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如何学好小税种-土地增值税、土地使用税、房产税、契税
会计知识 2008-05-07 10:11:47 阅读187 评论1   字号：大中小
中石化销售企业2008年技术比武又开始了，财务比武的内容是税法，为便于大家学习与记忆，前面笔者已对新企业所得税法与旧法的区别作了归集，现继续对土地增值税、土地使用税、房产税、契税进行了整理，这四种税的征税对象都是围绕着土地与房产而征的税，要学好这四种税，应相互联系相互区别地来学，将四税种有条理地、一项项地组合学习，把区别找出来，同时把重点突显出来，四税种除土地增值税以外，其他三种计算都很简单，重点是掌握它们的特殊规定，即哪些是属于征税范围，以及优惠政策，以便实际应用。而土地增值税除了要掌握以上两点外，计算是其中最复杂的，所以，根据各自的侧重点，笔者有针对性地作以下归集：
一、             纳税义务人
1、         土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
2、         城镇土地使用税的纳税义务人是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位与个人。
3、         房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。注意两点：如果拥有城镇土地所有权的单位和个人不在土地所在地，土地实际使用人和代管人纳税人；如城镇土地所有权为共有，则由共有双方分别纳税。
4、         契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。
要注意的是，纳税义务人中除了房产税对外商投资企业和外国企业暂不征税外，其他三税并无这项规定。
二、             征税范围：
1、 土地增值税的征税范围为：转让的土地使用权是否属于国家（农村和城市郊区的土地除法律规定外，属集体所有）；土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让。（不包括出让） 房地产是否取得收入（三点须同时符合）。
2、 城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体    所有的土地，不包括农村集体所有的土地。
3、房产税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的房产，征税范围不包括农村。
4、 契税的征税范围为是境内转移土地、房屋权属。
通过以上可以看出土地增值税与契税征税范围有一部分交叉之处，便是转让方与承受方各尽的义务。前者是转让方交缴的，而后者是承受方交纳的。而城镇土地使用税与房产税二者的纳税义务人与范围基本一致，只不过其对象一个土地，一个是房产。而且二者所指向的对象全都不包括农村。土地增值税的征税对象明确指出是国有，而城镇土地使用税与房产税范围要宽一些，还包括集体所有。
三、             税率与计税依据
（一）、土地增值税
税率实行超率累进税率，以增值额为主税依据。
税率
增值率
税率
扣除系数
≤50%
30%
0
50%—100%
40%
5%
100%—200%
40%
15%
200%的
60%
35%
土地增值税的计算关键在于确定增值额的扣除项目：
1转让新建房扣除的项目：
①取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费用。（包括契税）
②房地产开发成本（土地的征用及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等）。
③房地产开发费用。销售费用，管理费用，财务费用
A纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，其房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内。
B纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或以不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内
注意：利息不高于商业银行同类同期贷款利率，超过的不能扣除；银行的加息和罚息不能扣除。
④转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加，视同税金扣除。其他企业，包括印花税
⑤房地产开发企业，取得上述扣除项目后，还可按【①+②】×20% 加计扣除
2转让旧房及建筑物：
①旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②能提供已付地价款的凭据的，可扣除
③转让环节中缴纳的税金（三税一费）
（二）、城镇土地使用税
以实际占用土地面积为计税依据，实行的有幅度的定额税率，是该土地所在地段的税率。根据新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，从2007年1月1日起，城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。
（三）、房产税
1、 从价计征——　税率为1.2%，计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 。
第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
（1）       以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（注：这一点可与土地增值税对比一下，土地增值税是不征的。）
（2）       以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
2、 从租计征——税率是12%，计税依据为房产租金收入。值得注意的是对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%计征。
（四）、 契税税率及计税依据
税率3%-5%。各省、自治区、直辖市人民政府可在3%-5%的范围内按照本地区的实际情况决定。契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：
1 、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
4、 土地使用权交换、房产交换的，以所交换的价格差额为计税依据。
5、房屋附属设施征收契税依据的规定。
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。
（2）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。
（3）个人无偿赠予不动产行为，对受赠人全额征收契税。
四、 税收优惠及若干规定。
税收优惠很重要，在实际应用中就会涉及到很多这方面优惠的知识，还有一些不属于征税范围的若干规定，建议对该四税的优惠政策要掌握，并区分不属于征税范围与免税的区别。本文仅例举部分应用普遍的优惠政策，大家可以进行区别记忆。
（一） 土地增值税
1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。
3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免优惠如下：
A 居住满5年或5年以上的，免征；
B 居住满3年未满5年的，减半征税；
C 居住未满3年的，按规定计征。
4）其他规定：个人之间互换自有居住房地产的，经税务机关核实可以免征，被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免征收。
（二） 城镇土地使用税
分几级批准的优惠，这是它与其他三税种的一个区别。
A、由国家规定统一免税的项目
1、  国家机关、人民团体、军队自用的土地。
2、  由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
3、  宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
4、  市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
5、  直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。不包括农副产品加工场地和生活办公用地。
6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。
7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征三年。
8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。
9、免税单位无偿使用纳税中单位的土地，免征土地使用税。免税单位有偿使用的，照征。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位照章缴纳城镇土地使用税。
10、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
11、为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。如.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税；中国石油天然气总公司所属单位下列油气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税：职工和家属居住的简易房屋，活动板房、野营房、帐篷等用地；自2006年1月1日起至2008年12月31日，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的土地，免征城镇土地使用税。
……
B、由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目
1、个人所有的居住房屋及院落用地。
2、房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。
3、免税单位职工家属的宿舍用地。
4、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。
5、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
6、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
以上前三项为居住性用地，后三项为非营利性单位用地，学习时注意方法，以便区分掌握。
……
（三）、房产税
1、  个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（与土地使用税联系，个人所有的居住房屋及院落用地免税是由省、自治区、直辖市地方税务局确定的，而房产税则是房产税暂行条例规定的。）
2、  对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
3、  经财政部批准免税的其他房产。
1）  损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
2）  纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
3）  为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
4）  对高校后勤实体免征房产税。
5）  对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
6）  老年服务机构自用的房产。
7）  对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。
8）  向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
9）  自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
……
（四）、契税
A、契税优惠的一般规定：
1.国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
……
B、契税优惠的特殊规定
1、公司改制时承受的土地、房屋
整体改制的免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。
2、  企业股权重组
股权转让中，单位和个人承受企业股权，不征契税。对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
3、企业合并时承受的土地房屋免征。
4、企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方随原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6、企业按有关法律、法规实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受该原企业的土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；非债权人凡能妥善安置原企业职工30%以上职工的，减半征收契税，全部安置的免征契税。
7、房屋的附属设施
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
8.继承土地、房屋权属
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
9.其他：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税（取得的拆迁补偿款也不用缴个人所得税。），成交价格超过补偿价款的，对超过部分征收契税。
……
五、 纳税义务发生时间、纳税地点及纳税期限
纳税义务发生时间及纳税期限
纳税地点
土地增值税
纳税人签订房地产转让合同后7日内
房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关
城镇土地使用税
1 、采用按年计算、分期缴纳的征收方法。
2、与房产税4-6相同
3、新征用的耕地，自批准使用之日起满一年，新征用的非耕地，自批准征用次月。
4、以出让或转让方式取得土地使用权的，由受让方从合同规定交付时间的次月缴纳，合同未作规定的，于合同签订的次月缴纳。
土地所在地。
1、  纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市的，纳税只分别向土地所在地的税务机关缴纳；
2、  纳税人使用的土地属于同一省、自治区、直辖市的，纳税人跨区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。
房产税
按年计算，分期缴纳的方法。同城镇土地使用税。
1、  将原有房产用于生产经营，生产经营之月起；
2、  自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起；
3、  纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起；
4、  购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起；
5、  购置存量房，自办理房屋可能性转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋可能性证书之次月起；
6、  纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之闪月起；
7、  房地产开发企业自用、出租、出借，自使用或交付之次月纳税。
房产所在地
契税
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天超10日内
土地、房产所在地
了解并掌握了以上内容后，就要学会用这些知识点去应用到具体实务当中去，并学会举一反三，比如一项业务，债务人以房地产抵债，债权人在转让该项抵债房地产之前，是不能交土地增值税的，但他要承受了房地产，应该交的是契税，而债务人用房地产抵债，视同房地产转让，他不仅要交营业税及相应的城建与附加（如果签订了合同，还得交印花税）外，他还要交纳土地增值税。要做到牢记掌握、融会贯通，光看是不行的，还要多多做练习。