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福州：无法回避“大拆之痛”
作者:佚名    发布时间：2010-5-7  访问次数:506      字体:
中国改革报记者 陆天然 丁 南
4月上旬，福州市因挂牌出让2800.55亩“准地王”而被推上了舆论的风口浪尖。这个规划建筑总面积近700万平方米的旧城改造项目，因出让方式“一次性超300亩”等六项违规，在4月9日至19日挂牌出让前被国土资源部紧急叫停，从而胎死腹中。大气如虹的旧城改造项目，正成为福州大“拆”之年无法回避之痛。
旧城改造声声急
2010年，将注定成为福州的大“拆”之年。伴随着城市建设的整体推进，为缓解“地荒”和住房供需矛盾，福州这个曾经的二线城市正拉开一轮规模浩大的危旧房改造序幕。

画布后的风景：高楼不可攀 高处不胜寒？
根据2009年12月30日福州市经济工作会议确定的目标，今年1月初，福州市开始在中心城区繁华地段启动实施首批500万平方米（约7500亩)危旧房拆迁改造工程，目前已介入拆迁前期工作的项目就多达40个左右。根据规划，近3年，福州市城区危旧房(棚屋区)拟计划改造120个地块(占地面积约17016亩)，危旧房改造面积1340万平方米。福州将用3到5年的时间，基本完成城区危旧房(棚屋区)改造任务。业内人士认为，在国家紧缩土地政策的大背景下，“旧城改造”将成为福州城区最主要的土地来源。
历年来，福州城区的建设用地都是采取“见缝插针”型的小面积出让。据2月23日福州市政府召开的全市国土资源管理工作会议透露，2009年福州全市招拍挂出让经营性用地122宗，其中市区招拍挂出让经营性用地29宗，面积81.2公顷，成交价100.8亿元。而这全年的土地面积和出让价格之比，相对于2010年的“第一拍”来说，显然“微不足道”。
2月4日下午，被称作福州“2010年土地第一拍”的土地拍卖会在福州市国土资源局一楼举行。此次拍卖会出让福州城区内两幅“危旧房”改造地块——位于台江区白马路东侧的上海新村，面积140.04亩；位于则徐中学以南的王庄新村，面积381.53亩。这是国家出台相关楼市调控政策后福州首次出让城区土地。其中，王庄新村的381.53亩土地被江西正荣集团以总价60亿元摘得，上海新村140.04亩土地由万科集团以总价16.55亿元摘得。而4月9日被国土部叫停的共6个地块计2800.55亩住房土地项目，占到今年福州旧城改造计划出让面积的1/3以上，其178亿元的挂牌起拍价更是高于去年底出让底价165亿元的国内“地王”广州亚运城项目。
有关人士指出，“成规模、统一开发，这将非常有利于城市整体形象的提升，一次性开放这么大的量，也体现了福州市政府对于旧城改造的思索以及重视。”但更多的分析人士认为，目前福州土地供应存在熟地供应量减少、向市中心以外地方扩张有限等问题，所以下一步土地利用的重点无疑会转向对已开发土地利用的调整上。盘活存量、旧地翻新，不仅是为了有效缓解“地荒”和“城市更新改造”的需要，更是地方政府对开发商黄金地段拿地冲动的某种迎合和妥协。
回顾2008年，福州土地市场的主旋律是“流拍”，福州市全年共有24幅地块进入拍卖或挂牌程序，最后成交仅8幅，2/3的土地遭到流拍或流挂。土地市场的冷清不仅给地方政府财政带来考验，也给整个房地产市场带来一种信心的伤害。
在整体经济形势仍不明朗的2009年初，为了刺激土地市场成交和营造有利于房地产企业开发建设的用地条件，福州市政府首次推出了源自香港的“用地预申请”制度，这种被业界俗称为“勾地”的“招拍挂”模式，从土地供应数量、结构、方式和地块出让条件等多方面调整入手，对开发商做出了一定程度的“让步”：“可将土地出让金付清的规定期限延长至12个月；对总价较高或规模较大的地块，其出让价款支付期限也可适当延长，最高限定18个月。”从当年3月4日福州市国土局挂牌公告的5幅地块看，在规划指标方面，几幅地块的绿化率皆未明确，其中一幅地块的商业比例也未定，给予土地“预申请”足够的协调空间。
种种迹象表明，在近年来开发商与地方政府土地“买卖双方”的博弈中，福州市为促进土地批量成交，在旧城改造中正为房企提供“量身定制”的地源，具有舆论普遍推测的“内定”嫌疑。这也是福州市拟推出的2800亩土地出让方式“六项违规”的真正原因。而在此前的2001年，福州市就曾以同样的手段，催生了2800亩的“江南水都”超级大盘。当前，伴随着楼市新政“新国六条”的出台，大笔如檩的福州旧城改造规划何去何从，已被打上一个大大的问号。
拆迁“大跃进”
对于今年初启动实施的500万㎡城区拆迁计划，福州本地媒体用“旧城改造大跃进”来称赞其扩张速度。而在此前被叫停的2800亩土地挂牌之初，福州舆论更是以“旧城改造告别见缝插针”为基调对其褒扬有加。
相对福州舆论热衷于为“大福州、大规划、大地产”呐喊造势，部分福州民众对旧城改造中的“拆迁大跃进”充满无奈。
今年1月底，被媒体炒得沸沸扬扬的“最短命小学”事件就发生在福州。祥坂小学所在的的祥坂社区，因规划面积高达1.09平方公里(约1642亩)的滨江北岸中央商务区（CBD）的启动，而被列入首批“旧屋区改造”计划。包括祥坂新村、鸿祥苑、西滨好美家、双福新村、宏光苑等多个开盘不足3～10年的社区，有1189户房屋被列入二期规划拆迁范围。其中，建成不足10年的双福新村地块在被政府收储后，将用来建造103层的CBD摩天大厦，福州市规划局已为其发放了《建设项目选址意见书》，有望就此成为“最短命小区”。这些小区里既有从前的拆迁安置户，也有新购商品房不过几年、甚至还没有还清贷款的居民。而这个规划面积达1642亩的中央商务区，正是台江区2009年政府工作报告中确立的“台西科技园”规划区域。从居民区到科技园，再到中央商务区，祥坂社区一带的区域功能扑朔迷离，而规划部门的回答始终是：“该区域的控制性详细规划及城市设计方案尚在进行中，待市政府批复后进行建设。”
“规划围着项目转”，对福州市民来说早已司空见惯。以2006年福州市茶亭街改造中占地35亩的原儿童公园搬迁为例，在其被变更用地性质建设商业楼盘之前，规划定位一直飘忽不定。从2006年初的“留下的公园原址将会成为城市中心绿地”，到2007年底的“置换整合并入茶亭公园改造扩建规划”，直至2008年4月的“拟选址于新店镇八一村”，论证、听证、公示等规划程序在公共利益需求上集体失语。
多变之城市规划
业内人士指出，看似气势如虹的福州“旧城改造”项目，有着无法回避之痛：一是遭遇短命规划，此前的规划缺乏前瞻性、稳定性和规范性，城市建设走了许多弯路；二是商业开发捆绑公共利益，当土地使用权还在“旧城改造”住户手里、未实施拆迁补偿便先行拍卖；三是大面积“毛地出让”模式，多次触抵土地政策“高压线”。
作为海峡西岸经济区的一个省会城市，近30年来，福州已出台了3次城市总体规划，而控制性详细规划一直在变，缺乏应有的严肃性。福州市的城市总体规划首次获批于1984年，第二次的规划年限是1995-2010年，最近一次的编修年限是2008-2020年，没有一次超过15年。而我国城乡规划法第十七条规定，“城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。”
在对城区土地和房屋的收储拆迁中，福州市在几个大的商业地产项目上一般都先行挂牌出让，然后通过国有的城乡建设发展总公司和建设投资管理中心进行收储和拆迁。这种“毛地挂牌、净地交付”的“毛地出让”模式，如果拆迁不到位往往会造成“囤地”弊端，是“国土资发〔2007〕236号文”的明确问责对象。而根据我国循环经济促进法第二十五条的规定，“对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”目前正在征求意见的“房屋征收补偿条例”，也对拆迁中的公共利益作了界定。福州市当前上马的一些商业项目或商业捆绑公共利益项目，许多被拆迁的房屋在合理使用寿命之内，也不符合公共利益的界定标准。
今年1月29日，福州市台江区发改委在一份名为《台江区重点项目情况汇报》的文件中称，“涉及2434户居民拆迁的CBD建设在拆迁宣传期就完成了81.8%的搬迁量，连续刷新了‘台江速度’”。而2月4日以16.55亿元价格出让的140多亩上海新村拆迁项目用地，福州市房地产管理局于3月2日发布“申请实施拆迁行政许可”公告，3月20日就发布拆迁公告，拆迁人在4月上旬即开始实施拆迁作业。这种拆迁进度，往往掩盖了不少并不容易解决的民生和法律问题。
有学者指出，最近几年，福州的确变靓、变大了，城市规划和旧城改造功不可没。如果没有旧城改造和房地产的健康发展，就像一个人只长骨头不长肉，永远无法丰满。房地产的大规模发展，无疑将是大福州城市发展的一个核心内容。但要确保城市规划经得起历史的检验，房屋征收和拆迁经得起法律的检验，大拆大建就不应成为“长官意志”和“商人规则”下攫取土地资源的利器。透过“2800亩超大地块被刹车”一事，福州应该重新审视一下旧城改造和城市规划中存在的问题。伤痛好了，福州才能快行。  （首发：2010年5月7日中国改革报4版头条）
时评：大拆大建有违“低碳”
□袁 方
与福州市旧城改造相类似，大拆大建已成为我国一些城市近年来发展的主要手段。据报道，武汉市洪山区马湖新村刚建成５年的４００余套“联排别墅”，遭遇即将拆迁的命运。之前，亦曾有南昌市一幢建起１０年的数十层高楼被爆破拆毁，广州市某高层建筑被爆破等。殊不知，这种建了拆、拆了建，是以碳排放为代价的，是与“低碳经济、低碳生活”相抵触的。
被拆除或即将被拆除的４００多套２４０平方米至３６０平方米的别墅，一幢幢高层建筑，其建筑材料是水泥、钢材、砖石、沙料、装饰材料等，哪一样的生产、加工、运输不消耗能源、不排放大量的二氧化碳？就是爆破、拆除的本身，也不可能不产生一定量的二氧化碳。至于拆后重建，同样会直接或间接地产生大量的二氧化碳。这与目前反复强调的“低碳经济、低碳生活”实际上是背道而驰的。既然如此，为“低碳”计，对于大拆大建不能不慎之又慎，对于因规划不到位或缺少规划导致被拆除的建筑，应当追究有关部门、有关人员的责任，决不能一拆了之！
当然，为了节约土地，对一些城中村、一些破旧的低层建筑的拆迁还是必要的；在新农村建设中，对于一些空心村、不符合规划的建筑特别是危旧房进行拆迁，也同样是必要的。但是，所有的拆建都应当规划先行，而且规划一定要有前瞻性，要管长远，一张蓝图绘到底，决不能朝令夕改，搞“张书记建、李书记扒”、“天天挖沟”之类的重复建设。须知，“低碳”更应体现在方方面面，“减排”也绝不仅仅限于工业生产、畜牧饲养和家庭生活。
期望大家从生产、生活、工作、学习等一切方面，做“低碳经济、低碳生活”的践行者。尤其是各级党委、政府、机关、单位，在谋划发展、制订规划时，更应如此。否则，发展“低碳经济”，倡导“低碳生活”，就是一句空话。（2010年5月7日中国改革报第4版）
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