上海汇聚自动化科技:陈经: 房地产市场也需要国家做庄

陈经: 房地产市场也需要国家做庄


本周股市不开，我用相同原理研究一下房地产市场。

到上周末收盘，两年过去，A股流通市值1万亿升到85555亿，总市值3万亿升到了253156亿。2006年底高盛的预计是，到2010年，A股市场的总市值和自由流通市值可能分别达到2万亿美元和6000亿美元。这个预测十分离谱，大大低估了中国资本市场财富创造的速度。过去的一年里，炒股的人30万变120万挣三倍不是个特难的事，老拙炒30万能变成180多万。

同样的现象也发生在房地产市场。以深圳为例，房价一年多涨一倍，首付30万贷款七成买房的人拥有了价值200万的房产，除去还银行利息及手续费，约120万净资产，挣三倍，不比股市差。中国的房地产总价值目前没有数据，我估算一下。广东省房地产协会今年六月估算本省居民房产总值超过存款，为2.46万亿。如果这个估计是合理的，全国居民房地产总价值将与居民存款总额18万亿差不多。中国的城镇人均建筑面积是23平米，农村27平米。全国算320亿平米的房子，每平米只算1000元，也有32万亿元，我认为广东的估算偏小了。我们以30万亿元以上来计算房产总值。到今年六月末，全国个人住房贷款2.6万亿，相对不多，这30多万亿可算是居民的净资产。一家三口，卖掉房子弄出10万元，即使考虑大量农村人口，这也不算离谱。

粗粗地看，18万亿居民存款对应了30多万亿房地产市值，8万多亿股市流通市值，25万亿总市值，另有18万亿企业存款。中国有资格站上台面的的资本游戏主角就是这三个，如果不是A股暴涨了一下，本来也没资格的。中国债券市场规模只有6万亿，主要是机构在玩，一般人也不熟，影响力不够。如果要去境外玩资本游戏，就还要算外汇管理局持有的约1万五千亿美元的外汇储备，加上企业及居民自有的外汇，再考虑每年赚进的外汇，算2万亿美元资金实力，并在不断增加。由于每年还要赚进4000亿美元以上，欠的外债4000亿美元忽略不计。

中国的金融资产大发展最多也就十年，发端是商品房。这之前全民的金融观念相当落后，通货膨胀了居然去抢购实物商品，实在是太原始。但那时人不去抢购粮油电器（从保值角度来说，还不如留钱），也确实不知道能靠什么保值。我想，当时无论如何都避免不了被政府用通货膨胀强行收税，到黑市换外汇只对少数个人可行。后来政府放开生产，全国没有一种主要商品短缺，这才解决了通货膨胀的问题，现金成为大众可靠的选择。政府多印了很多钞票，远多于GDP增幅，银行存款超速增长，成为居民资产大头。但由于商品过剩，没有引发通货膨胀，很多经济学家胡乱担心的“笼中虎”问题（老百姓取钱出来买东西怎么办）就是这么解决的。所以从金融角度来说，市场经济过剩比计划经济短缺或平衡要容易变富。

但不管怎么说，十多万亿存在银行里，相对其它居民资产，世界主要国家里，中国的存款是有了名的比例高。以前世界舆论要唱衰中国，说中国政府靠亏空老百姓存款过日子，银行早烂透了。但真相是，中国将迎来资本大扩张时代，“笼中虎”将令资产价格将迅速上涨。这似乎是一个盲点，可能当时人们忙于争论中国会不会崩溃。

商品房出来以后（不是海南北海瞎炒房地产那种），富人们直觉地选择了将主要资产配置到房产上（换汇外逃势头没多长时间，富人还是觉得中国好挣），早在一般人有能力买商品房之前。和以前的地主有钱就买地一样，富人猛买房是天生的直觉，并不需要太高明的分析。由于政府对这个问题缺乏远见，后来这造成了严重的后果。

房地产是长线确定上涨的大宗商品，是世界各国居民的主要资产，中国的房地产价格将有极大上涨空间。即使已经大涨了一段，按我上面的估计，均价也不过1000左右，还能涨很多。这个属性当时政府没有正确认识到，没有注意房地产是财富分配极端重要的调节手段。在房地产市场上，用市场经济原则进行分配是极端错误的。由于房地产在长线保值上的巨大优势，一段时间以来，在大众忙于生活无力买房的时候，富人们自发地有钱就买房，既不炒股也不存钱。富人的支付能力相当的好，做庄能力非常强，也有耐心等待足够的时间。他们的心理上确实可以把房产按当时价格看成有效资产，缺钱需要变现的时候不多，永远不变现也可以。外资、海外人士认识到以后，他们也跑到中国来疯狂买房。政府与银行贪图短期利益，只要给钱就卖地，只要给首付就放贷。因此，富人群体对房地产资本市场不谋而合形成了有效的做庄。

与我鼓吹的股市国家做庄类似，房地产本来也应该由国家做庄的，政府也完全做得起来。但政府缺乏远见，做得很不好。各地方政府只满足于高价卖地，已经是喜出望外，结果没有去做庄，而是给富人群体帮庄。让富人甚至外资低价扫房，甚至借银行的钱扫，我们最终会发现，政府亏大了，卖地的钱只是小头。这也不是富人的错，大家都是图利，无可厚非，只是富人的直觉战胜了政府的短视。

数年前，这并未引起人们的注意，当时不少房产还降价打折发售，因为普通人购买力不足。当普通民众的收入上升、财富积累到一定程度后，对房地产有了更高要求，房地产忽然成了紧缺商品，全国各地终于兴起了房地产疯涨的狂潮。这个势头是止不住的，中央用温柔手法调控屡次无效。因为富人群体做庄是无敌的，他们就是不降价卖，也挺得下去，可能连出租都不需要，卖房税费高就搞“实收”。但一般人结婚、改善居住条件等刚需等不起，只好投降。中央的调控试图通过加收税费减少炒房的利润，由于上面的原理，只会让价格上涨更快，相当于政府多捞些，买房人更惨，不是向高房价就是向高房租投降。形成现在的局面，原因是之前让富人随便低成本买房了，让他们低位建仓成功。开发商也迎合富人心理，声称“只为富人造房”，主要资源用去建大房子。大房子多，富人其实住得少或者根本不住，但他们不在乎，仍然可以当有效资产。这就形成了全社会的资源错配，富人越来越有钱，占有土地房产不使用却不断升值，图个心理满足。更不可容忍的是，银行体系甚至长时期贷款给富人们不停买房。虽然从经济角度来看是可行的，银行的收入会改善，但造成资源错配更可怕。一段时间内，全国很多地方租售比看上去很不合理，似乎高价买房是错的。但结果只会是租金上涨，全社会痛苦度升高。更痛苦的是，不少普通民众判断错误，能买房时不买，涨上去了才知道被逼空了，直到彻底买不起。这个过程中有不少炒房的，但我认为很难界定谁是炒房的，做庄主力还是富人群体，幸运地抢了个房的自动跟庄。

要注意，目前的房价并非泡沫，我认为和中国股市一样，还能涨很多。上海深圳北京这样的焦点城市，经常暴涨，一般市民是买不起了。但时间一长，通货膨胀，人的收入会跟上来，存的钱慢慢多了，或者靠父母亲戚帮，又能买得起。钱多，不仅对股市是正确的，房地产也一样，都跌不下去。要知道，18万亿存款，仅仅贷了2.6万亿买房，购买力根本没有发挥出来，全国均价还很低。如果算一千万个家庭买房，每户只贷26万，根本没有什么风险。所以房贷确实是银行最优质的资产，这是冷冰冰的事实，不能凭情绪乱想。胡贷一堆款乱买房的只是很少一些人，中国没有次级债，收房拍卖银行还会挣大。焦点地区涨得太吓人，人们心理接受不了，暂时涨不动了，别的地区会涨。象深圳二手房套现的人，手里大把现钱，自然会杀向其它地区的“价值洼地”，又开炒。中国只有涨不动和正在涨两种，不会有大跌的地区。前些年上海涨过头了，也只小跌一些又重新开涨。

房地产的上涨过程是一个很强的正反馈循环，远超人们想象。钱投到房子里，涨了卖出去，可以从银行里套出很多钱，卖房人等于利用买房人后面数十年的收入，直接就变现了。这又是一个与股市类似的向未来借发展。炒房炒股，不是花钱，而是创造钱。房市比股市更厉害，房子卖出去，市场上现钱更多，更好炒房。只要让炒，这个过程就会一直进行下去，直到房价离谱到人们不相信房子是资产了。全国此起彼伏转圈炒，螺旋式上升，现在还早得很。穷人买不起房是另外一回事，富人的钱完全够炒翻天，没理由不炒。

我对温总理很不满意，他可能不太懂这些道理，把房子当商品，以为是个通货膨胀问题，顺应民意启图稳住房价。调控方向错误，几轮房地产调控下来，政府威信严重受损。现在房地产市场的症结就是富人把房地产当主要有效资产，有钱就买房，不断自我强化做庄，市场迎合这种心理。这和古代土地兼并的原理有些类似，贫富差距迅速拉大。政府应该去强行抢庄，把利润丰厚的房地产市场自己占下来，自己做庄平稳拉高挣大钱，而不是让富人去做庄自己挣点地皮费。国家做庄捞到钱，分下来和谐还有指望。富人做庄捞到钱，就没办法了，物权法都有了，难道回头搞阶段斗争？

既然是做庄，那就有出货的时候。富人们不介意长线持房，很多富人仍然会一直持有下去，这也是对的。但如果局部地区利润丰厚得不好意思，不少人也愿意卖出。用股票市场做比喻，富人们拉高“沪房”出货，再炒“深房”又出货，“京房”也快出货了，然后低位建仓“二线股”，真的很类似。从普通民众的反应来看，经常有出货的好时机。前几年很多年青人工作数年后自己存够钱买房，也买得起，觉得不好意思靠父母。但近来这个模式已经变了，年青人刚工作就要父母亲戚帮忙出大钱抢房，还觉得天经地义。买房有时夸张到要排两三天队等开发商开盘，抢到了还自吹眼光好，讽刺观望的人。却不知最近一段时间全民财富借房地产市场已经发生了规模宏大的转移，低位建仓的富人们（包括幸运跟庄的）套现获取暴利，抢房的普通民众存款大头被清空，还背上巨额房贷，财务上将很长一段时间翻不了身。有些人觉得是机会来短炒，房价大涨了还投机买入期望卖更高，有些侥幸成功，但我估计失败者更多，账面不一定有损失，但想套现不容易。最大受益者还是低位建仓的富人群体，以及运气好提前买房的民众。被房子陷住的虽然说是“房奴”，但其实时间长些还是值的，最惨的可能是干脆没钱买房或者不敢买的，如果不会炒股买基，存的钱相对资产升值的狂潮，将迅速沦入财富阶梯下层。

我并不怕房地产崩溃出事，但房地产市场会加速贫富分化。有钱的不停造房买房炒房，越来越有钱。国家财富上层被房产利益集团把持，很没意思，香港就是这样，是一个实质生活质量不高的畸形社会。相对来说，股市的国家做庄要和谐得多。富人相对穷人有些资金优势，但没有太大作用。都买基金的话，等于一样。现在私募做庄不是主流了，监管强多了，富人的大钱想在股市中暴发不太容易，长线到还有可行性。富人也无法在某些股票上自发齐心合力做庄。这样一个全民受益的和谐股市，党和国家有义务把它维持下去，有余力，就时不时拉高。不要管什么市盈率不市盈率的，外资私募看不懂害怕扔光了，反正国家有办法以大把现钱和国家政权为依托撑住，就把股市做成全民财富宝库，还有充足的流动性，真的可以凭空变出钱来一样。我认为所有国家都一样，只要撑住了就是本事，撑得越高越是本事，就可以比没有股市时富得多。客观来看，中国创造股市奇迹的条件最好，全球股市最牛很正常。

同样的道理，政府也应该坚决在房地产市场搞国家做庄，让财富分配更公平。中国经济怪事太多，房地产调控也要创新，加息、提高首付、二手房交易税之类的老套不解决根本问题。只要允许富人群体自发联手做庄，就会贫富分化，就是股票市场黑庄横行的黑暗时代。

已经写了不少，房地产应该怎么搞，日后慢慢再加，也是很有趣的一个领域。