中财网大话西游手游录像编号:陈真诚：房地产市场已出现核心异变
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/01 05:05:23
文/陈真诚
（相关话题平面文章载2011年11月4日《生活新报》）
[导读：房市已出现核心异变，其结果，有可能动摇乃至催垮市场主流对房价未来走势与最终底位会建立在多高价位上的信心，导致市场瞬间加速裂变或加大市场瞬间加速裂变的力度、加快市场瞬间加速裂变的速度…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
降价潮还只是开始
不出所料，在“金九”梦碎之后，全国房地产市场的“银十”已经泡汤！
刚刚过去的十月，从一线城市到二三线城市，乃至更低级城市，全国房地产市场整体而言量价齐跌，而有些城市甚至跌得很惨。
十月，“量价齐跌”成为了北京房地产市场的最后结词。整个十月份，北京商品房新房与二手房成交创下了3年来同期新低，成交量仅为去年一半。在上海，十月，全市新建商品住宅成交量创今年月度成交第二个低位，与去年同期相比降幅超过60%。实际上，今年来，上海的月均房地产销售面积创下了7年新低。在广州，今年九月份的房地产成交量仅为去年的一半，十月份的成交量仅有去年同期的35%，暴跌了六成以上。在深圳，十月新建商品住宅成交面积九月份环比下跌17%，较去年同期同比下跌60%。众所周知，在其他城市，房地产市场气氛也是非常冷，成交量也是大幅下跌。
而且，虽然开发商并未大张旗鼓宣传降价，但事实上，伴随市场交易继续冷清、成交量持续大幅度下降的是，房价下降更加明显，更多地区、更多开发商加入到了降价促销的行列。从上海到北京、深圳、南京、成都、长沙、天津，房价下降的消息此起彼伏，全国性房价降价潮已经开启，正在全国汹涌，并大有继续蔓延之势。
十月，北京房价成交均价较今年七至八月下降了6%，尤其通州已是一月下降一千元。从3月开始，上海楼盘就开始降价。最近，在几个龙头开发商抢先大幅降价之后，诸多楼盘出现大幅降价，一些楼盘甚至达下降至到了原价的1/3。在广州、深圳等城市，十月也是量价齐跌，房价下降趋势变得日益明显。
最近，从中海、碧桂园、保利到龙湖、招商、绿地、卓越、万科，开发商们已经接棒降价，一些大中开发商领衔掀起了又一轮降价潮，一些地区的房价下降幅度进一步加大，一些楼盘价格在短时间内快速跳水。上海、深圳、北京等地部分楼盘的降价幅度部分达到30%-40%，上海一楼盘单价直降7000元。
尤其是，作为龙头老大的万科，最近在北京、深圳、广州、惠州、东莞等地的楼盘纷纷降价，不断提高优惠幅度，其在北京的项目单价直降了三千。本文作者陈真诚认为，由于万科的降价行动往往具有行业风向标的示范效应，会被更多开发商模仿。而万科预期预期房价还将继续下探，这意味着万科还可能继续在更多地区更大范围内继续降价，并可能加大降价幅度。
市场预期，当前的降价潮还只是开始，接下来，房价下降将日益明显，中小开发商无疑将跟风跳水降价。也就是说，将有更多地区更多开发商陆续加入到降价阵营，并可能加大降价幅度。
供大于求问题日益暴出
另一方面，在目前量价齐跌的同时，房地产市场供大于求的问题日益暴露了出来。
有数据显示，截至9月31日，144家上市房企的存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，积压迹象明显。其中，“万保金招”四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%。其中，万科存货三季度已增至1926亿，同比增长约57%。
众所周知，一些中小开发商也面临着卖房日难积压日增问题，滞销已是全国性市场共性问题，在北京、上海等一线城市，目前其关于积压的问题在舆论上被集中关注。在北京，目前库存已达到了12万套，即使不再新增供应、按照目前去库存化速度，消化这些库存也需要两年甚至更长时间。而其实，在一些非一线城市，供大于求的问题更严重，潜伏的危机更大，只是被舆论关注得少而已。
而且，与成交量持续大幅下降、滞销积压严重相伴随的是，各地还将陆续有大量新增供应上市，将进一步加剧市场供大于求的矛盾，促使市场进一步向买方市场转变。如北京，到年底，计划入市的项目高达60个，其中纯新盘项目有33个。在上海，与今年月均销售面积创7年新低的同时，竣工面积大增五成。
此外，一些开发商也将加大推出新房源上市的力度。如万科，在深圳，上半年只有四个项目在销售，而下半年推出的房源高达11个。
可见，供大于求已成事实，这个问题需要行业直面，并采取积极措施，而不是回避，或装着不知道、没看见，因接下来，调控政策还将继续，房地产市场还将继续低迷，供大于求的问题还将加剧。
调控放松只是腻想
10月底以来，在成交大幅下降、房价慢慢下跌的同时，关于房地产调控可能放松的声音也开始出现。然而，事实证明那只是一些人的腻想。
事实上，继前不久佛山的调控松动政策朝生暮死之后，正当一些人对调控走向心存疑虑之时，10月31日深夜，珠海再出限购令，并且限价。在当下，这是个重要信号，说明中央政府不允许地方放松调控，对继续调控房价的态度很坚决。继9月撰文提出“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后，10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。
不久前，为促进银行加大对小微实体企业发放信贷，国务院表示适时适度预调微调政策，结果被一些舆论曲解成政府将松动房地产调控政策。这次国务院的表态，重申对楼市调控的坚定态度，及时消除了舆论误导，直接迎击了房地产调控政策“放松论”，传递出继续推进调控、房价调控不成功绝不罢休的决心。这种形势之下，无疑会有更多的开发商放弃对市场的观望、对政府松动调控的期望，加大推盘上市、促销的力度，甚至是直接加入直接降价的阵营，或加大降价促销的力度。
房市已出现核心异变
可以看出，市场持续低迷，已经供大于求，量价齐跌，而中央政府一再强调坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整，调控政策不松动，将促进市场进一步回调，改变了市场主流预期，说明房地产市场已出现了核心异变。
房地产市场已经从之前被许多人所渲染的将长时间地供不应求异变为供大于求，因之由卖方市场异变为买方市场，这是房地产市场的一个核心异变，或将颠覆之前许多人对中国房地产市场的判断和土地市场的判断，反思对房地产市场形势及其未来走势大势的判断，重估房地产作为投资品在未来一定时期内的投资价值，并最终影响公众参与房地产市场买卖活动的行为——该入市或是远离？该持有或是抛售？本文作者陈真诚认为，这些，无疑将会进一步影响到房地产市场走势，或加大市场向下回调的幅度，加快市场向下回调的速度，甚至还可能延长市场向下回调的周期。
而且，这种核心异变及其影响将可能是深远的。房地产市场已经从供不应求异变为供大于求，由卖方市场异变为买方市场，这是基于许多人尤其一些经济学术人士所强调的供求关系、经济规律这些理论基础上的异变，往往具有更大更远的影响力和关联作用，或能推翻之前许多人祭出的诸多经济分析、市场研判以及公众对房地产市场所已形成的现象认知或既存理念和投资价值判断、机会判断、房价走势预期，打破之前已经被许多人无数次渲染、强调的神话。
而其实，更应该看到的是，另一个核心异变也已经出现，那就是市场主体心态已经异变。这就是说，时至今日，越来越多的人，已从之前不相信调控会成功、不相信房价会下降陆续转变为不相信房价不下降。而这个核心异变，可能导致更多消费者因目前房价过高、预期下降而继续观望乃至弃购，而这可能会加大开发商卖房的难度，促使市场供大于求的问题进一步暴露。
应该看得出来，市场主体心态已经异变这个核心异变，对当前房地产市场的影响力，本文作者陈真诚认为，甚至可能比供求异变及由买卖双方方市场地位异变这个核心异变更大更为至关重要。这是因为，这个核心异变，不但对房地产市场的影响也将可能是深远的，而且可能是直接的，即时的，为普通百姓所能看得见的，可能将加剧市场买方的观望乃至弃购、远离市场的心态与行为和卖方的抛售或减持心态与行为，并使各个体行为因为个体数量庞大且日益增加而产生快速的积聚效应、蝴蝶效应。其结果，与前一核心异变的效果相叠加、累计，有可能动摇乃至催垮市场主流对房价未来走势与最终底位会建立在多高价位上的信心，导致市场瞬间加速裂变或加大市场瞬间加速裂变的力度、加快市场瞬间加速裂变的速度。进而，可能成为导致可能快速加大房价下降幅度、加快房价下降速度的发酵元素，导致或衍生其后系列问题出现或加大其后系列问题出现的可能，成为第一块倒下的多米诺骨牌出现可能多米诺骨牌。
无疑，种种这些，都是市场当下所需要及时采取措施预防或应对的，以不至于房地产市场在短期内出现的震荡过大过强。
面对当前房地产市场实际情势、未来趋势和或将出现的可能性，面对房地产市场已经出现的核心异变及其可能产生的后果或导致的未来进一步变局，对于开发商们来说，应积极面对现实市场问题，采取积极有效的措施来促进销售，而且可以说事不宜迟。
一个道理很简单，在逃离危机的竞跑中，往往跑得快的能得益，跑得慢的要吃亏。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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