的住房也分三六九等。最好的是独立房屋（HOUSE）；其次是城市房子（TOWNHOUSE），其外表看是一栋小楼，但分两家或几家居住，各家有各家的门，也有自己的小块草坪或车库；再次是共管房（CONDOMINIUM），这是介于城市房子和公寓之间的住宅，外表看是一栋低层楼房，住户一般由多家或十几户组成，两三家共享入口，草坪、车库大都是集体管理；最后是公寓（APARTMENT），由高层大楼组成，出入口、车库、绿地以及各种设施都是大家共享，不过美国的公寓较少，据统计只有2%。  美国人喜欢买房，而且买得起房，主要有这样几个原因。其一，房价不贵，买房比租房合算。由于国土面积广大等原因，相对于美国人的收入而言，美国的房价不算昂贵，而且一直保持得比较平稳。如果租房，在华盛顿最好的地段租一套一居室的公寓，月租金大概要1200美元，但买一套这样的公寓，顶多也就是20万美元，更何况还能10年、20年或30年分期付清；其二，买房有种种好处。美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠；其三，买房是一种稳定的投资手段。美国人不喜欢储蓄，但乐于投资。买房虽然说获利较慢，但基本上是只赚不赔。2000年，美国住房平均增值9.5%，创下了20年来的最高纪录。这也是许多中国人愿意在北美置业的原因。  美国人买房最主要的途径是靠抵押贷款。中产阶级及以上的家庭有固定的收入，一般可以很容易地取得银行贷款。中产阶级收入以下的家庭也可申请各级政府的优惠项目，从而也可买到住房。美国在无贷款保险的情况下，贷款额度一般不超过房价的80%，在有私人抵押贷款保险的情况下，贷款额度可达95%，在政府担保的情况下，贷款额度可达100%。去年美国联邦储备委员会连续降利息11次，将联邦基金利率降到40年来最低水平，随之各家银行的贷款利率也相应降低，因而即使目前房价较高，多数美国人还是认为，低利率提供了良好的购房条件，此时不买，更待何时？ 在美国，普通工薪们房子非常好买。只要你有了工作，有了稳定的收入，有了工资档案，你就会很容易地能从银行得到按揭贷款。  在美国，大多数为工薪们所提供的住房都在郊区，每座住房占地多在二三亩地。可以想像，如此大的宅院，停车房、花园、游泳池都是没有问题的。房多为一两层，建筑面积多在200～300平方米。当然也有小一些的， 一般说越靠近市区越小，因为地价越贵。  这样的房子售价多在20～30万美金。如果把这样的房价与美国人的收入相联系，一个纽约巴士司机10年的收入而已。在中国，干10年买经济适用房的也不多，能买到二三百平米吗?在北京，二三百平米的房子得250万元以上，250万得挣几辈子?那是工薪们能住的吗? 对于年收入在五六万美元(这是美国工薪们的中等收入)，双职工收入在十多万美元的家庭，50万的房子也不贵。更不用说长达三十到五十年的按揭贷款，父债子还都成。  城市一角    局部放大    城市一角    城市一角    牛B的比佛利山庄    比佛利山庄一角    比佛利山庄的豪宅    比佛利山庄的豪宅    中国上海一豪宅    Michael Jackson's Never Land