有多少人还记得今年年初在杭各大房企曾经制定的2011年销售目标？

　　绿城房产，2010年的全国销售额为568亿元，2011年目标650亿以上。

　　滨江房产，2010年的全国销售额为116亿元，2011年目标150亿元。

　　万科南都，2010年杭州市场销售额为50亿，2011年目标100亿元。

　　德信地产，2010年全国销售额（杭州为主）30亿元，2011年销售目标是70亿元（杭州为主）。……

　　那似乎是一个信心百倍的春天。但，计划没有变化快，一场延续至今的“史上最强”调控，让他们年初时的目标现在看来似乎遥不可及。

　　十个月过去了，这些房企的销售业绩如何？回笼了多少资金？谁有能力在经历市场波动之后，重整旗鼓？我们在杭州众多房企中，选取了8家具有一定品牌知名度，又各具特点的房企，通过他们，略窥在杭房企的“抗压”、“抗寒”能力。

前十月销售额：滨江＞绿城

　　最近两周一直处在风口浪尖上的绿城，其2010年的全国销售额为568亿元，其中35%左右的销售业绩由杭州市场带来，约200亿元。据杭州透明售房网上数据统计，今年1~10月，绿城在杭州15个在售项目的销售总额约38亿元。只是绿城在售项目基本都是高端精装修楼盘，即使其9.2折促销有效果，要迅速走量不太可能。一线城市的市场情况很相似，若其在二三线城市的销售业绩能好转，那么绿城还能在今年最后两个月回笼部分资金。

　　万科南都2010年杭州市场销售额为50亿元，而目前统计的5个项目，前十个月销售总额大约为30亿元。

　　今年滨江的销售主要靠两项目“撑场面”，一个万家星城，一个城市之星，贡献了约38亿元的销售额。与其2010年杭州地区协议合同销售额近85亿元相比，仍有不小差距。但据传滨江曙光之城预计11月中旬开盘，这是一个精装修楼盘，若定价合理，年末再回笼两三个亿没有问题。

　　坤和房产2010年总销售额36亿元，当时主要销售楼盘为和家园、西溪里及绍兴山水名家、亲亲家园。这次我们仅统计其在杭销售的两个楼盘和家园、西溪里，目前为止有6亿多元的销售回款。

　　金都房产，约9.1亿元；德信地产，约8.5亿元；浙江保利，约22.06；金成房产，约7.53亿元。

　　从账面上看：销售总额最高的是滨江，2个楼盘总共回笼38.3亿元；单个楼盘吸金能力最强还是滨江，城市之星一个项目就回笼了31.6亿元。可惜城市之星后，今年下半年截至目前滨江尚无亮眼表现。

快速走量两招最好用：低价、团购

　　1~10月，这8家房企单个楼盘销售量最多的前五位分别是：保利湾天地、保利江语海、万科白鹭郡南、金成竹海水韵、金都夏宫。

　　拿保利来说，旗下销售的5个项目，湾天地属于典型的低价走量盘，在下沙掀起一波热潮，从5月开盘至今，近6个月共销售1267套房源，是到目前为止出货速度最快的楼盘。

　　德信今年是销售大年，从1~10月的销售状况看，泊林印象和中外公寓销售状况最好，“秘诀”依旧是德信惯用的“短、平、快”策略。中外公寓在楼市不佳的情况下，以1.5万元/平方米左右的均价，吸引了不少购房者。而臻园6月开盘至今仅成交23套，其大户型、高总价在双限下，显得疲软无力。

　　万科良渚文化村的白鹭郡南项目，包括春漫里、柳映坊、探梅里等组团，共销售520套，销售额10.8亿元，接近其在杭州总销售额的一半，良渚文化村项目自成体系的内部环境，以及合理的价位是关键；但位于市中心的草庄项目只销售50套，其中开盘第一个月成交了30套，其后基本处于停滞状态。

　　从单个楼盘的销售额看，城市之星以30多亿元名列第一。事实上，城市之星在今年的调控期中，亦放低身段入市。4月推出酒店式公寓时，定的价格比上期下降20%以上，市场反应非常迅速。

　　今年2月新政细则开始实施以来，杭州市场一直在走下坡，主城区商品房库存纪录不断被刷新，这让许多开发商倍感压力。从上述8家房企的成交情况看，低价和团购仍是最好推动成交最有效的手段，但是打折频现已让市场对价格的敏感度下降，降价预期更高。

若市场回暖：绿城老大地位难撼

　　绿城“资金危机”频传，很多人开始猜测其它房企的变现能力如何？在我们看来，所谓变现能力，一看它有多少可售量，二看它的营销是否有能力快速消化存量，三看利润率如何。

　　绿城的“饼”摊得有点大，其在杭项目遍布各个城区，目前看来西溪诚园和明月江南两个项目的存量比较大，两个项目加起来还有70多亿元的存货。但一直以来绿城的营销没有亮点，是业内外闻名的“最舍不得打折”的开发商，其快速消化能力有限。至于利润率，绿城的毛利率应该并不比其他开发商低，但其高层亦多次对外称绿城的净利润率只有7%~9%。

　　不过，一旦市场回暖，绿城高达4442套的房源，若能快速消化，那么回收的资金量也是非常可观的。

　　滨江集团今年在售的城市之星和万家星城，两个项目当时拿地的楼盘价都不算高：城市之星拿地的15.2亿元差不多卖掉两幢楼就能赚回来了，从目前的销售额来看，其利润率不会太低；万家星城楼面价在5000元/平方米左右，而目前的实际成交单价已攀升至2万元以上。据了解，两个楼盘的实际存货仍有40多亿元，只要销售平稳，靠这两个楼盘“吃饭”，滨江至少能安全度过这个冬季。

　　金都集团目前在杭项目中仅有夏宫的成交较好，已回笼资金约5.8亿元，但其后续量仍然很大，销售速度却明显慢了下来。而其他项目，如高尔夫艺墅、西花庭仍没显示出较强的后劲。高端项目走不动，是很多开发商的难题，对金都来说，从高尔夫艺墅这样的项目入手打开局面，不如赶紧把尾盘清掉，来得实在。

　　坤和、金成目前在售项目较为固定，仍有不少存货，但他们手里的开发项目土地款都已付清，卖掉的房子维持日常运营应没有问题。

　　现在日子最难过的，不是手里有房卖不出的开发商，而是一边背着地价款一边出货速度慢的开发商，两边拖，难免不被拖垮。