房地产业开发项目土地使用税的计算方法

　　(一)建造期间土地使用税计税起始时间

　　开发阶段的计税起始时间，应当结合以下两个文件进行判断。

　　《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　(二)建造期间土地使用税计税依据

　　1.总计税面积的确定

　　房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定：

　　《城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

　　《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]015号)第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

　　这里需要注意，如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。

　　2.免税面积的扣除

　　(1)经济适用房用地和廉租房用地面积扣除

　　《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第一条第(二)项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　(2)其他优惠政策用途占地面积扣除

　　例如，辽宁省不可扣除。《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地使用税的批复》(辽税四[1993]203号)第二条规定：对房地产开发公司征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。

　　此外，税企双方都应注意，房地产企业并不适用填海整治土地税收优惠政策，依据是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》(国税函[2005]968号)规定：享受免缴土地使用税5—10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

　　(三)建造期间应纳税额

　　应纳税额=单位税额×(总计税面积-免税面积)

　　三、竣工阶段土地使用税

　　(一)竣工阶段计税截止时间

　　《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　上述文件实质是强调，纳税人不再是土地使用税纳税人时，其由土地使用税纳税人转为非土地使用税纳税人的当月依然要计算缴纳土地使用税。文件中“权利状态发生变化”，一般理解为土地使用权发生转移。“实物状态发生变化”，多数同志感到难以理解，实际上可按《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》([1995])国土(籍)字第26号)第二十九条规定理解：原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。因此，实践中多数省份认为房地产企业开发项目土地使用税应以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。因为房地产开发企业销售行为是陆续发生的，陆续交付业主使用，为业主办理土地使用证是分批办理的，因此截止月份也呈现出分批特点。房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证，就应继续照常纳税。

　　但是，考虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象，以及部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办理土地使用证业务的客观事实，如果单纯以土地使用证为准，会造成开发项目越多的房地产开发企业土地使用税税负越重的不公平现实。 

　　个人认为，实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计税截止时间，不仅符合实质重于形式原则，而且也有一定的法律依据。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第(一)项规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。”对于房地产企业而言，销售开发产品并交付业主使用当月，仍对交付业主房产所占土地缴纳土地使用税。此后，由业主在房屋交付使用次月开始缴纳土地使用税(个人居住免税)。整个过程实现了土地使用税的无缝衔接，国家对此宗地一直在征收土地使用税，而且也未重复征收。如果房地产企业已交付业主使用，但因未给业主办理土地使用证件，而继续缴纳土地使用税，则因业主从房屋交付使用次月也开始缴纳土地使用税，明显产生了对同一土地，同一时间，征收两次土地使用税的重复征税现象。下面两个城市的地方文件和编者的观点是一致的。

　　《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

　　《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》(西地税发[2009]248号)规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

　　开发项目竣工交付使用后，小区内的学校、医院、托儿所、幼儿园用地，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，可以享受土地使用税免税政策，不再具有争议。小区内的荒山、林地、湖泊可供小区内的业主日常观赏和休憩，属于已利用土地，不能享受土地使用税免税政策，亦无争议。

　　开发项目竣工交付使用后，小区内的道路、绿地、公共设施用地，原则上也可享受免税政策，予以扣除。因为根据《物权法》规定，小区内的道路、绿地、公共设施属于业主所共有。所以，小区内的道路、绿地、公共设施用地本质上是多位个人院落用地的集合。〔88〕国税地字第15号第十八条第一款规定：“个人所有的居住房屋及院落用地征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。”既然各省目前对个人所有的居住房屋及院落用地出台的都是免税政策，那么上述小区内的道路、绿地、公共设施用地也应予以免税。但是，实践中，有的省份考虑入住率，有的没有考虑入住率因素，例如：《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》(赣地税函[2005]197号) 第二条规定：对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。

　　《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》(吉地税发[2006]42号)第五条： 对房地产开发企业开发的居民小区竣工后，其小区内按照规定标准进行绿化和修建公共道路的用地，暂免征收土地使用税。

　　2.计算应税面积和应纳税额

　　应税面积=项目总计税面积-免税面积-交付购买的业主使用面积

　　交付业主使用面积=(项目总计税面积-免税面积)×(交付购买的业主可售建筑面积÷项目房产总可售建筑面积)

　　应纳税额=月单位税额×应税面积

　　因为房地产企业陆续销售，陆续交付购买房产的业主使用，所以房地产企业在应用上述公式计算时，注意逐月计算，然后再累加税额。 上述文字节选自2009年经济科学出版社出版的《房地产业财税操作与稽查实务》