matlab 用for无限循环:[经验交流]天涯观察第148期：看中国房事的起起伏伏

房产调控为何困难重重

本轮房地产调控历时已经一年。一年的调控，可谓严刑峻法，痛下杀手，市场的手段、非市场的手段，无不用其极。客观地讲，调控也取得了重大成效，房市成交量极度萎缩，强烈的通胀背景下，房价的涨幅远低于通胀率。同时我们也注意到，还有太多的人、太多的媒体对调控的成效并不满意，必欲房价“崩”之而后快。但事实上，调控的负面效应也已经开始显现。

海口爆出的财政危机，很能说明问题：二月出台限购令，三月价房地产营业税便立竿见影地下挫67.9%，成交量下挫90%。一季度土地增值税收入同比下降32.9%。跟全国绝大多数城市一样，海口对土地财政的依赖度是非常高的：2010年的数据表明，房地产业在海口财政收入中占比超过四分之一，增收额占比接近二分之一。失去了土地财政的支撑，相信许多城市和海口一样，整个财政运转一下子变得捉襟见肘。

海口是中国地方城市的一样样本，海口的财政危机相信只是冰山一角。

已收到一定成效

调控效应有滞后性。病来如山崩，病去如抽丝。药到病除的，那不是神医，那是神仙！舆论对房市调控进一步加码的声音不绝于耳，即便仅仅按照目前的调控方式继续调控下去，中国经济、房地产业、地方政府、开发商的运命将会怎样，这是现在需要面对的严肃问题。

中国的开发商，血管里流动着的是“不道德”的血液，这好像已经在一部分人心中形成了共识。这一轮调控，大家本以为率先倒下来的是那些资金链断裂的“大鳄”，谁也未料到，海口的财政链条第一个出现了危机。

近十多年来，不仅是投资者对房地产业得了“药物依赖症”，各类资金纷纷流入房地产行业淘金，甚至一些实体经济也放弃或停摆主业，进军房地产；而且地方政府也染上了“土地财政的毒”，从此欲罢不能。

这一轮调控，对地方财政的压力可谓巨大，土地财政的手臂被断，地方政府痛彻心扉。海口是最先喊痛的城市，其实心在滴血的城市何止是海口？不过他们只要忍一忍，被枪打的出头鸟就不会是他们了。

在前几年房地产红火的时候，绝大多数地方政府不仅忙于争取土地指标大力度卖地，而且有恃无恐地大量举债，推进了基础设施建设和面子工程建设。他们不怕呀，他们的国土部门都有土地储备中心啊，从帐面上算，一个地级市贷几十个亿什么问题也不会有，不就是几千亩地拍出的土地出让金吗？地方政府的首长们都是这样思考问题的。更何况，自己的任期就这几年，寅吃卯粮的事历任领导都是这样干的，自己何不放胆借贷搞建设为自己多捞点升迁的政治资本？

地方政府的债务触目惊心。去年官方资料表明，2010年仅政府性融资平台的贷款余额就高达近十万亿，这还不包括地方政府拖欠的各类分期付款的重大工程应付款。而当年中央财政税收收入仅3.6万亿（不含非税收入）不到！在房地产严控的一年中，地方政府涉房税收和非税收入锐减，土地拍不出，贷款又贷不到，地方财政日子之紧可见一斑。

一年来调控的持续加码，是地方政府始料未及的。本以为中央政府像以前一样，百姓喊一喊就调一调，地方政府喊一喊就松一松，但这次迫于通胀压力，中央政府动真格了。借贷无门，债台高筑的地方政府如今多已入不敷出，进入偿债高峰。海口财政荒的爆发看起来只是个案，但事实上，如热锅上的蚂蚁的城市，绝对不在少数。

进一步调节是必须的

儿子快被逼死了，老子会大义灭亲吗？当下中央政府和地方政府的关系，如昔日的帝王与王子王孙。嫡子庶子有一大群，其中一个不争气，老子可以放弃。如果每个都是“刘阿斗”，老子不扶又有什么办法，不能眼见自己断子绝孙吧。地方政府的财政危机问题，其实是政权基础问题。海口欲废除限购令的消息爆出，中央政府并未通过媒体直接进行训诫，只是由海口住建局出面发出“不会停止限购，只会微调”的消息，可见“父子”双方已经达成了某种默契。

既然地方政府的财政危机涉及政权基础，那么，中央政府是绝不会坐视地方政府财政危机的普遍爆发。中央政府的调节余地并不大，救的办法也并不多。不妨作如下臆测：

第一，适度放开房地产销售。其实就是让地方政府自行把握是否“限购”。这个度很难把握，但只要继续收紧信贷，提高首付，让社会闲散资金自主进入房地产这个大“蓄金池”，既对通胀有所缓解，又不会形成银行的资金风险，倒也未必是一件坏事。

第二，发行地方政府债券。这一设想已经酝酿了几年了。目前的地方政府负债都是由政府融资平台运作的，其实质是儿子向老子借钱。改发政府债券就不一样了，老子不肯继续借钱给儿子，让儿子向老百姓借去。说穿了，就是把地方政府的财政风险转嫁给普通百姓。但是，目前的通胀背景下，还有谁会傻到买这种债券呢？可以想像，一旦发行这种债券，最终很有可能会演变成当年的摊派形式，向国有企业、事业单位和公务员进行摊派。

第三，开征物业税或房产税。尽管在中国缺乏开征这两种税收的法理基础，但万不得已的情况下，还是会开征的。开征这两种税，最便捷的方式是普税和低税率并举，普税的好处是税基大，而且不要为设置各类标准大费周章，只要你有私有住房，你就得缴税。同时辅以低税率，让每个人都承受得起，不会觉得压力太大。如果按照先前媒体热炒的那样，只对二套房或大户型房等征税，那么征缴的细则会很难出台。更为重要的是，当前中国富裕人群的移民潮已经形成，富裕阶层对中国政治、政策、经济、前景的缺乏信心，将使这个社会失去发展的效率和前进的动力。

地方财政“倒”不得，中央政府可能准备着手“施救”了。

结束语

在这轮调控中，看来中央势在必赢。只要地方变得听话了，中央顺势收手。只是如此折来腾去的，与小民有多大关系？很可能又是一场“大人们”玩的权力洗牌、利益重新分配的游戏罢了。