当人难忘的电影场景:AAA+主题小商铺 选“对”的才能成功

商场案例

马会家居体验式消费开创家居销售新模式

位于珠江新城的马会家居，自2010年5月底开业以来，客流、营业额可谓是稳步提高。但此项目的成功绝非偶然。在地理位置上，珠江新城一直有大型高端家居卖场集中营之称，广州人想到买高档家具、装饰材料等，率先想到珠江新城。在交通方面，该项目就在地铁5号线出口处。地段和交通的优势是马会家居的成功的首要因素。其次，在经营模式方面，该盘为了更好地统一运营，采取只租不售的模式，同时吸取国际“体验式消费”先进理念，打破传统被动购买的模式。也就是说，马会家居提供的不仅仅是家具，更是新的生活方式、泛家居休闲消费。

此外，马会家居还倡导“环保家居绿色生活”，以全新业态和高端卖场标准，引入500多个国内外一线品牌同场经营，为消费者全线提供陶瓷、厨卫、地板、家具及精致饰品等名牌产品，开创了国际级家居生活新境界。

作为高端家居卖场领军企业的马会家居，在经营众多国际知名家居、建材产品之余，亦不忘经营慈善公益事业。如：狮子会、一滴水公益网等；关注行业动态，积极加入众多行业协会，如：广东省家具协会、深圳市家具行业协会等；同时也热心于科教事业，成立中山大学润泽哲学发展基金会等等。

东汇城发展商全程开发运营

另一个的发展商全程开发运营的案例是增城的东汇城项目，开发商富港实业就准备将其打造成增城首个城市综合体。富港的自信源自于其在三水成功打造的三水广场。从2008年主动降租金到2009年富港先后投入300多万做了一系列暖场活动。开发商的强劲实力和有效的营销手段，让三水广场不仅没有被金融危机打倒，反而在两年内迅速成为三水的“天河城”，至今项目自营的7万多平米已被三水政府估值达12亿元多。正因为如此，东汇城一期8万平米的商业面积中，除对外出售了16套商铺以外，其余全部自己经营。据悉，16套商铺均价高达10万/平方米，仍在一天内被抢购一空。目前，该项目从规划设计到建设，从招商到经营，全部都是开发商自己的团队负责。

投资案例

投资客出手半年就收租

有好的商铺，也还需要有实力的拥趸。张小姐是商铺投资的新手，但实践证明，她的眼光还不错。

2010年8月，张小姐以61万元的总价买下了位于越秀区越秀中路的宝贝城的一间格子铺，面积为14 .4平方米，算下来单价约为4.5万元，“我买的是第二期，那时候价格已经涨了不少，第一期的单价才3.5万元左右，后来调控政策不停出台，但这里的价格还是涨了，10月份我这样铺的总价又涨了两三万元了。”

说到投资主题小商铺的出发点，张小姐归纳为三点，一是为了资金保值，这样的铺子总价不高，方便投资；二是她留意到当时广州市区内妇婴一体化的概念商场还没有；三是开发商与电视台有推广合作，令她看好宝贝城的未来运营。张小姐告诉记者，买铺时，开发商的承诺也很吸引人，“开业后就能收租，由开发商经营10年，可收回八成成本，就算剩下的20%没收回来，还有个铺在那里，我至少不会亏。”

记者了解到，宝贝城50%的物业将由发展商自持经营，今年1月正式开业，进驻的品牌包括迪斯尼、乐高等多家知名品牌，目前南方电视台少儿频道也在此设立了少儿演播中心，每周有一个小时的直播节目。上周六记者到现场采访发现，商场的人气还不错，聚集了不少带着孩子来逛的父母，各个小铺吸引了很多妈妈级的买家。在儿童游乐区，很多孩子在开心地玩耍。

“我现在的租金基本上可以抵每个月银行的月供，到了明年，每个月还有几百块钱的进账。”张小姐告诉记者，她出手后半年，宝贝城便如期开业，她也开始收租，由于她只付了一半首期，剩下的钱从银行贷款，第一年开发商按6%的比例返租，基本没有供铺的压力，到了明年，返租率将提高至7%，第3年至第9年返租率将升至8%，第10个年头将按照9%的比例来返租。

“开发商还承诺4至6年内会将商场上市，如果上市的话可以原价的3.5倍回购。”张小姐说这个承诺未必能这么快实现，但就目前来看，商场的人气还不错。

选铺法则

锻炼选铺眼力“四看”

骏誉投资总经理助理李路杰：

对于商铺投资客来说，好的眼力也需要理性的分析作为基础。投资商铺要有保障，最重要从四个方面入手分析：产权、地段、销售价格和开发商经营实力。投资者在买商铺时必须看商业项目大产权证是否齐全，不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题，最好能选择黄金地段和成熟商圈的项目，同时应看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。

最后，李先生指出，投资者在投资时应认真分析商业项目的销售价格是否合理，因为目前市场上的确存在着商业项目虚高价格的现象，投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租。从广州商业地产发展历史来看，因返租而出现的纠纷经常可以见到。

资深商业地产专家陈瑞标：

首先，鉴别该商铺所在区域的商业价值。对一般家庭式投资客来说，由于投资商铺次数少，可能不会做专业的分析，但起码要对该商城的周边环境有一个粗略的认知。“零售看走鬼、批发睇车仔！”，通过此方法，或多或少、或有或无，聪明的商贩会给你答案，市调的结果以及物业价值的高低也在此充分体现。

其次，要考究发展商的经营定位是否与该地段现状和未来发展相符，以及发展商预留了多少面积自营，以及有无实际的行业龙头企业入驻。对于未来营运管理，发展商有无具体操作方案等等。

第三：认清出售商铺的发展商与返租或营运商的关系在法律上是否有关联，购铺合同与返租合同是否不可分割，一旦租金断付、经营承诺谁来履约和担责等，这些问题都要清晰化，并且尽可能在合同中有所体现。

第四：要了解清楚是否可以马上办理产权证手续等，尤其一些曾经“烂”过或仍在“烂”的项目，是否属于合法性销售、未完工的可否有能力完工验收交付使用，否则一切都是浮云。

网络调查

超五成网民投资

主题小商铺犹豫中

住宅限购，买铺投资的广告宣传风生水起，主题小商铺近来更是被炒得热火朝天。在高投资回报、低入市门槛的“诱惑”下，你动心了没有？你会选择概念商铺来投资吗？近日本报与某网联合发起了一次网络问卷调查显示，超过五成的市民想过投资主题小商铺，但还未出手，正处于犹豫之中。

此次网络调查的结果显示，有高达81.4%的市民接到过各类主题小商铺的广告信息，当被问到“是否想过投资此类主题小商铺”时，有55.1%的被调查者表示“想过，但还未出手”，有16.8%的市民“已经投资”了。

在投资原因的分析上，有36%的被访者表示三大原因皆有，这些原因分别是“总价低”、“投资回报高”和“住宅限购没找到其它的投资渠道”，但在投资主题小商铺首要考虑因素中，选择“投资回报率”的被访者最多，高达36%，其次为“未来预期”。

对于已经投资商铺的市民，被问到对于投资回报的评价时，有45%的人认为投资回报“一般，基本满意”，有43.3%的被访者表示“比较差，我很失望”，仅有11.7%的投资者认为投资回报率“很高，我很满意”。

投资客心理

投资商铺各有小算盘

在明知道投资商铺有风险的情况下，投资客为什么还屡屡出手？投资商铺已有10余年的张超告诉记者，就固定资产投资来说，商铺市场回报周期短，并且回报率相对要高。“如果选择‘对’的商铺，一铺真的可以养三代。”据了解，张超和其老公目前拥有10余个铺，多数位于荔湾、越秀老城区。

一直热衷于投资住宅的余下，在住宅限购后，近期准备转向商铺市场。他告诉记者，在通货膨胀预期下，房地产住宅市场限购、股市又振荡，还是投资商铺比较妥当。商铺不同于住宅随着时间流逝还要计算折旧费，相反，商铺与时间是成正比的关系。

生意人投资商铺也有自己的想法。做餐饮业的温伟告诉记者，投资商铺主要是为了避税，买商铺或是写字楼能有效避税，因为目前房产的相关税率远比经营所得相关收益的利率要低。