中财网英灵剑豪七番胜负:房地产将是稳定慢熊形态
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/12 15:04:46
11月6日，中国国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡参加上合组织峰会时表示，中国下调房价是国家坚定的政策，“决不可有丝毫动摇”。
温总理的言论，至少澄清了一点：“即政府是要房价下跌”。过去房地产商总是说政府的目标是遏制涨幅，“不涨即是跌”。其次，政府强调了“供应面的威慑”：限购政策将投机性需求剥离掉、而保障性住房则在供给方面来填补房产商的开发速度下降的博弈，甚至它还造成了发展商的担忧，不得不加快囤积土地的开发速度，以期早点出售。
总体上看，一些城市郊区的房价有一定幅度下跌，也出现了买了高价房的业主看同源房下跌而发生的“维权闹剧”，但还远远没到“2008年又重来”的程度。一般从历史经验上看，像房地产这样的资产形态经历了V形反转，升到另一个峰值后的再下降，都将是一个漫长的下跌过程，但是不会出现一年整体跌去30%的剧烈，会有小反复，但整体上是一望无尽的势头，所谓的慢熊行情。
为什么会有这种形态呢？一个是政策，一个是预期心理。所谓政策，就是人们觉得政策会有反复，比如最近决策层说“微调”和“保增长”，人们就会预期政策有反复。要知道，2007年次贷危机被认为是“1933年大萧条”重演，但政府都可以通过强有力的政策改变了经济周期的片段，“政府决定论”已经成为一种心理预期。现在的房价僵持或微跌局面，大多数人都觉得是政府压制的，一旦政府松手，房价将报复性反弹。现在，由于经济周期本身以及外部（尤其是欧洲主权债务）产生的经济放缓，使得政府会做一些“微调”，而在过去的预期心理笼罩下，政府的任何微弱放松信号，都很有效果，它会刺激购买力。我们经常看到，最近一旦房地产打折，立即就很快销售一空，因为很多人觉得这是另外一个V形反转的底部。
跟2007年-2008年不同，那时候没有通胀，是突然性的通缩。现在则是高通胀，缓解它则必须将泛滥的货币慢慢收回去，而在这个过程中房地产的投资财务学“破产”了。房地产的利息流是房租，而钱的租金是利率，5年期存款现在已经变成5.5%，而一线城市的租金回报大约从3.3%开始慢慢跌到3.2%，这是非常罕见的需求减弱现象。过去如果投资一套房子付5成首付，相当于用总价一半的钱获得房屋总价的3.2%租金，那么其实租金回报是6.4%。房地产回报率=房租率×按揭杠杆率。现在二套房严格按6成来算，杠杆率为1.67，虽然按揭每月都付，但投机者随时准备将房子卖掉，所以忽略其短期的按揭行为，于是二套房的收益率为3.3%×1.67=5.344%，它已经无法战胜5.5%。如果是自住，还是假设首套房首付3成（尽管很多银行都变更为4成），但银行的房贷利率逐渐上10%，自住是要考虑长期的按揭缴付的，即3.33(首付杠杆）×3.3%—7.05%×1.1×0.7（7成按揭）=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。无论是自住还是投资，现在房地产没有任何意义。
这个财务模型也可以动态化。因为很多人说，如果将存款利率调低或者提高杠杆率，那么房地产将会重新升值。即使算上CPI逐渐回落，年水平也有5.5%。在这种情况下，很难贸然削减利率。一旦真得发生大幅度削减利率，那意味着经济需求的萎缩将跟2008年“有得一拼”。这至少意味着两件事：一部分人的收入萎缩将无法匹配高房价时期的高按揭（高按揭是不会下调的，因为它是固定的），这些人将加入出售房屋的行列，美国现在就是这种情况；经济需求将迫使房租回报率急剧下降，从而依然形成动态化的“不合算”。