外媒：中国楼市崩盘可能性有多大？

报导指出，政府对楼市投机行为的控制已经开始拉低住宅地产的价格。中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）周二发布的数据显示﹐今年10月全国住宅地产均价环比下降0.23%﹐已连续第二个月下跌。

开发商降价促销迹象

今年以来房屋销量非常强劲﹐头九个月同比上升12%。但情况也并非总是如此。2008年﹐房屋销量就曾出现同比下降15%的情况。如果当前重现这一幕﹐那么开发商将缺乏足够现金以负担成本。

压力最大的开发商将被迫贱卖存量房﹐即大幅降价以吸引购房者。今年10月﹐上海两个新开发的楼盘降价幅度超过20%﹐这恐怕是开发商竞相降价促销的迹象。在竞争激烈的市场上﹐一旦一家开发商开始降价﹐剩下的开发商只好被迫跟进。

同时，危机中的开发商将放缓投资。尽管从2011年初到现在﹐房地产投资同比增幅高达35%﹐但这一支出水平并没有保证。2009年头两个月﹐房地产投资同比增幅曾下滑至4.7%。如果房屋销量枯竭﹐信贷依旧紧缩﹐2012年房地产投资出现类似下滑也并非完全不可能。

房地产投资大幅下滑会让中国的国内生产总值（GDP）增速降低不止两个百分点。预计2011年中国GDP增速约为9%。而建筑材料的需求增速降低﹐建筑工人开始失业以及居民家庭财富遭受冲击等情况造成的额外影响意味着中国经济受到的全面冲击可能要大得多。

而金融系统也难逃一劫。中国银行业大约20%的贷款直接和地产业相连﹐另外16%则借给了地方政府。地方财政中40%的收入来自土地出让金。房价下跌将导致土地出让价格下跌﹐同时加大地产开发商和地方政府的违约风险。随着经济增速放缓﹐资产质量下降﹐中国政府将要应对一场全面危机。

学者：房价松动信号明显

《广州日报》2日也刊登著名经济学家马光远的文章称，中国房地产正式步入了实质性降价周期。房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。

他表示，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。

再根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，全国100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月；

其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；

其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。

马光远指出，特别是，在经历了长时期的僵持之后，包括万科在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。

伍凡：楼市破裂影响重大

伍凡引用美国《华尔街日报》“当心走火入魔的中国经济”一文中的观点“中国楼市泡沫终于开始破裂”，也认同目前破裂迹象已经浮现。

伍凡提醒，中国楼市吸引了大量资金，一但破裂影响非常大。根据北京透露出来的消息，中国这几年总的银行贷款超过55万亿人民币，而其中有20万亿是中央这一级银行贷给了房地产，占比将近36%到40%的范围。

而且这只是中央一级喔，不包括省、县、市、乡，也不断的把资金投入到房地产。有人估计中国房地产所占据的贷款的总额，已经占到了全中国各个系统的银行总贷款的50%。

那么房地产泡沫一开始破裂，它影响就会非常重大，就会影响到今后相当一段时期中国的经济走向，以及中国经济会产生改变和调整，包含建筑行业、钢铁、水泥、家电、家具、房子内部的整修，以及运输等等。 据统计，有6千万套房子卖不出去，为了弥补贷款资金的黑洞，政府加税等措施正在地方引起暴动，将导致社会经济的动荡。
 

中央的办法惊出我一身冷汗：四万亿刺激经济？

2011-11-07 19:27:25|  分类： http://liu.huabin2008.blog.163.com/blog/static/82066612201110772725563/

本文引用自yht009《中央的办法惊出我一身冷汗：四万亿刺激经济？ 转贴》

    今天的中国，通货膨胀、腐败横行、道德崩溃、人人自危、基尼系数已经突破0.5的国际警戒线，社会危机日益深重，靠维稳已经没用了。想要依靠一位伟人出现来拯救民生，起码到现在我们还没有看到这样的伟人的影子。中国走进了一个漫漫长夜，不知何时是头？而这一切，都是源于2008年那个该死的岁末，4万亿刺激经济计划。

    当温家宝在电视上伸出4个指头的时候，我们知道，游戏结束，一切都完了。大通胀在迎接中国。      四万亿刺激经济计划的出台背景
    当时的中国，经过长达4年的房地产调控，正在有效的化解房价泡沫，被地产界称作华南五虎的碧桂圆、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。而且，万科、中海、金地等深圳品牌房企，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开展15%至30%的降幅，尽管发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店，总体社会呈现平稳状态。

    当时宏观经济，主要是内需不足，投资过度。如果进行有效调整，只需花两年功夫，中国宏观经济可以说，可以呈现美国、印度那样的，依托内需全面提高全社会购买力水平，拉动经济增长的良性状态。当时，解决全民免费医疗问题，只需450亿；解决大学生助学问题，只需180亿，可以保证全国的贫困生读书的问题；农村刚刚取消取农业税，农民消费市场正在启动；经济经过调整，腾飞只是指日可待的事。

    当时的政府，严格控制楼堂馆所，地方没有什么债务，因此，也没有什么负担。上一届政府励精图治，打下了一个很好的基础。只要房地产一降温，地方政府就不可能有买地的冲动，粮食生产就不会受到影响，社会稳定，人心思安。

    中央财政赤字水平不高，无须依赖印钞来向市场注水。因为GDP处在较高增长状态，而通胀处在很低水平，根本看不见物价天天暴涨，社会财富的平衡机制也在逐步建立，贫富有些分化，但是，远没有现在这么严重。就我本人来说，我当时在深圳只有20万年薪。上海借浦东开发的余威，经济增长势头比深圳好，我一来上海，年薪就翻一倍，达到40万，当时主管新浪上海房产频道的运营。 

可以说，只要坚持调整一年，中国经济就可以解决结构性问题，只要内需扩大，我们的经济就具有内生的活力，国际市场出现的问题我们也应该有能力应对，因此，经济没有没有大的风险。

但是，2008年9月5日，美国次贷危机越演越烈，雷曼兄弟宣布破产，整个全球贸易受到极大的影响，珠三角和长三角大量的出口企业，约有6000万农民工失业。如果，政府当时能够冷静看待失业，不慌不忙的处理全球经济对中国的影响，这个问题是可以解决好的。只需三招：

一、妥善安置失业的农民工。政府应该就地安置农民工，不让他们返乡，实在无法安置的就对他们进行一些必要的生活补贴，那个时候没有通胀，只要补贴一点钱，生活没有问题，还能争取民心，一等次贷危机风暴刮过，我们可以慢慢恢复生产，不必恐慌。但是，宏观经济决策层当时慌了神，因为中国改革开放30年，从没经过经济危机。

二、迅速梳理所有出口贸易，寻找一些污染比较严重和劳动密集型而劳动力过于廉价的企业，尽可能的进行淘汰，进行整个出口企业的结构性调整，留下真正符合中国长期发展的产业。

三、调动政府资源，迅速将一批企业转型，向国内寻求市场。当时，韩国、日本国民自发向政府捐赠黄金和美元，帮助政府度过危机。中国完全号召国民共度时艰，救活企业，恢复生产，不遗余力扩大国内消费。

但是，宏观经济决策层怎么忽然头脑发热，完全走了一条相反的方向。

中国是个高储蓄率的国家，印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释，最后的结果就是通胀，这是经济学的一个基本常识。而且，我们的社会保障制度还很不完善，老百姓的储蓄是对自己的保障。如果把老百姓的储蓄稀释，这是一件断子绝孙的事，是绝不能干的。所以，我们无论如何不敢相信。

    结果，数据出来，2009年M2增速高达29.7%。我们傻啦。我们减去当年的GDP增速，除掉外汇占款，实际当年货币贬值高达14.6%。等于这4万亿是强抢老百姓的钱，来进行投资的。更重要的是，这4万亿的投资，一下将地方政府负债提高到12万亿的水平。地方政府为了投资拉动增长，反而更加盘剥压榨老百姓。用老百姓钱，还来盘剥老百姓，你说老百姓冤不冤？

    自此，政府诚信全部破产，全部修复起来，没有五到十年，根本不可能。在社会上，整个道德体系全部崩溃，人人为钱而不讲任何公德。现在，来遏制通胀，已经晚了。

     不管是股市还是房市，目前，已经岌岌可危。时至今日，政府仍然没有改革的意愿，不知道以后的方向。

    我们来算一笔账。中国最大的一笔财富，是外汇储备。但是，我告诉大家，中国外汇储备能够流动的不到6000亿，所谓3万亿，只是一笔数据。1.1万亿的美国国债，只要美联储开始收货币，就必然会放国债，到时还要中国增持美国国债，预期会让中国增持到1.5万亿；两房债券6000亿，基本是死帐；其他债券和高盛控制的外汇资产，高达7000亿，还能用多少？而现在，国际量子基金准备1.2万亿美元做空基金，准备对中国的金融体系发动攻击，6000亿的外汇储备也面临灭顶之灾。所以，死撑房价是不可能的，因为房贷危及金融。     

    国内，地方政府的黑窟窿，根本填不满。唯一的办法，继续稀释老百姓的储蓄，继续通胀，用通胀掠夺全民的财富。这是一条不归路。

    现在，江河干涸，耕地被毁，山林遭灾，农民不事耕种，工人不事生产，刘易斯拐点已经隐现；未来的趋势，已经使人很难预料。我预计，政府最近会出台一系列办法，不能做好大的指望，因为，一个经济体系已经被破坏，修复起来，不是那么容易。  

 庙堂之上，朽木为官，殿陛之间，禽兽食禄；狼心狗行之辈，滚滚当道，奴颜婢膝之徒，纷纷秉政。以致社稷丘墟，苍生涂炭。

房价没大跌，开发商装疼有点早   

2011-11-21 11:29:50|  分类http://maguangyuanboke.blog.163.com/blog/static/10469061820111021112950365/

11月，18日，国家统计局公布了10月份70大中城市住宅销售价格显示，最引人注目的是，全国70个城市的房价环比首次下跌了0.14个百分点。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

尽管只有0.14个百分点，但将其视为房价的拐点意义却极为明显。按照国家统计局的数字，与9月相比，全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有34个，持平的城市有20个，环比价格下降的城市，比9月份增加17个，也就是说高达77%的城市的一手房的房价停止上涨，其中温州以4.6%的降幅连续第二次居全国降幅之首。而银监会日前发布的三季度《中国银行业运行报告》也指出，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。也就是说，就环比的趋势而论，在历经几近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产真的已经进入了冬天。在冬天的模式下，理性的开发商已经不再选择与政策死扛，龙湖、中海、绿地、恒大、富力，特别是万科等行业巨头，已经纷纷选择降价促销，回笼资金。

数字尽管乐观，但实事求是而言，环比只是说明趋势，和去年同期相比，价格的下降显然还不明显。比如，一手房价格，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有只有2个；二手房价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市也只有有13个。在这种情况下，说房价已经全面下降也是自欺欺人，说房价大跌更是无稽之谈，很可能是将通州这些地区的房价等同于全国房价的走势了。

在房价已经下跌，但还远没有大跌的情况下，出现了两种颇值得关注的说法：一是以清华大学的李稻葵先生为代表，对房价的大跌表示担忧，说什么“如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”这种观点，暂且称之为“大跌危险论”；另一种观点是人民大学经济研究所近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》尽管指出房价下行仍是调整的基本模式，但预计明年2季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。姑且将这种观点称之为“调控放松论”。

对于“房价大跌危险论”，正如前面的数字所明明白白昭示的，价格是下降了，但真的没有“大降”。在房价还没有大降的情况下，却大声提示房价大跌的风险，的确有点不合时宜。打个比方，一个人发高烧，40度，医生正在给其吃退烧药。这时，一个经济学家路过，大叫，降到39.5就不可以了，如果降到39度以下会死人的。的确，一个人一直发高烧时间长了，就很难适应正常的体温了。所以，在有些人看来，40度的体温是高了，但要是体温真的到了37度左右，他会认为这要死人的。事实上，如果真的温度降到37度左右的正常体温的话，你会发现，不仅没有死人，而且过得是如此的舒服和美好。

其实，如果中国的房价下降30%以上，笔者认为不仅不会引发社会问题，反而给中国经济带来莫大的契机：下降30%以上，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的去暴利化趋势；社会资金才能逐步转向实业，不会再次观望抄底房地产；才能弥合被房价撕裂的社会；才能真正推动转型。因此，对于“房价下跌危险论”一定要保持足够的警惕，因为在中国公共政策领域，就是这些荒谬的观点，却常常能够引起惊涛骇浪，被利益集团所用，逆转政策的走势。这些学者似乎已经准确无误的摸准地方政府的G点，而地方政府和房地产利益链上的相关者也总是能够不失时机的摸一下这些学者的兴奋点，让这些学者浪叫。房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是各种奇谈怪论最多的时候，也越是政策最可能被逆转的时期。

而“调控放松论”则更值得警惕。房地产调控13年来，每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，房价越调越高，每一次叶公好龙的政策变化，已经让政策成了儿戏。如果这一次在房价调整的时候真的如有些人所预言，明年会放松调控，则政策的信誉几乎等于破产，这对政府来说，恐怕比房价下降更可怕。由于开发商和这些学者传递的信号，中国房地产事实上形成了一个非常不健康的预期：就是大家认为，政府不会让房价下跌，一旦房价真正下跌，政府一定出手救市。这种不健康的预期，是政策信誉几近冰点以及中国房地产调控无效的根子。一些业主为什么在房价下降的时候闹事，就是被这些不健康的预期左右，认为房价只会涨，不会跌，失去了起码的风险意识。

但是，必须指出的是，本次房地产调控，是政府为自己的调控政策的声誉保卫战，也是扭转中国经济被房地产绑架，产业空心化，实业萎缩的经济保卫战，这场战役，只能赢，不能输，也输不起。如果在这个关键时刻动摇，中国经济和中国社会都会因为调控的失败而进入失控状态，那个时候，就真的如李稻葵先生所言：会引发严重的问题的。只有坚持调控不动摇，并抓住有利时机出台治本之策，进入制度建设周期，强力推行土地交易制度改革，抓紧出台房产税、暴利税，抓紧完善房地产信息统计体系，特别是房地产普查和信息联网；逐渐放开合作建房和自建房等制度性举措，方能避免政策容易被左右的尴尬，使房地产进入真正平稳发展的周期。